Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2014/03/15 【蘋果日報／洪安怡】


買中古屋要準備頭期款及其他相關規費，想多省點錢，不妨善用房仲業者的資源。從貸款、搬家、清潔、裝潢修繕等項目，不少業者都有配合的廠商，如住商不動產的顧客購買Order系統家具75折起，和中信房屋購屋，搬家可享華揚貨運9折優惠，民眾不妨多加利用。





買房的貸款成數與利率，是許多買方最關切的，中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，不少房仲業者有固定合作的銀行，代書會於簽約時提供相關優惠給予參考，例如透過中信房屋買屋的首購族群，可選擇中國信託1.87%的優惠利率，或是玉山銀行和遠東商銀1.98%的優惠利率，而住商不動產同樣與中國信託、玉山銀行合作，利率分別為2.1%、1.87%，貸款成數則有7成以上。

轉載 2014/03/14 【工商時報／彭禎伶】


金管會控管銀行房貸、修繕貸款及建築融資已見成效，銀行局副局長邱淑貞昨（13）日表示，因相關授信比重過高被列管的銀行，已由原先的17家降為九家，且逐步改善中，同時17家銀行不動產抵押放款餘額到今年元月底，已比99年底減少1,850億元。


原本銀行局控管銀行不動產授信比重有四大指標，第一是房貸前十大銀行且房貸占所有放款餘額逾30％、非前十大銀行逾40％；第二是建築融資前十大銀行且土建融占放款逾10％，其餘銀行逾15％。第三是不動產擔保放款逾放款70％；第四是銀行購地貸款占總放款餘額超過同業平均的4.9％，且放款標的位於中央銀行管制13區內的比重逾銀行購地放款的50％。

轉載 2014/03/11 【中國時報／吳泓勳】


房市降溫，泛公股銀行調升房貸利率減少放款風險。彰銀上周五宣布，將新承作房貸利率調升0.1個百分點，據了解，實際上，包含第一銀、華南銀，近期對新承作房貸的平均利率也調升約1碼。台銀、土銀、合庫則暫不跟進。財政部長張盛和雖表示不宜介入，但建議民眾可「貨比三家」！





公股行庫主管表示，主因是看到今年房市有降溫跡象，為加強風險管控，因此拉高房貸利率。但此舉引發立委關切。

轉載 2014/03/06 【聯合報／羅兩莎】


看淡房市前景，房貸瀕臨滿水位，大型行庫紛調高新承做房貸利率。彰化銀行即宣布，明天起調升新承房貸利率0.1個百分點。彰銀表示，調高後新承做優質（A級）客戶前半年最低利率為1.9%；第2年起利率2.22%起跳；而C級客戶第2年起最低利率則從3.35%起跳。


合庫銀亦指出，因可供承做房貸額度有限，即日起除公教人員首次購屋利率1.9%外；其餘不論優質或一般房貸戶，利率一律從2%起跳，一般客戶最低利率2.77%。銀行業解釋，各銀行這次只是調升「新承做」房貸利率；換言之，現有的房貸戶不受影響，民眾不必擔心。


央行總裁彭淮南自去年9月底以來，數度公開提醒房貸負擔比較重的貸款戶，要注意利率上揚風險。銀行業者也說，高房價時代，民眾房貸額度動輒上千萬元，房貸利率只要往上調升1碼（0.25個百分點），貸款戶即可感受到負擔加重。


彰銀指出，7日起全面取消分段式房貸固定利率，改為機動計息，上調幅度約0.1個百分點。彰銀說，一段式房貸，A級最低利率2.18%、B級最低2.65%；至於C級客戶最低利率則是3.2%。

轉載 2014/03/06 【鉅亨網／王莞甯】


台灣央行總裁彭淮南今(6)日於立法院備詢時表示，目前台灣家庭平均房貸借款為606萬元，未來若升息1碼(0.125%)，等於平均每戶每月要增加625元的房貸支出，尤其台北市恐怕會更高，他也強調「台灣房價所得比遠高於5倍，某些特定地區，房價真的偏高，因此，須持續提醒民眾要注意利率風險」。


彭淮南指出，未來若調升利息1碼後，平均每戶每月房貸支出將增加625元，特別是台北市因房價特別高，可能要負擔的會更多，因此，一直都在提醒民眾要注意利率風險。


至於透過升息打房？彭淮南說，利率只是影響不動產持有成本的因素之一，利率非影響房地產價格的主要因素，「很多國家利率高，房價也都很高」，因此，須從供給、需求和制度面三管齊下來改善房地產價格才行，非僅靠升息解決。

