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轉載 2018/03/28 【經濟日報／郭及天】


信用管制已解除二年，2019至2020年為屋主寬限期結束、進入本利攤還的首波高峰期。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，預估將全台有5.5萬戶新屋面臨寬限期到期，屆時出現大量委售潮，大量賣壓湧現，其中又以桃竹地區每百戶有逾三戶的比例，賣壓最大。


葉凌棋表示，2016年3月解除信用管制，近年銀行競相推出寬限期、長年期的房貸專案，吸引買氣。


不少在2014年、2015年房市景氣最高峰、房價高點時購入預售案的屋主，在交屋時使用房貸寬限期，然而通常為三年的房貸寬限期，將在2019年至2020年進入還本階段的高峰期，以本利攤還金額為寬限期的3.8倍來說，屋主面臨償貸資金壓力大增，將會出現新一波委售潮。

轉載 2018/03/19 【房地王／盧振池】


今年房屋貸款的利率變化最常被視為國內房地產市場的一隻「黑天鵝」，因為在物價上漲、通貨膨脹的壓力之下，國內下半年金融市場的利率有可能緩步上揚。對於購屋民眾而言，此時如果能夠省下越多的利息那就是再好不過的事了，此時很少人知道的「遞減型房屋貸款」就是一個能省下利息支出的好幫手。


所謂「遞減型房屋貸款」是指房貸戶如果繳息、還款都正常，後續的房貸利率可以分次減少0.03~0.05個百分點，至於降低利率的次數則是各家銀行規定不同。由於遞減型房貸戶必須正常繳款1~3年之後，才會享受到降息的優惠，所以適合財務穩健者、長期房貸戶、不想常常轉貸的民眾既。


既然能讓自己的房屋貸款利率越繳越低，那為什麼「遞減型房屋貸款」的知名度反而不像指數型房貸、理財型房貸等那麼出名？原因有兩個，第一個是當房屋貸款利率處於「越來越高」的趨勢時，民眾此時才會意識到：「自己的房貸利率能夠低一點，該有多好啊！」所以跑去申辦遞減型房貸的人才會變多、詢問度也才會增加，而國內利率持續走低的趨勢已經延續6年之多了，並不符合前述的「利率處於越來越高」的趨勢。

轉載 2018/03/17 【蘋果日報／陳宥里】


市場資金充沛，若是遇上優質客戶，銀行巴不得使出混身解數借錢給你，理財專家表示，不少銀行會針對特定優質客戶推出相關優惠房貸，自用住宅房貸年利率1.6%起，甚至連銀行眼中較不受歡迎的套房產品，都有機會能夠申貸成功。


搶攻優質菁英客戶，相對低的利率往往是最直接的誘因，如第一銀行推出「金鑽客群優惠房貸專案」，不論是購屋、修繕或投資理財等需求均可申請，自用住宅貸款年利率1.6%起、非自用住宅貸款1.68%起機動計息，利率條件優於一般房貸，申貸最高8成。

轉載 2018/03/14 【好房網News／蔡佩蓉】


銀行低利率時代、現金氾濫，但未必想貸款，銀行就會放行，但也有一些人，因為聯徵紀錄很漂亮，即便只是薪水族甚至月光族，想貸款銀行還是會核貸。一般民眾最好要有與銀行往來的良好紀錄，未來要買房時，一大筆金額也能談到好的利率、高成數，甚至加長寬限期。


近期幾間行庫指出，銀行房貸的壞帳比例增高，雖然政府仍做多房市，但銀行在目前景氣較差的狀況，還是會謹慎審查貸款，除非是利率高的信貸，否則一般民眾要房貸、車貸還是得保有良好聯徵紀錄，才能「貸好貸滿」。

1、鎖定衝刺放貸業務銀行

以房貸款來說，過往多是公股行庫承作的天下，但近幾年許多民營銀行步步進逼，也讓不少公股銀行更積極承作房貸業務。因此購屋族可鎖定這些銀行，往往房貸條件較優，甚至除了基本寬限期達3年，甚至可展延到5、6年。


