Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 102/09/13 【經濟日報／蔡靜紋】

「退休必須準備多少錢？」是多數上班族的共同疑問，根據最新調查顯示，受醫藥發達使得平均餘命拉長、醫療看護費用增加等因素影響，準備退休金的參考指標「所得替代率」，大概要一倍才夠用，讓現代人的退休準備金壓力大增。

轉載 102/09/12 【卡優新聞網／林惠琴】

孩子是父母的「心頭肉」，許多家長擔心「畢業即失業」的情況，會落在自己小孩身上，因此不惜節省自己的花費，全盤投注在下一代的教育上。最新一份調查發現，台灣家長每月教育儲蓄占收入比例，勇冠亞太區第1名，而且固定儲蓄投資教育比例超過8成，傲視兩岸三地。

轉載 102/09/12 【聯合晚報／嚴珮華】

宏利資產管理最新熟齡亞洲系列研究報告顯示：大部分亞洲市場的銀行存款獲得負實質報酬，其中台灣民眾4成資產存放銀行，真正實質報酬卻為-0.68%。

轉載 102/09/12 【蘋果日報／林巧雁】

即將迎接新生兒的新手爸媽該如何幫小朋友規劃保單呢？壽險業者建議，父母親若預算有限，投保順序首重醫療險，壽險與意外險次之，若還有預算再加買儲蓄險。三商美邦人壽副總張財源說，現在的食物很不安全，如近日爆發的胖達人、山水米、更早之前還有毒奶粉等醜聞事件，父母很擔心小朋友吃到奇奇怪怪的食物，而健保自付項目又變多，醫療險應最先規劃。

他指出，通常剛出生的小孩死亡率最高，2、3歲之後死亡率雖然逐漸降低，但是小孩到了國中階段，有自主力又好動，可能會發生自己跑去海邊游泳而溺斃的意外，因此壽險與意外險皆不可少。最後若還有預算，儲蓄險愈早買愈好，可幫孩子趁早存教育金。

轉載 102/09/11 【鉅亨網新聞中心／文：謝金河 （財訊雙週刊發行人兼社長） 】

台灣房地產的十年榮景，已將房市推到歷史高檔，目前投資房地產的回報率已不及2％，此時應不是卯足全力買房的良機，反倒是沉寂多年的股市，目前本益比十倍以下的個股比比皆是，未來幾年，投資股市的回報率一定會超過房市！

營建署前署長葉世文去年在退休前，參加了一場座談會，留下一句十分精典的名言。他說買股票的人，九成賠錢，一成賺錢，但是投資房地產的人，九成賺錢，只有一成賠錢，這是一句沒有精算的估計數字，但卻道盡了過去十年來台灣資金的流向，買股的人都賠錢，買房的都賺錢。

台灣的房市在2003年SARS（嚴重急性呼吸道症候群）的時代跌落谷底，當時執政的民進黨政府為力挽房市崩跌危機，率先宣佈將土增稅減半徵收，房市開始谷底爬升。此後，隨著美國房市榮景，加上中國房地產狂漲的推波助瀾，步步走高。到了○八年國民黨重新執政，遺贈稅降到10％，促成一波台商回臺購屋熱，豪宅價格出現奔騰式的大漲行情。台灣高價豪宅從一坪突破一百萬元，到兩百萬元，如今已有喊價每坪三百萬元的豪宅出現。

最高價的豪宅拉大了比價空間，如今台北市中心一般中古屋，也出現動輒喊價每坪百萬元的盛況。新北市的首善之區板橋，高價豪宅也直逼每坪百萬元，最近低價補漲區桃園、淡水也出現強勁買氣。全台瘋房地產，造成房價居高不下，也使台灣社會出現嚴重居住正義的問題，年輕人對未來無感，房價問題成了執政當局最大的壓力。

建商兵強馬壯　轉向借殼上市

而在房價高漲中，營建業卻成了超級大贏家。台灣房市十年多頭，造就兵強馬壯的建商，這些建商在房市十年大多頭行情中賺進了大把銀彈，實力都大大提升。 像是興富發近四年來，每年都賺進將近一個股本，今年上半年的EPS已達6.47元；長虹建設去年EPS寫下21.22元空前紀錄，今年EPS目標在22元 以上；華固建設今年EPS目標可達12元；推出最高價豪宅的皇翔，去年EPS14.76元，今年仍有挑戰一個股本的機會。

建商兵強馬壯，也使資本市場出現罕見熱絡的借殼上市景象，像是海悅建設入主黃崇仁的力廣；祝文宇入主金尚昌，改名愛山林；原來的金革唱片，如今改名為三發地產；原來的福益紡織，現在改名叫華友聯集團；皮革業的上曜也由建築界人士入主。營建大亨大賺房地產後，如今又進入資本市場大顯身手。

