Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 102/12/30 【工商時報／朱漢崙】

房貸擔保品的交易次數多寡，已入列行庫房貸授信的警示指標。部分大型行庫為防範房市泡沫化，將轉手頻率高的房屋擔保品劃入警戒區，若新申貸房貸案，其房屋擔保品一年內轉手兩次以上，相關貸款成數將調降一至兩成。

換言之，房貸戶如果想爭取較高成數的房貸，在選屋時也必須開始留心該房屋在一定期間內被轉賣的次數，否則房貸縮水的可能性極高。行庫高層表示，通常房子每轉賣一次，售價就會跟著墊高，轉賣次數愈多者，相較於同一地區其他擔保品，價格通常會較高。

轉載 2014/01/01 【聯合晚報／游智文】

央行嚴控房貸，民眾貸款成數直直落，不少銀行藉此向民眾推銷房貸壽險，表示「有保就好商量」。但房貸壽險不便宜，投保1000萬，需付保費動輒數十萬甚至一、兩百萬元，民眾購屋負擔更重，網路上一片罵聲。

有房仲業表示，這感覺很類似之前金融風暴的起因，銀行為求獲利想辦法多貸錢給民眾，但怕民眾繳不起，就叫民眾買保險，但如此一來，購屋人更可能還不起，違約機率更高。社群網站mobile01上月22日有人發文大嘆「房貸為什麼一定要搭壽險? 」，表示最近買了一間房子497萬元，想貸425萬元，可是銀行要他辦壽險，保費共10萬，不然就貸不了那麼多錢。話題一開，引發許多民眾共鳴，同步開罵。一位網友表示，「房貸壽險是最惡劣的險種之一，銀行多要求一次付清，扒你一層皮，而通常因為要一次付清，會另外貸一筆錢混在房貸之中，再叫你付利息，扒你第二層皮」。

轉載 2013/12/28 【蘋果日報／鄒雯涵】

房屋總價高，大部分的民眾無法以大筆現額購屋，仍須透過像銀行借貸款的方式進行交易。「蘋果地產王粉絲團」日前邀請信義地政士聯合事務所專案經理林以德，線上駐站替民眾解惑，發問問題多為如何能增加貸款成數或舊高利率房貸轉新低利率房貸的詳細程序等。

就增加房貸額度的問題，林以德表示銀行貸款利率現行大部分是採定存儲蓄指數加上固定加碼數機動調整，但是不同時間點借款的加碼數會有所不同，所以會建議有房貸者，每隔一段時間回頭檢視借款契約利率，以調整內容；若是發現與市場上利率相差達0.5%以上時，那麼便有轉貸的空間。

轉載 102/12/30 【蘋果日報／陳瑩欣】

央行總裁彭淮南上周四理監事會說明將針對豪宅、工業土地融資進行專案檢查，為避免踩到紅線，不動產授信龍頭土銀最快將在本周提出工業用地授信禁令，最快2014年1月生效適用。據了解，土銀擬發函各分行，將要求新受理工業區不動產融資案件須在申請時附上興建藍圖、計劃及建商或開發公司自行投資資金說明，若發現業者以蓋廠房名義借錢，結果蓋住宅炒作房地產，銀行有權調高授信利率半碼至1碼（0.125至0.25個百分點），同時降低貸款成數0.5成至1成。

行庫主管透露，一般業者簽定廠房土建融策略時，若獲得地方政府政策輔導，都會簽下「1年半以內動工、最慢5年內完工」的切結書，違約者將附買回，且不予轉賣，由於有縣市政府輔導背書，這類工業區土地融資放款最高可達鑑價8成金額，但若違反銀行融資契約私下變更建築用途，銀行多半睜一隻眼閉一隻眼，無技可施。