2、準時繳款 「以貸養貸族」更好貸

銀行在評估高薪存款族與闊氣小資族，除了看工作屬性、在職期間長短，也會看「負擔能力」。例如高薪族雖然每個月穩定存款，但較少刷卡或做其他理財消費，在貸款額度、審核速度未必會比有車貸、每月高額信用刷卡的小資族好，因為銀行評估小資族準時繳款車貸，就代表更有能力負擔，更能藉此評估個人繳款信用。


3、信用卡輪著刷 與銀行建立好關係

有些以現金交付的裝潢包商或攤商等，即便有財力，但卻沒銀行往來紀錄，自然在貸款時，銀行會特別謹慎。但現在流行辦信用卡，民眾不妨多辦幾間信用卡，偶爾輪著刷，代表與各別銀行有往來，未來要向銀行貸款時，銀行自然也會較易願意核貸。


4、成為銀行VIP 透過薪轉銀行貸款

之所以成為銀行VIP，那麼肯定想貸款時，銀行會給予最優也最快速的方案，若想選擇房貸銀行時，自然可以考慮。薪水族也可以向薪轉銀行貸款，銀行曉得薪資概況、聯徵情形，也容易談到不錯條件。民眾可上聯徵網站，查詢個人信用評分。


5、買房貸款忌諱多間銀行送件

買房時，很忌諱一間房子送審多間銀行，因為這可能會讓銀行擔憂信用是否有問題，或房子是不是有瑕疵、糾紛，所以急於貸款，或是被其他銀行打回票。想要貸款可以多家條件評估，而挑選平時有往來的銀行，也較容易核貸。

轉載 2018/03/08 【蘋果日報／黃阡阡】


今天是三八婦女節，據金融聯徵中心資料統計，2017年各年齡層女性的貸款條件，平均成數7成、利率1.80%。其中貸款條件最好的年齡層落在20至29歲，成數逾7成、利率僅1.72%，但隨年齡變高，成數愈低、利率愈高。專家認為，財產傳子不傳女觀念漸薄，讓不少父母願金援女兒買房。





聯徵中心資料顯示，去年女性貸款成數平均70.54%、利率落在1.80%。其中20多歲的輕齡女成數達73.10%最高、利率1.72%也最佳；30多歲的輕熟女也能爭取到72.96%的成數及1.76%的低利。至於年過40歲，成數依年齡遞減，利率也逐漸拉高，古稀之年後的女性，貸款成數僅54.42%、利率也破2%。

視本身財務條件


住商不動產企研室經理徐佳馨指出，雖然從統計數據來看，女性貸款條件或多或少與年齡有關，不過，金融機構評估貸款條件，除了房屋的優劣因素外，貸款人本身的收入、信用狀況、存款等，也都會影響貸款成數及利率，故若本身財務狀況佳，還是能有好的貸款條件。


「不少父母在孩子出社會後就提供頭期款，讓孩子買房，也讓女性成為購屋族一大主力」，大家房屋企研室主任郎美囡指出，除女性經濟能力自主，財產「傳子不傳女」觀念也日漸淡薄，父母對女兒的金援提高，推測是20多歲女性貸款條件較佳的原因之一，然而，年過40歲之後條件比較差，應是與銀行對貸款人的風險控管有關。


升遷天花板效應


台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，銀行在貸款的條件設定確實會考量到性別、年齡等因素，「實際上銀行判斷年輕族群的女性信用風險，會比男性來得低」，若女性再具備首購資格，都會讓貸款成數與利率相較為優。


至於貸款利率隨著女性年齡走增，陳炳辰估可能是面臨傳統職場升遷天花板效應，或走入家庭離開職場等干擾收入的風險，才會出現熟齡女貸款狀態，不如年輕女性的情況。


20多歲的黃小姐則透露，「爸媽考慮要再買房，但因為我的身分是首購族，貸款條件比較好，所以要買應該會買我的名字。」育有一子一女的王太太說，「如果經濟能力許可，當然希望兒女名下都有房。」 