轉載 2014/02/24 【蘋果日報／劉曉霞】


在雙北地區買房有多難？從過去專家耳提面命的「333法則」在現實生活中難以實現就可得知，連房仲業也坦言，根據接觸客戶經驗，現在民眾繳交房貸早就超過薪水的2分之1。購屋333法則為，自備款3成、房貸支出不逾家庭所得3分之1、寬限期不超過3年。業者因此建議，若真想在雙北地區買房遮風避雨，房貸支出恐怕要增加到6成，才背得起沉重的「殼」。


最近一季的國泰房地產指數，北市全年新屋可能成交價為每坪80萬元，若是在北市購買30坪左右新屋，總價約2400萬元，以333法則推算，等於要準備800萬元的頭期款。以目前銀行房貸利率2%計算，平均每月要繳房貸8萬元，換算下來1年是96萬元，對照北市府主計處最近一次公布的平均可支配年所得71.46萬元來看，一般受薪階級根本繳不起。

轉載2014/02/22 【蘋果日報／倪浩倫】


民眾有資金周轉需求或急用，若個人名下有不動產，可依此當擔保品，向金融機構或一般公司設定抵押權，進而申請貸款。根據法規，抵押權有分普通抵押權和最高限額抵押權，放貸方須注意抵押權順位，申貸方要注意擔保債權種類及範圍。


最高限額抵押權是銀行實務上普遍的做法，銀行會先根據標的物（土地加建築物）所在地段、屋齡種種條件來進行鑑價。遠東國際商業銀行表示，鑑價金額即為所有權人可設定的最高金額，並須根據設定金額繳交1╱1000的規費，1000萬元須繳1萬元，依此類推。





雖然鑑價出的價格為可設定的最高金額，但考慮到利息、遲延利息、違約金種種款項，銀行大多僅貸出最高設定金額的6~8成，例如最高設定為1000萬元，申貸人僅能申請約600~800萬元的房貸。信義地政士聯合事務所專案經理林以德說，最高限額抵押權可以節省規費，並可在抵押權塗銷前，重複進行還款與借款。

轉載 2014/02/15 【蘋果日報／洪安怡】


好不容易買個房子，接下來如何籌措裝修費用，實現夢想中的家？可向原本辦理房貸的行庫，申請裝修相關貸款方案，或是用增貸方式，申請一筆裝修資金，利率多半比照房屋貸款。若要使用寬限期將初期還款資金運用於裝潢，須留意寬限期過後，資金負擔加重的問題。


民眾買房之後，倘若裝潢的資金不足，可以考慮另外申請裝修相關貸款，如台灣銀行、第一銀行、華南銀行等，都有相關貸款方案可供辦理，但須設定不動產抵押權，且行庫多半會要求民眾提供相關單據，如工程款收據、報價單等，確認資金用途明確，其裝修貸款利率也會略高於一般房屋貸款。

轉載 2014/02/15 【蘋果日報／王鈞生】


新婚族想買房除了多投資理財存錢外，若對各項房貸細節更了解的話，將有助於資金的運用。專家指出，首次購屋族要貸到7~8成不是問題，但要仔細計算每年還款方式，選擇最適合夫妻還款的方式，並將每月房貸支出控制3成左右最適宜。





儘管央行頻頻施壓，導致金融機構針對投資客緊縮貸款，但新婚首購族仍可享有優惠方案。太平洋房屋特約地政士劉瞬杰指出，首購族多為雙薪小家庭，購屋房貸約可達房價的7~8成，多數都會選擇8大行庫所推出的「青年成家優惠方案」，前2年選擇機動利率約1.72%，第3年起2.02%，為目前新婚族最常使用的方案。

轉載 2013/02/12 【蘋果日報／張菱育】


央行總裁彭淮南在去年暗示民眾房貸利率不會都這麼低，而根據民調顯示，有6成民眾認為今年對房市影響最大的就是利率走勢。實際觀察各銀行房貸利率發現，包括台灣企銀、上海儲蓄商業銀行等，都已陸續調升利率。