轉載 102/12/21 【蘋果日報／洪安怡】

民眾購屋申請貸款時，各行庫提供許多不同的房貸方案，早期多為固定型房貸，採取單一的房貸利率，不受央行調息影響，但還款期一旦拉長，固定利率機動性較低。而目前市場上多為指數型房貸，貸款利率會隨著央行升降息與環境的變化做調整，較符合利率變動快速的原則。

指數型房貸的房貸利率為定儲利率指數加上加碼利率，是最常見的房貸種類，其中可細分為階梯式與一價到底房貸，階梯式房貸加碼利率分期調整，一般為前低後高；一價到底房貸加碼利率為固定，定儲利率指數隨著央行升降息而變動。

轉載  102/12/16 【工商時報／孫彬訓】

今年銀行房貸成長幅度，恐創下金融海嘯以來新低水準。行庫主管指出，今年10月底國銀房貸餘額，僅較去年底5兆4,203億元，微幅增加至5兆5,609億元，成長幅度2.6％，是金融海嘯以來單年最低成長幅度，且明年可能「更悲觀」，房貸餘額成長幅度不排除更低。多家老行庫內部預估，預期明年政府將持續執行健全房市政策，對全體金融機構的房貸餘額成長幅度的看法相當保守。

轉載 102/12/14 【蘋果日報／洪安怡】

早期開發的社區甚少規劃停車位，造成許多精華區車位難尋，且車位總價低於房價，熱門地段的租金效益不差，又無房產的折舊問題，購買車位收租，似乎是個可考慮的投資選擇。但目前市面上多數銀行並無承辦車位貸款，想投資車位，還得先準備一筆能活用的資金。

買車位前須先了解，並非所有車位都可與房屋分開來獨立買賣。一般而言，車位分為「法定停車空間」、「增設停車空間」與「獎勵停車空間」。「法定停車空間」登記為該屋共有部分，屬於公共設施的一部分，無獨立權狀，僅能於社區內移轉。「增設停車空間」與「獎勵停車空間」若車位登記為專有部分，設有建號，則屬獨立產權之停車位，可分開買賣。

停車位多半與房屋一同於買賣時辦理貸款，少有車位獨立買賣辦理貸款的情形，若申貸戶無法正常還款，後續法拍處理困難，對於銀行而言相對風險較高。

轉載 【好房雜誌 第8期 2013.Dec／撰文：劉漢聞】

「房貸利率」將是2014年最可能變動的事情，也是購屋族資金規畫時須關心的大事，該如何因應？讓專家來幫你試算。台灣房市走了10年的多頭行情，全台房價漲幅幾乎翻倍，其中，房貸利率下滑是房市多頭的主因。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰分析，全球經濟景氣不佳，導致各國拚命印鈔票，資金過多、利率低、資金灌注亞洲市場，造就這波亞洲不動產價格飆漲。

房貸利率10年低檔 央行示警做好升息準備

根據中央銀行統計，全台利率從1997年的8.554％高點一 路下滑，隨著亞洲金融風暴爆發、全球景氣動盪，2002年利率剩下約2％，2004年房貸利率更跌到約1.5％；後來因經濟情勢穩定，利率緩步上 升，2008年9月達到高點2.8％，但仍不及1997年高點的一半，隨後又出現反轉。

莊孟翰分析，2008年美國爆發次貸危機，引發金融海嘯，全球利率逐漸跌入谷底，台灣利率也從同年第三季的2.8％腰斬至第四季1.5％，隔年第一季更跌破1％，僅剩0.8％，這也是往後幾年房價飆漲的原因。隨著經濟情勢逐漸穩定，台灣利率一度以每季升息半碼（0.125％）逐漸上揚，但仍屬低檔，尤其2011年開始利率連九季不變動，維持在2％左右。不過，這一切即將有所改變。央行總裁彭淮南曾在今年第三季央行理監事會上提醒房貸戶要做好升息的準備；外界將彭淮南的「提醒」，視為利率即將再度上揚的預告與宣示。