轉載 2018/03/03 【蘋果日報／陳宥里】


房價緩跌無感，有民眾乾脆把購屋目標放在法拍市場，法拍專家表示，法拍得標金額通常為區域行情的6~8折，確實能省下不少購屋費用，但須留意投標法拍屋須先準備2成的保證金，得標7天內需繳清尾款，若是資金不夠充裕的民眾，建議投標前先找銀行詢問代墊尾款事宜。


想投標法拍屋，首先得準備保證金，104法拍網總經理籃茂山表示，保證金通常為法院公告底價的2成，以各銀行本行支票形式，裝入投標保證金封存單裡，若沒得標會當場返還；如果有得標，則須在7天內繳清得標尾款，這個部分因金額較大，通常會請銀行先行代墊，不足的部分需自行補足，若代墊款未如期繳清，法院視為棄標。

公司行號較難申請


以合庫銀承作法拍屋貸款為例，投標前若須「代墊保證金」、得標後「代墊尾款」，視為無擔保放款，年利率為3%~5.195%，較一般房貸高；代墊完約2星期內，收到不動產移轉證書，請地政士辦理過戶，過戶後「房屋擔保貸款」依一般房屋擔保貸款相關辦法辦理，貸款最高為得標金額8成，若得標物件為合庫銀行擔保品，最高可貸9成。


合庫銀提醒，辦理法拍屋貸款端視客戶信用及物件，決定成數、利率及核貸與否，民眾須先評估資金狀況（如還款能力、信用記錄），及法拍屋況（如坐落地點、點交不點交、是否為凶宅），除合庫銀擔保物件外，其餘不點交的物件是不會承作的，在投標前最好先找銀行洽詢。


籃茂山補充，除不點交的物件，其餘如以公司行號名義投標法拍屋，通常銀行也不願承做代墊款，且市面上的公股行庫承作法拍貸款審核嚴格，不妨另找民營銀行問看看，以他們長期與聯邦銀行合作而言，代墊尾款年利率約6.3%起，若是對法拍流程與貸款不熟悉的民眾，也可以找有經驗的代標公司協助處理法拍屋投標較為安心。


投標法拍屋款項


◎保證金：通常為法院公告底價的2成，以各銀行本行支票方式，裝入投標保證金封存單
◎尾款：得標7天內須繳清尾款，可先請銀行協助代墊，年利率3%起
◎過戶後貸款：依一般房屋擔保貸款相關辦法辦理，最高申貸得標金額8成，特殊狀況可貸9成
資料來源：《蘋果》採訪整理

轉載 2018/02/27 【房地王／胡兆陽】


隨著開春以來的各地房屋移轉數量增加以及首購族青睞新成屋建案，1月份銀行新增加的房貸金額仍舊維持在高檔的數字，年增率更一舉突破35%；至於房貸利率則比去年12月微幅增加0.003個百分點，顯示最近國內的房市買氣平穩，房貸利率也繼續處於低檔區間，在建商持續讓利的情況下，有利於今年房市的表現。


根據中央銀行最新公布的107年1月五大公營行庫（台灣銀行、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、合作金庫）新增房貸的金額為475.8億元，雖然比前一個月的485.7減少了9億多元，但是和前一年同期的金額相比則是大幅增加了124.8億元，年增率達到35.58%。




 

業界分析這次1月的新增房貸金額年增率之所以會增加這麼多，雖然是受到去年1月有春節連假、比較基期較低的因素，但是今年以來的房市買氣不差也是事實，除了有不少首購族選購各地的新成屋建案，使得六都的1月房屋買賣棟數出現5年來首見的「1月數字超越12月」之外（新北市、台中市和高雄市甚至出現月增率、年增率都是正成長的情況），銀行界看多未來房市的景氣可望緩步回升，加碼衝刺民眾低利房屋貸款也是主要原因。


例如不少公民營銀行對首購族打出「1.58%起」的超低房貸利率來搶占客源，比「青年安心成家購屋優惠貸款」的平均利率約1.6~1.7%還要低，使得1月份五大行庫新承作的「青年安心成家購屋優惠貸款」金額為86.6億元，比去年12月的92億元減少了5.4億元，此優惠房貸占整體新承作房貸金額的比重也從前一個月的19%下降到18.2%。