東森房屋不動產趨勢中心最新2014房市大預測問卷調查顯示，有66.4％民眾認為今年影響房市程度最大的因素為利率走勢，其次為物價波動、房市供給量及股市表現。

轉載 103/02/11 【經濟日報／陳美君】


房市泡沫化風險升高，銀行嚴控貸款成數，購屋族如何拿到更優惠的貸款利率？銀行主管提供幾個撇步，包括：多找幾家銀行鑑價、選擇精華區地段、多與銀行往來、善用自己的職業與信用條件，貸款條件就能更優惠。


辛辛苦苦攢下積蓄買小窩，如何向銀行爭取更優惠的房貸？專家建議，成交前可多找幾家銀行鑑價，畢竟貨比三家不吃虧，比比看哪家銀行給予的利率最優惠，日積月累，也是一筆小財富。另外，購屋時記得選擇精華區，因為區域是銀行審核貸款時相當重要的條件，近捷運站、精華區或有保值性的產品，比較容易獲得較好的鑑價結果。


一般來說，銀行核貸的評估項目有屋齡、地段、產品規劃、屋況和區段行情等，選擇好地段的不動產，未來轉手性高，通常都能有不錯的核貸金額。值得注意的是，有些銀行不承作小套房貸款，民眾購屋時要特別留意。


此外，購屋族應與銀行保持良好關係，如長期在某家銀行有穩定的存款，申辦信用卡並按時繳款，維持與該銀行良好的往來紀錄，對日後申貸都有幫助。民眾也可善用職業條件，如：公務人員或任職於前500大公司，因收入和還款能力相對穩定，多能爭取到較多的貸款。


在申貸時，若能拿出扣繳憑單、薪資證明、有價證券、定存單等，證明自己有足夠的還款能力，就有機會獲得較高成數。

轉載 103/02/08 【蘋果日報／洪安怡】

政府機關推出的優惠房貸名目讓人眼花撩亂，目前方案共有2個：內政部的「整合住宅補貼資源實施方案」，及財政部的「青年安心成家購屋優惠貸款」，其中又以「青年安心成家購屋優惠貸款」申辦門檻較低，目前申辦時間延長至2014年年底，符合條件即可辦理。

內政部曾於2009年推行2年200萬零利率的「青年安心成家方案」，不少人會將之與財政部提供的「青年安心成家購屋優惠貸款」方案混淆，但「青年安心成家方案」已於2012年停辦，目前內政部僅有「整合住宅補貼資源實施方案」持續提供，針對購屋、租屋、修繕做補助，申請期間為每年7~8月。

而目前推出「青年安心成家購屋優惠貸款」的單位為財政部國庫署公股管理組，與8間公股銀行搭配辦理，提供20歲以上，本人與配偶及未成年子女均無自有住宅者申請，目前階段式利率前2年為1.72％，第3年為2.02%，最高核貸至8成，上限為500萬元，攤還年限最長30年，申辦至2014年年底，視情況延長。

轉載  103/01/28 【經濟日報／邱金蘭】


民眾向銀行貸款購屋或購車，權益將更有保障，金管會昨（27）日預告修正相關定型化契約規定，新增多項有利消費者規定，包括銀行收取違約金最多只能收九期，並延長分期清償的期限等，民眾向銀行貸款購屋或購車，要精打細算 。

轉載 103/01/25 【蘋果日報／洪安怡】

市面上有各種房屋貸款方案，若想省下利息，除了選擇較低的房貸低利率外，還款方式也是門學問。一般最常使用的本息平均攤還法，每月繳款金額固定，讓民眾容易管控預算，但還款利息總額卻會略高於本金平均攤還法，想省息的借款人非得精算不可。

房屋貸款的還款的方式可分為本息定額攤還法及本金平均攤還法2種，一般最常使用的是本息定額攤還法，以借款人的本金與還款時間，計算出借款人連本帶利共須繳交多少金額後，平均分攤於還款期，讓借款人每月攤還同樣的金額，但其中本金與利息的結構不同，通常是前期利息負擔較多，後期慢慢減少利息，加重本金比例。

轉載 103/01/18 【蘋果日報／洪安怡】

農曆新年將近，年終獎金、業績分紅與壓歲錢的資金該如何運用，也許拿來償還沉重的房屋貸款是個實在的做法。不過，貸款戶在精算提前還款能省下多少利息的同時，還須留意當初簽立的合約內容，是否有提前還款的限制，免得減少利息，卻又多了違約金的支出。