轉載 102/11/30 【蘋果日報／洪安怡】

對於有資金需求的民眾，將貸款中的房屋再找另1間行庫申請二胎貸款，也是籌措資金的選項之一。相較無擔保品的信用貸款而言，二胎貸款額度較寬鬆，利率也較低，但還款時間短，大多3~7年，且無寬限期，無法使用房貸的優惠方案，對於撥款行庫而言，風險較高，目前僅台新銀行等少數銀行有承作。

民眾購屋辦理貸款時，將房屋抵押給撥款行庫作為擔保，此時，房屋的債權人為該借款銀行。但民眾若覺得借款金額不足，有些人會選擇將該屋再做抵押借款，該屋貸款抵押設定出現第2順位債權人，即為二胎房貸，以此類推，若還有第3順位債權人，則為三胎，但情況少見。

轉載 102/11/18 【蘋果日報／廖珮君】

金管會銀行局研擬修改《銀行逾催辦法》，該辦法將有3大修正重點，其中因應銀行部分房貸期限最長30年，擬將各銀行對房貸戶還不出錢來時，可給予分期償還年限，從目前最長20年延長到30年，減輕房貸戶還款壓力，對銀行來說，也可減逾放呆帳產生。

據了解，這次研擬修改《銀行逾催辦法》，預計2014年元旦上路，銀行長桂先農將在下周三（27日）邀集各銀行開會討論。

轉載 102/11/06 【工商時報／楊筱筠】

房貸市場以價制量的情況愈演愈烈，大型民營行庫傳出目前難給出2.3％以下房貸利率，除了首購族或是公教等優質客戶，房貸利率多半從2.3％起跳，「利率低於2％的房貸幾乎已成過去式」。根據央行日前公布的五大行庫新承做房貸利率平均為1.95％，行庫主管指出，主要是其中涵蓋首購族利率，例如八大公股行庫辦理的青年安心成家貸款，貸款利率前兩年利率為1.72％起跳，拉低平均利率。

轉載 102/10/29 【工商時報／朱漢崙】

國產署鬆綁，大型行庫將強化地上權房貸。據了解，在財長張盛和指示下，財政部國產署經內部研議，已鬆綁地上權分割相關規定，未來建商若標得地上權設定的國有地，並蓋住宅大樓，房貸戶購買時可藉由地上權分割來取得部分地上權作為房貸抵押擔保品，成數及利率因此取得較好條件。

相關人員指出，在財部動員下，八大公股行庫未來將強化承作地上權設定的相關房貸。

轉載 102/10/19 【蘋果日報／洪安怡】

房屋貸款金額高，小市民精打細算省荷包，對於利息支出也要錙銖必較，想節省利息，抵利型房屋貸款也許是好選擇。抵利型房貸是將貸款本金扣除存款金額後再計算利息，對於存有一筆資金的存款戶而言，存款愈多、房貸利息愈少。不過專家提醒，抵利型房貸利率可能略高於一般房屋貸款利率，不適用無大額存款的民眾。




抵利型房貸是將貸款戶連結活期存款帳戶，貸款本金扣活期存款帳戶金額後再計息。

轉載 102/10/16 【工商時報／朱漢崙】

台銀、土銀、合庫三大行庫已全面完成房貸業務壓力測試，根據三家行庫內部評估結果，若升息幅度達2個百分點，房貸戶所承擔的利率將比目前多出一倍，屆時恐將超出目前房貸客戶繳交本息所能承受的臨界點，行庫也已著手準備應變措施。

三大行庫內部壓力測試結果顯示，升息1個百分點或房價僅因此下跌15％，不論借款人的還款能力或銀行的擔保品質押風險都還在安全範圍內；但若升息超過2個百分點、房價下跌20％以上，這時借款戶的還款能力就會受到挑戰，且借款成數在八成的個案，就會面臨擔保品抵押值不足的問題。

