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轉載  102/09/14 【好房News編輯中心】

美國QE退場聲浪不斷，連帶房市未來跟著混沌不明。如今除了QE退場，奢侈稅修法及油電雙漲、基本薪資調漲等被視為未來衝擊房市的三大利空，也將讓過去5年帶動房價快速高漲的動能不復在。

反之低利率時代結束，利息升破3%，都將衝擊投資人信心，屆時已經頂到天花板的房價，將因負擔不了利息而紛紛出脫房地產，被視為房市反轉的指標。

轉載 102/09/09 【好房News／蘇彥菱】

處於萬物皆漲，唯薪資不漲的時代，民眾買房申請房貸無不貨比三家，各家銀行紛以低利搶轉貸客戶，欲轉貸的民眾，除了看轉貸銀行的利率外，還得留意轉貸所隱藏的成本，究竟轉貸前應該要先注意哪些眉角呢？申請房貸前要貨比三家外，若要轉貸也要貨比三家，另外也要考慮轉貸包含的成本，比較是否划算。

近日台灣銀行內部統計，從今年至七月底為止，消金業務餘額較去（2012）年底成長250億元，其中有逾八成是房貸業務。由於台銀是全國總存款及放款市占率最大的銀行，目前總存款量達3.4兆元，但今年上半年土建融及房貸業務量未逾總存款20%，後續仍有繼續擴張房貸的本錢。對於已經買房的人來說，如何將利息壓低，節省買屋成本，這時候要轉貸，就得先檢視自己房貸的四個眉角，如果都符合，不僅轉貸成功機率增加，也能替荷包再多省下一些。

1. 按時繳息 信用良好

舉凡貸款，銀行除了評估擔保品的條件及價值外，貸款人的還款能力亦是銀行評估是否承貸及貸款成數的重要因素之一，因此想轉貸者必須檢附至少半年的繳息紀錄，同時銀行也會看貸款人的信用卡使用紀錄，倘若使用循環利息，而且在原銀行繳息紀錄不正常的房貸戶，想轉貸未必能談成。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，有意轉貸者，必須在上一家銀行的貸款期間都準時、全額繳款，且財務信用良好，才能證明自己財力之穩定。

2. 小套房及區位條件差 難申貸或轉貸

張旭嵐表示，小套房並非市場主力，因此銀行會評估轉手條件，再決定貸款成數，一般而言，室內坪數12到15坪的小套房貸款成數較低，平均6成左右，除非區位條件佳，例如在捷運站周邊，且利率也會較一般住宅來得高。張旭嵐提醒，倘若物件不在學區或捷運附近，公設比過高，或是位在工業區的套房，銀行審核較為嚴格，屆時無論是申貸或轉貸，都不見得談到更好條件。

3. 轉貸隱藏成本高 小心因小失大

即便轉貸如何優惠，轉貸過程中，要先辦塗銷，再重新辦抵押，所費不貲。張旭嵐指出，首先，新申貸要繳交3000至5000元的開辦服務費。其次，倘若貸款500萬元，千分之1.2的地政規費計算，就得繳交規費6000元。再者，代書手續費約莫6000元，總計要1.5萬元，即使不請代書而自己跑流程，也得耗去不少時間及精神，林林總總，都得算在轉貸的成本中。

4.利息相差「1碼」 足以抵轉貸手續費

張旭嵐分析，若利息相差1碼（0.25％），貸款100萬每年便可省下2500元，若貸款500萬，則省下約12500元，足以支付轉貸的手續費，如此一來便可考慮轉貸。

張旭嵐還提醒，儘管不需轉貸，平時還是可檢查自身房貸狀況，一方面清點自己的還款進度，並衡量自身財務狀況，是否可提前還款，或增貸以做其他理財投資規劃；另一方面，也要隨時掌握市場利率狀況，尤其是使用兩階段或三階段利率者，在進入下一階段利率之前，可向銀行爭取降息籌碼，以省荷包。

轉載 102/09/09 【工商時報】

升息效應提前出籠，國銀房貸業務重新聚焦雙北。市場預期中央銀行未來半年內升息機率升高，對國銀房貸業務影響已提前發酵，在借款人財力與擔保品保值雙重考量下，多數國銀房貸業務最近較過往更集中在雙北市。某家行庫主管直言，雙北市分戶房貸利率目前普遍在1.9％左右，甚至更低，已比各銀行平均房貸利率殺低約10～20個基本點（1個基本點是0.01個百分點）。至於業務占比，行庫主管引述最新統計數據指出，國銀的雙北市房貸占總房貸業務量的平均占比，合計已超過50％，集中度之高，由此可見。