雖說利率高低是影響利息多寡最主要的關鍵，在央行不斷暗示將來可能升息之下，減少計算利息的本金，也是種治標的方式；歲末年終，不少上班族都能領到一筆年終獎金、分紅等等，此時，貸款戶可以考慮將這些額外的資金用於提前償還房貸。

轉載 103/01/11 【蘋果日報／洪安怡】

苗栗縣長劉政鴻胞弟劉政池向遠雄人壽貸款2億元的違建「七七行館」，日前強遭拆除，許多民眾關切之餘，也將目光轉移到壽險業的房貸業務；壽險公司受限於主管機關的管制，不會將房貸視為主辦業務，但多數壽險業者都有提供房屋貸款讓民眾申請，少數壽險業者的房貸方案，還針對高額保戶提供較優惠的利率，建議民眾辦理前可多諮詢比較。

市面上壽險公司房貸方式和其它行庫做法相同，透過房屋鑑價、借款人信用評估等程序，房貸利率同為指標利率加上不同的加碼利率，指標利率為壽險公司的「保單分紅利率」，採樣各大行庫2年期定期儲蓄存款利率之平均利率可得。如三商美邦人壽針對菁英客戶推出的一段式房貸，以中華徵信所排名的前3000大企業，年收入50萬元以上，負債比60以內的條件做為基本資格來篩選，利率1.88%起。

轉載 103/01/08 【蘋果日報／廣編特輯】


市場利率緩步走楊，目前房貸利率已來到2.3％以上，讓不少房貸族驚呼吃不消。其實想要獲得優惠利率，減輕房貸壓力，房貸族必須掌握幾個關鍵的談判話術，搭配自身原有的優勢，想要在高利率時代獲得喘息空間不再是難事。《富比士地產王》月刊報導指出，申貸族大致分為2大類，一是已有房貸者，另外一個是預備購屋，也就是即將成為申貸族的這群人，兩者因為有無房屋貸款在身，談判條件也略有不同。

轉載 103/01/04 【蘋果日報／洪安怡】

早期某些公寓最高樓層的住戶，為求增加空間，於頂樓加蓋使用，部分還將加蓋空間分割成套、雅房出租，讓不少買方看好收租效益而收購頂加型產品。但專家提醒，銀行普遍對於此類產品放款保守，建議買方準備4成以上自備款，且須留意違章建築可能被拆除的風險。

據違章建築處理辦法規定：「未經當地主管機關核發建築使用執照或已核發建築使用執照與原申請項目不符，而擅自建築之建築物，稱之為違章建築。」寸土寸金的都會區，舉凡陽台外推、陽台加窗、夾層、頂樓加蓋、庭院加蓋等，都是為了增加居住空間而常見的違章建築。

其中尤其是頂樓加蓋，不少民眾將增建出的空間隔成套房出租，增加收租效益。由於台北市1995年以前的頂樓加蓋屬於既存違建，目前做法為拍照存證留待處理，相對拆除風險較小，故頂樓加蓋產品仍有其市場，但是違建物無法列入產權計算範圍，且仍有拆除的風險。

轉載 103/01/07 【蘋果日報／陳瑩欣】

預防房市跌價風險，台銀代總經理邱月琴昨日表示，內部房貸授信策略將由「樂觀」轉向「穩健」，最快下周將祭出新估價機制，不排除比照土銀「依交易價打8折」的模式進行。另外，所得收支比低於120%者，台銀研擬要求分行經理最多僅能核貸7成，若要貸款8成必須呈報總行同意。

邱月琴昨赴台銀公庫部參加立法院財政委員會年終尾牙餐敘，她表示，台銀對於每坪150萬元以上的豪宅貸款仍未解禁，2014年仍不會承作此類豪宅放款。

轉載 103/01/03 【蘋果日報／金融組、劉曉霞】

國內房價高漲，特別是雙北、桃園市、台中市的房價，已列入各銀行風險管控範圍，昨日房貸龍頭土地銀行率先開第1槍，把台中市房貸成數降至6成，比照雙北管制規定，其他行庫也不排除跟進。

土銀董事長王耀興昨日在立院備詢表示，新北市加上桃園的房貸佔1/4，已有風險控管。台北市有議價空間，「比較擔心的是台中地區，已出現供過於求的現象，也開始作風險控管。」王耀興強調，貸款成數評估會將先把市價打8折，貸款時再打8折，真正放款成數為買賣價的6成，如果房價跌4成，土銀也沒有財務損失。