提到購屋民眾最重視的房貸利率，1月份五大行庫新承作的房貸平均利率為1.635%，比前一個月份的1.632%微幅增加了0.003個百分點，創下近5個月來的高點，也是近期連續第3個月房貸平均利率上升的走勢，這是否意謂著房貸利率已經開始反轉向上？中央銀行官員表示，目前國內的房市買家絕大部分是自住型的購屋者，比例達到85%之多，銀行業為了搶占優質的客戶，都對這些客戶祭出優惠的房貸利率，所以短期間內還不會有房貸利率大幅翻升的情況。業界預估近期的房貸利率將在1.63%左右浮動，如果有所變化，最快也是下半年之後的事了。

轉載 2018/02/10 【蘋果日報／陳宥里】


每月房貸還款負擔重，看到別家銀行提供更優惠利率，難免讓人興起轉貸念頭。理財專家提醒，房貸利率因人而異，轉貸未必能申請到如此優惠的利率，另外轉貸的相關費用也是一筆不小的成本，建議評估轉貸後節省的金額與產生相關費用間的差異後，再行決定。


轉貸可初步從兩個層面評估，包含利率與相關的轉貸費用，國泰世華銀行財富管理商品部協理林雄輝表示，房貸利率因客戶條件、申貸產品會有所差異，銀行廣告中的最優稅率、或友人提及房貸的利率，並不是轉貸就一定能申請到，建議房貸戶可以先檢視與原貸銀行的往來關係。

轉載 2018/01/20 【蘋果日報／陳宥里】


房貸一付就是20、30年，這麼久的時間，誰也不能保證中間會不會有手頭緊的情形。專家建議，善用房貸寬限期「只繳息、不還本」的特性，減緩當下付款壓力，但也須留意，一旦寬限期結束，本金攤還壓力增加，建議應審慎評估使用寬限期。


目前市面上房貸寬限期最長的方案，是由瑞興銀行推出的「輕鬆省房貸專案」，強調可提供個人資金靈活彈性運用，本息攤還最長20年，若申貸人每月支出占所得比例及資產負債達到一定標準者，寬限期更可達7年，實際准駁條件，仍需依申貸人自身條件評核為準。


彰化銀行的「安心Go購Home貸款」，針對不同身份也給予不同寬限期，首購寬限期最長可達5年；非首購族寬限期最長3年，兩者申貸年限最長30年；若是因修繕需求申貸也有寬限期3年，但貸款最長僅20年，目前核貸利率1.74%起，貸款最高鑑價85%。

轉載 2018/01/13 【蘋果日報／陳宥里】


年關將近，不少民眾有短期資金周轉需求，但受限於名下不動產變現速度慢，只能厚著臉皮東湊西借，或是尋求民間高利借貸度過難關。專家建議，不妨善用理財型房貸，讓房產活化成可靈活運用的資金，並享有隨借隨還、不動用不計息的服務，對照民間抵押借貸，融資風險也較低。


理財型房貸商品讓房產活化成資金額度，方便靈活運用。星展銀行房貸經理李家驊表示，金融機構在房屋可貸值內提供可循環運用的額度，借款人有資金需求時，可隨借隨還，以動用的額度及日期計息，不動用則免息；房貸若已償還部分貸款本金，還能將已還款部分轉設定成理財型房貸可動用的額度。





以星展銀行推出的「星活利房貸」為例，在房貸許可額度內可無限次重複動用、還款，不需重複申請額度，可以透過ATM或是網路銀行動用資金，並提供當日借還不計息的服務。

轉載 2019/01/10 【房地王／盧振池】


進入2018年房地產市場新的一年，不少房地產業者及民眾把觀察今年房市景氣動向的關鍵，放在金融市場下半年可能的利率變動上。不過對照下半年是否升息的不確定性，首購族現在要瞭解的反而是搞懂申請房屋貸款時，銀行對於房屋貸款利率的計算規定及方式，才能夠為自己挑選一個最適合的房屋貸款。