行庫高層表示，北市房貸市場競爭激烈，尤以建商的分戶貸款為最，儘管目前多數房貸個案都從2％起跳，但各大行庫向建商爭取分戶貸款的報價平均落點約1.88～1.92％，可說「全國最低」。

行庫主管指出，比起承作買賣中古屋的散戶型房貸，現在多數銀行都以建商土建融完工後的整批性分戶房貸，作為主要房貸業務，不少建案工程接近尾聲時，就有一群銀行上門向建商搶作分戶貸款報價。至於原因，行庫主管認為，最主要是建商整批分戶貸款量大，且購屋者在財力上的安全性一般會比起散戶房貸高，因此已成各行庫競爭房貸業務主力戰場。

在銀行體系中，尤以民營銀行搶進雙北市建商分戶房貸的企圖心最強烈，比起一般公股行庫提出介於1.88～1.92％的報價，不少民營銀行直接從央行的「鐵板」價1.84％出價，大幅拉低競價水準。由於殺價戰況激烈，大型公股行庫主管私下指出，現在北市大安區或信義區這類明星區域的房貸生意，根本看得到、作不到。

房貸業務重心的北移，也對銀行的房貸業務區域分布造成「排擠」效應，以高雄為例，除了台銀在高雄地區的房貸業務占比達20％，其他國銀的高雄房貸業務占總房貸量比重僅10％，可見銀行房貸向雙北市及整批分戶房貸集中的態勢。

轉載 102/09/06 【工商時報／黃惠聆】

一般民眾辦理房屋貸款仍以優惠房貸額度為第一優先，剩餘不足才搭配銀行房貸產品。因為如可以申請到政府的優惠房貸利率，一年至少可以省1～2萬元利息支出，對於一般民眾不無小補。






根據調查目前政府可以提供的優惠房貸辦法有三種，分別是「整合住宅補貼資源實施方案」、「財政部青年優惠貸款」以及「築巢優利貸」。

永慶房屋集團契約部經理陳俊宏表示，第一種是由內政部提供，每年所提優惠利率不同，今年申請日期已在8月底截止；第二種「財政部青年優惠貸款」，利率雖然沒有第一種優，但是目前還是有額度；第三種「築巢優利貸」則是公教人員的房貸優惠方案。

陳俊宏說，若可申請到內政部的「整合住宅補貼資源實施方案」，200萬元貸款一年利息少2.4萬元，即使是「財政部青年優惠貸款」前兩年可每年也少1.1萬元的利息支出，但第三年後，利率上調至2.02％，就沒有比較便宜，民眾可再為房貸找新的「金主」。

由於市場擔憂美國量化寬鬆（QE）退場的問題，太平洋房屋副總經理章克勤表示，在美國QE退場之後，國內利率是否會調高是未來值得留意，但國內房貸利率似乎沒有很大調降的空間，因此，目前自住民眾即使進場買房還是要考量財務能力，最好不要超過家庭收入的1／3為上限，否則當未來房貸利率調高之後，還是會讓民眾感受到房貸的壓力。


若民眾可貸到優惠房貸，當利率上調之際，房貸差距會愈拉愈大。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，舉例來說，中南部地區房子成交總價約600～800萬元，若搭配財政部青年安心成家的500萬元額度優惠房貸專案，以貸款七成評估，額度大部分仍落在優貸範圍內，頂多僅有60萬元不足的部分需用一般銀行的貸款產品，因此即使升息1個百分點，月付金差異不到300元。

轉載 102/09/05 【中時電子報／陳碧芬、彭禎伶】

惠譽信評昨（4）日警告，由於利率正在緩步上升，房貸支出將成為國人經濟壓力，一旦房貸平均利率上升2個百分點，家計部門負擔比預估會上升到雙卡風暴時的水準，對銀行曝險壓力更會大幅增加。惠譽亞太區主權評級主管高翰德認為，台灣一直維持非常低的利率水準，但受到美國聯準會的決策牽動，約在2015年會開始調高利率。

國泰康利投信執行長康禮賢表示，美國量化寬鬆（QE）退場預期已接近盡頭，無論是今年底退場或明年退，投資人都已將相關預期反應在債券殖利率的反彈，但預估10年期公債仍有20~30個基本點（1個基本點是0.01個百分點）的反彈空間。惠譽信評金融機構評等副總經理黃嬿如表示，銀行在房貸部位的曝險度需要監管調控，應預先在資本充足率留出緩衝的部位，以免屆時滿手抵押的房地產，讓風險大增。