轉載 102/10/12 【蘋果日報／洪安怡】

很多民眾在繳納房貸期間，卻遇到緊急狀況需要資金周轉，最常見的方式是透過增貸，但條件限制多且較不便，若申請信用貸款，可借資金有限，利率也太高。專家建議，不妨申請理財型房貸，讓房貸戶有一筆可隨時動用資金，且按日計息，不動用則不會計息。

理財型房貸申請方式和一般房屋貸款相同，銀行鑑定該屋價值後，給予7~8成不等的貸款成數。但理財型房貸年利率一般超過3%，高於一般房貸，且按日計息，若無動用此筆資金，則無須支付利息。

轉載 102/10/05 【蘋果日報／洪安怡】

辛辛苦苦籌足自備款，終於買下理想的家，卻發現買房子不僅要自備款，還要裝潢、搬家等開銷，眼看每月還得繳房貸，壓力沉重。此時，只繳納利息的寬限期就派上用場，不過專家提醒，寬限期繳納的利息會增加購屋成本，寬限期過後月付金會暴增，須審慎評估自身還款能力。






貸款買房子，最大壓力在於每月繳付的房貸本金及利息，許多民眾會選擇申請房貸寬限期，以減輕購屋初期的還款負擔。一般寬限期申請多為半年到2年，期間只須支付利息，等寬限期過後再繳納利息與本金。

轉載 102/10/04 【鉅亨網／周康玉】

央行暗示升息，讓房貸族緊張！儘管房仲業者一致認為升息不是馬上發生的事，但對於即將購屋的人來說，選擇房貸類型和提高自身信用條件都是很緊急的課題。

永慶房屋資深經理陳俊宏表示，目前市場上選擇指數型房貸居多，指數型房貸的利率自然是跟著央行浮動，指數型房貸又依利率結構分為：前低後高、一段式、二/三段式利率、利率遞減型房貸等，目前市場上大多民眾選擇指數房貸中的「前高後低」房貸，此類型通常是和銀行綁約兩年，第三年即可轉換貸款銀行。

轉載 102/10/01 【經濟日報／蔡靜紋】

升息在即，想投資理財卻苦無資金嗎？需要營運周轉金嗎？現在有銀行瞄準市場年底資金需求提高，推出理財型房貸優惠專案，利率、帳戶管理費「雙降」，利率下殺至2.76%起跳，帳戶管理費也僅同業的三、四折水準。有別於一般房貸商品，主要是為了購屋而辦理的貸款，理財型房貸的貸款金額可隨借隨還，但又可以再重新借出額度，具有預備金的性質，以股票族、中小企業主的使用率較高。



 

轉載 102/09/19 【經濟日報／郭幸宜】

目前市場房貸利率依然偏低，平均利率約1.95%上下。銀行業者認為，即便QE真的開始退場，在景氣未明確復甦下，台灣央行應不至於升息，房貸利率更不可能驟然攀升，但長期而言，利率上揚的壓力會愈來愈大，建議有意購屋民眾可趁利率仍處在低檔時，選擇固定利率方案「鎖住低利」，避免日後升息加重負擔。



 

轉載 102/09/21 【蘋果日報／洪安怡】

很多年輕人辛苦存了幾年錢，好不容易找到喜歡的房子，卻發現手頭現金不夠，只好打消購屋念頭。其實市面上有許多短期借貸方式，如信貸、標會、車貸，甚至是保單貸款、房屋增貸等，可以選擇適合自己的方案，最重要的別忘了，審慎評估還款能力，以免買到房子，卻失去生活品質。

買屋頭期款到底須準備多少？以總價500萬元、銀行放款7成的房屋來看，若每月存款2萬元，7年又3個月就能籌措頭期款150萬元，但7年過去後，原本價值500萬元的房屋可能漲更多，於是有民眾為提前圓購屋夢，選擇信用貸款來籌措頭期款。通常銀行會評估借款人資產狀況給予撥款，貸款利率4~7%，撥款上限為借款人月薪的22倍。