這些年在油、電雙漲後，大家都大嘆百業蕭條，但是房地產業卻一枝獨秀，最大受益者是建商，其次則是房地產的投資客。十年的房市榮景，給大家帶來了一個既定印象‥房地產只會上漲不會下跌，大多數專家都會告訴投資人，只要有錢買房子一定錯不了，買房、炒房成了社會的共識。儘管政府很努力抑制房價，包括財政部祭出十分嚴苛的奢侈稅，奢侈稅摧毀了台灣遊艇製造產業，但房市卻絲毫沒有受到影響，過去兩年甚至更形成畸形發展的價漲量跌的景象，本來奢侈稅是用來打房的，但是卻意外造成房市惜售的量縮價漲的景象。

當社會大眾游資猛往房市擠壓，股市卻出現了量縮、周轉率下滑的景象。今年1至8月，台股總成交量12.99兆元，比起去年同期的13.46兆元台幣還少，若再比一○年的19兆元台幣，更是少得可憐。去年台股的量縮，顯然是受到馬總統祭出證所稅的影響。今年，馬總統發現政策錯了，又趕緊把八千五百點的天險取消。但是證所稅做了修正，台股成交量依然回不來，今年的成交量比去年宣佈開徵證所稅還少。

台股周轉率下滑　經濟弱化前兆

股市成交量縮會給國家經濟帶來很多挑戰，首先是量能萎縮，周轉率下降，這是國家經濟弱化的前兆。從股市的周轉率來看台灣，在1990年代台灣經濟最有活力的年代，八九及九○年，台股的周轉率都超過500％，這是太過投機，也造成九○年台股從12682暴跌到2485的萬點崩跌行情。

進入九○年代，台灣的電子代工業崛起，台股的周轉率在九七年達407％，到2000年還有206.95％。民進黨執政的8年，台股周轉率最高是○二年的 217.41％，最低是○五年的131.36％。到了馬總統執政的時代，台股周轉率從○九年最高的178.27％，跌到去年台股史上首度出現周轉率跌破 100％的景象。

台股過去二十年一向以高周轉率、股價波動幅度大，贏得外資青睞。台灣的周轉率一直都高居世界之冠，但去年周轉率跌破100％，已經輸給了深圳、上海、南韓、東京等市場，台灣股市最受到外資稱道的股市活力正逐漸式微。

而周轉率下滑牽動本益比（P／E），本益比代表了市場願意給予個股每股稅後純益的倍數。本益比愈高，代表了上市公司籌資成本較佔優勢。以鴻海為例，鴻海一二年的EPS（稅後每股純益）是8.01元，若市場願意給鴻海二十倍本益比，鴻海可以每股160元的價格向外籌資。反之，若市場只給鴻海十倍本益比，那麼鴻海只能以每股八十元來向外籌資，同樣的EPS，股價反映的本益比不同，市場也會不一樣，企業的全球競爭力也會大不相同。

回頭看看過去十年房市大牛市，股市則顯得失色很多，值得注意的是，今年一至八月，台股周轉率已降到40.64％，而同一時間，東京是87.27％，美國道 瓊是43.76％，那斯達克（NASDAQ）是94.12％，德國是41.45％，南韓是61.16％，上海是67.05％，深圳是144.33％，台股的周轉率在全球落居末段班，資本市場委靡不振，這是台灣經濟加速邊緣化的重要警訊！

面對這個股、房兩市失衡景象，最近政府似乎祭出了大動作。首先是新任的金管會主委曾銘宗立即展開活絡台股大作戰，他祭出金管會的三箭，包括開放先買後賣的現股當沖；超過千檔以上的個股，平盤以下可放空；還有自營商在漲停板時可掛進，這些活絡市場的機制一推出，台股立刻見到逾九百億元的大量，台股指數也站上八千點。

行政院長江宜樺在接受訪問時也表示，創櫃板明年上線，第一年登錄企業七十家，創櫃板建置完成，下一步再討論T股。金管會對金融業監管也宣示擬採負面表列開放，可以看出政府全力拉抬股市的作多心態。另一邊是政府抑制房市的力道仍在加大，最近財政部確立奢侈稅只修不廢原則，很可能把兩年期限延長為四年，甚至還研議可能對買方也課奢侈稅，假如奢侈稅朝最嚴格方向修改，房市的買氣恐怕會進一步受挫。

政策持續打房　投資股市勝算大

更值得注意的是，江宜樺院長在接受媒體訪問時，也宣示不動產實價課稅已發生，換句話說，先前政府推動的實價登錄，在大家不知不覺中已悄悄讓實價課稅上路了。最近賣掉房子的人都發現，稅務單位已把買賣房屋的差價列入所得，並且併入綜合所得稅開徵，很多人都收到補繳稅額的通知。換句話說，政府已從實價登錄轉換到實價課稅的階段了，未來買賣房地產恐怕必須繳交重稅。