目前的房屋貸款商品針對利率差異的部分，可分為指數型房貸、固定型房貸、多段式房貸。然而，不管是哪一種房屋貸款的利率，其計算方式都不脫離「房貸利率＝指標利率＋加碼利率」，差別只在於貸款的前1~6個月或前三年有沒有再給一項固定利率的優惠。

資料來源：各銀行，房地王整理

轉載 2018/01/06 【蘋果日報／陳宥里】


依據官方資料顯示，國人自有住宅佔不動產市場超過8成，但許多年長者退休後發現，身邊有房子、卻沒現金，政府因此推辦「以房養老」貸款，將其房屋的價值化整為零，按月或年支付現金直到借款人終老，所有權及使用權仍歸借款人，到期後只要清償借款，房子還是回歸所有權人或繼承人。





所謂「以房養老」是指擁有房屋產權的年長者，將產權抵押給承辦業務的金融機構。土地銀行表示，會評估借款人餘命、房屋現值及未來增值、折損等，以借款人去世時房產可能價值減去預期折損和預支利息，按申貸期限，將其房屋價值化整為零，按月或年支付現金給直到借款人終老。


合作金庫銀行配合政策推出「幸福滿袋貸款」，民眾年滿60歲、擁有房屋即可申辦，貸款成數最高7成；首次貸款期間加計借款人年齡合計數不得低於95，且最長以35年為限，若屆期，借款人仍生存，經銀行同意可延長貸款期間；已出租的房子也可申辦，但估價時會扣除押租金，放款率最高改以64%計算。

轉載 2017/12/20 【房地王／盧振池】


首購族買房子、申請房屋貸款時，通常會擔心房屋貸款的成數不太足夠。其實，只要本身的收入夠多、房子買到的地段也還不錯，自己又沒有金融信用等瑕疵（例如遲繳信用卡費、欠稅等），通常申請到買屋總價的70%房屋貸款都不是問題。如果還是擔心申請不到足額成數的房屋貸款，可以自行決定要不要向銀行提供「房貸保證人」，以便贏得銀行最大的借款信任（銀行承作自用住宅貸款時，不得要求借款人提供連帶保證人）。

前言：

11月初、突然接到W小姐的Line訊息與電話，這位委託人曾於104年10月請我幫忙且通過銀行審查獲准房貸的個案：http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=658789

經過與W小姐的對談後，較讓我覺得不解的是『為何要頻頻接受簡易通信貸款的高利息數據(以核貸金額、攤還年限與月付金回推，三筆信貸利息分別是11%~14%之間)』？摒除房屋貸款或優質信貸(譬如上市櫃企業專案利率2%~3%)不談，以W小姐的申請資格、搭配一般銀行信用貸款利率也可以協助爭取到4.5%~6%的水準。

後來W小姐表示自己對於這些簡易免對保通信貸款的拜訪電話就直接當天回覆『好』，隔天款項就撥款入到帳戶內~而對於到底利率給了多少？卻完全沒有概念與印象…或許不少網友都遭遇到相同的情況吧？而這些增貸信貸的資金用途，很多又是花在家用與小朋友的安親費上，對此、我大概就瞭解W小姐何以剛滿兩年時間，又衍生出無擔保負債出來的背景了。

當然、本次要利用房屋增貸仍需要對擔保品重新再進行鑑估與計算可貸金額的步驟，也必須重新檢視申請人薪資收入、負債結構與繳款情況等分析可行性…

轉載 2017/11/27 【房地王／胡兆陽】


最近國內股市的成交量強強滾，也代表國人的投資信心十足，不過對應到另一個重要的金融市場—房地產，雖然還是沒有投資客大舉進場的現象，不過國內的銀行業者為了搶攻自住型、首購族的房貸市場，仍然持續祭出低利率房貸的方案，使得近期的房貸利率仍然維持「創新低」的走勢。