惠譽指出，台灣房貸及不動產相關曝險部位，已占銀行總放款比重的40％以上。黃嬿如進一步解釋，惠譽採取「家計部門本利攤提占可用所得」比重進行分析，2005年卡債風暴的風險水準最高，達47％，目前該值從2010年的底部（36％）往上升，因此依升息50、100及200個基本點模擬，則升息2個百分點，可能會刺激該數值上升到46％左右。

黃嬿如表示，尤其是房貸寬限期多數即將結束，房地產展望也不如過去，利率上漲必然會使銀行的房貸部位風險竄升，銀行及金管會都必須注意。她表示，近年在央行選擇性信用管制下，已針對台北市及新北市等特定地區限縮第二棟房貸的成數，並拉高利率，或是部分銀行暫停土建融，這些都是銀行和政策比較及時的因應對策。

惠譽也指出，台灣銀行系統的資本水準，在亞太區域內仍屬疲弱，且微薄的利潤使資本水準受到壓抑，雖然約半數國銀已達到新版巴塞爾協定第一類資本最低水準最終規定，可是台灣銀行業在海外市場，尤其是大陸的強勁成長下，潛在風險還是比較高，對銀行的資本準備壓力不小。

轉載 102/08/31 【蘋果日報／洪安怡】

為抑制炒房，央行對台北市全區與新北市13個行政區祭出第2屋貸款6成的限制。管控區域外如台中、高雄等則不在此限，非住宅使用建物如店面、廠辦、住辦等，有實際營業情形者也予以排除。若夫妻購置第2屋可選擇登記不同人名下，或2屋以不同人名貸款，可爭取較高的成數。

根據「中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定」，民眾若名下已有1屋貸款中，再購買的第2屋申請貸款時，若該房屋位於央行控管的區域內，該第2間房屋最多只能貸到6成，成數不足的部分也不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目增貸。

先買後賣 個案申請

台灣中小企銀主管表示，如民眾持有A、B兩屋，A屋坐落於台北市，再購買位於台中市的B屋；因台中市不在央行控管範圍內，B屋貸款將不受限。但若民眾原有的A屋坐落於非管制區的台中市，再購買位於管制區的台北市B屋，此第2屋的貸款則受到最多6成的限制。

央行的管制僅針對民眾購置住宅，也就是建物所有權狀登記用途為住宅才會受限。因此，舉凡店面、商辦、廠辦等貸款皆不受影響。例如某甲買了一間住辦，經辦理營業登記並實際營業，這間住辦的貸款成數將不受限。

對於一般換屋族而言，若購屋時為先賣再買，無同時貸款2屋以上，則不受限貸6成。若先買後賣，2屋有重疊貸款期間，民眾可向央行提出個案申請，按實務上處理程序，最多半年內，民眾須持所售第1屋的清償證明，再辦理第2屋的房屋貸款。

信義代書專案經理林以德提醒，同一家庭所購房屋，若登記所有權人不同，第2屋貸款也不受限。例如，家中第1屋仍在貸款中、登記在先生名下，在無重購退稅等考量下，所購買的第2屋可改登記為妻子。

夫妻適用 分別貸款

假使2間房屋所有權人皆登記為先生名下，也可採取由先生與妻子分別貸款的方式，也不受到最多貸款6成的限制。不過，中央銀行業務局地方科人員表示，僅夫妻關係可適用分別貸款方式。

民眾購買第2屋限貸規範

★條例名稱：中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定
★貸款人狀況：已有1戶以上房屋貸款中，且用途購置不動產者
★建物使用限定：建物權狀含有「住」字樣，有營業登記使用者不在此限
★建物坐落區域：
◎台北市全區
◎新北市13個行政區（板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止、三峽、林口、淡水）
★限制貸款內容：
◎貸款不得申請寬限期
◎額度最高不得超過住宅鑑價金額6成
◎不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金額
★排除狀況：
◎2間房屋所有權人不同且貸款人不同
◎2間房屋所有權人相同，貸款人為所有權人的丈夫或妻子(僅限夫妻關係)
◎購置店面、商辦、廠房等非住宅用途
◎購置第2屋座落地點非管控區域

資料來源：《蘋果》採訪整理