根據中央銀行最新公布的10月五大公營行庫（台灣銀行、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、合作金庫）新承作房貸款的利率為1.627%，比前一個月的1.633%利率又減少了0.06個百分點，這已經是最近連續第6個月的房貸利率下跌（如果和去年同期相比，也減少了0.034個百分點），可見今年的房貸利率下滑趨勢相當明顯。

轉載 2017/11/18 【蘋果日報／陳宥里】


高房價、壓力大，銀行瞄準年輕首購族，推出40年期房貸，降低每月還款壓力、增加財務彈性。專家建議，申辦40年期房貸最好一併考量理財、職涯規劃，以免影響退休生活，有餘錢時可提前償還貸款本金，降低總利息支出。





申辦40年期房貸，利率、申貸成數仍依申貸戶條件為主，不受影響拉長房貸年期影響，減輕每月還款壓力。

轉載 2017/11/11 【蘋果日報／陳宥里】


房貸成數愈高，民眾愈能保留現金運用的彈性。房貸專家表示，核貸金額多寡視擔保品區段、條件而定，若是房屋位於重劃區，更可能遇到銀行鑑價與實價落差大的情形，想拉高核貸成數，購買新建案的民眾可選擇建案配合的銀行，或購買建商、代銷提供貸款的低自備建案；買中古屋申貸則可透過房仲或資深地政士介紹銀行，取得較佳的貸款條件。





核貸金額多寡，與申貸房屋所在區域、條件有很大的關係。台企銀表示，房屋若位於都會區或區域位置良好，基本上都能貸到不錯的成數，如台北都會區非套房住宅，核貸成數最高8成，但如果是位於偏遠地、周邊有嫌惡設施如墓地，或是工業用地住宅等，核貸成數不高，甚至可能不得作為擔保授信的抵押物。

轉載 2017/10/27 【房地王／胡兆陽】


最近幾個月的全國房屋移轉棟數量大增，很大的比例是來自於新成屋建案陸續交屋所致，然而正當民眾在辦理新成屋交屋、歡喜搬新家之前，必須先把房屋貸款的事情搞定。而根據銀行業者表示，許多初次申辦房屋貸款的民眾連該選擇「一段式」，還是「分段式」房貸都很難決定，其實這兩種房貸方案沒有那麼難選擇，完全看個人的財務狀況及資金需求而定。

轉載 2017/10/28 【蘋果日報／陳宥里】


買房負擔沉重，善用政策性房貸，讓政府助你一臂之力，目前8大公股行庫辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」，最高貸款額度800萬元，利率最低1.44%起；內政部也規劃「購置住宅貸款利息補貼」，最高貸款220萬元，符合弱勢資格者，利率最低0.562%，兩者可合併使用，減輕每月負擔。


財政部推動「青年安心成家購屋優惠貸款」，實施日期至2018年底，華南銀行表示，本國國民只要年滿20歲，且借款人單身、已婚與配偶及未成年子女均無自用住宅者，截止日前6個月起所購置的住宅可申貸，核貸成數8成，最高800萬元，貸款年限最長30年（含寬限期3年），本息分期平均攤還。

轉載 2017/10/21 【蘋果日報／陳宥里】


房貸是一般民眾最吃重的負擔，但「天有不測風雲」，若家中主要房貸付款人出意外，除了要承擔親人逝世的哀傷，甚至可能還要面臨失去房子的困境。專家建議，申貸時可依自身需求投保房貸壽險，轉嫁繳交房貸的風險，客戶可選擇性簽署批註條款，決定保險事故發生時，理賠金優先清償房貸、保住房屋所有權，讓摯親繼續保有遮風避雨的住所。





房貸壽險是指民眾向銀行申辦房貸時，可另行購買的一項保單，主要目的是保障房貸能穩定付款，市面上的商品保額設計可分為兩種，一種是平準型，還款期間保障金額不變；另一種遞減型，保險金額依年期而逐年遞減。


國泰人壽商品部經理劉宏泰表示，大多數民眾考量自身已有壽險規劃，多選擇後者單純保障房貸繳款，同時繳費金額也較平準型低。