再下一步，政府很可能針對持有第二套房以上、非自用房屋再課予重稅，使得囤積房屋必須付出更沉重的成本負擔，這幾個打房動作三管齊下，房市十年多頭恐怕會面臨十分沉重的壓力，這是政策面偏空的因素。

而總體經濟的因素，房市必須克服的是美國QE（貨幣量化寬鬆）逐漸退場的衝擊，過去熱錢跑到新興市場，如今出現熱錢回流美國景象，金磚四國及東協市場今年都面臨很大衝擊，熱錢撤離新興市場也造成原物料行情的下挫。今年黃金一度重挫四成，金價過去連漲十二年，一方面是全球低利率，另一方面是金融海嘯後，黃金的避險角色突出，但今年黃金突然反轉大跌，避險角色褪色，加上利率可能止跌上揚，都是金價大跌的主因。

房地產的角色與黃金相當，當熱錢改變方向，利率止跌上揚，房地產基本面就會改變，加上房價累積漲幅驚人，最近，一向宣揚香港樓市只會上漲不會下跌的房市專家陸東先生預告，香港房地產兩年之內腰斬，他的預測引來香港商界人士議論紛紛。

台灣的房地產不會失控崩盤，但房市的十年榮景。已將房市推到歷史高檔，目前投資房地產的回報率已不及2％，一旦利率上揚，房貸戶就會吃不消，銀行未來風險也會加大。此時應不是卯足全力買房的良機，反倒是沉寂多年的股市，目前本益比十倍以下的個股比比皆是，便宜的股票比比皆是，很明顯可以看出，未來幾年，投資股市的回報率一定會超過房市！

（來源：《財訊》，433期）

轉載 102/09/11 【工商時報／彭禎伶】

女性較有風險意識。依據壽險公會最新統計，到今年上半年的投保總歸戶資料顯示，女性在壽險、傷害險及日額型醫療險的投保率，都高於男性，尤其是有經濟能力的20～59歲女性，投保率是各年齡層女性中最高者。

壽險公會每年都會進行身分總歸戶後的投保統計，以身分證字號統計投保率及平均保額，到今年6月底止，國人有1,531萬多人投保人壽保險（死亡險、生存險等），投保率達65.6％，其中男性投保率為63.81％，女性則為67.4％。由比重來看，女性高於男性3個百分點，投保人數則是女性比男性多出41萬人次。

特別的是，0～19歲的年齡層投保率卻是男性高於女性，如0～14歲男性投保率是59.1％，女性則是58.03％，15～19歲則是男性有67.15％，女性65.4％，壽險業者表示，這與台灣社會的傳統觀念可能有關，不排除部分家庭仍「重男輕女」，因此年齡較小的部分，男性投保率高於女性。

但若看20～39歲的青壯年，女性在壽險的投保率達76.79％，男性則只有72.19％；若以40～59歲的年齡層來看，女性投保率73.55％，男性則只有67.9％，顯示女性在有經濟收入後，對以保單存錢、預防生命不測風險，相對較男性重視。

到今年6月底止，人壽保險的平均保額為163萬元。另外在傷害保險的投保率則有53.87％，男性投保為53.4％，女性則為54.33％，同樣也是20～39歲的女性投保率最高，達63.98％，傷害險的平均保額為152萬元，若與壽險保額相加，則每人平均保額301萬元。

在為自己預先準備醫療費用的部分，到6月底，國人投保日額型醫療險的比率有49.87％，同樣是女性投保率高於莮性，20～39歲女性投保率達61.7％，是男女各年齡層中投保率最高者，在日額醫療部分，平均投保保額為1,619元。

轉載 102/09/05 【NowNews／曹逸雯】

油電瓦斯全都漲，只有薪水沒有漲，但房價卻愈來愈高，根據一項最新統計，想在台北市買40坪、3房的預售屋或新成屋，以101年的家庭可支配所得來計算，平均要35.8年不吃不喝才買得起，首善之區的大安區更得要57.1年不吃不喝才行！

住展雜誌5日發布最新「購屋壓力指數」表示，根據行政院主計總處統計，台灣30至34歲受薪階層，101年可支配所得為48萬2,968元，雙薪夫妻則約96.6萬元；而台北市8月新成屋的行情價則是再創歷史新高，達到每坪86.6萬元，使得台北市的購屋壓力指數飆上35.8的新高。所謂「購屋痛苦指數」，是以該區預售屋與新成屋的平均房價，乘以40坪3房的總價後，除以雙薪夫妻的年可支配所得而得，顯示出民眾的購屋負擔的沉重與否。

如果想買在首善之區的大安區，在平均房價已飆上每坪138.1萬元的情況下，恐怕得57.1年不吃不喝才買得起；信義區的購屋痛苦指數也不低，平均要56.3年；松山區則以51.8排名第三，顯示台北市的房價持續飆高，房價上漲的幅度遠遠高於個人及家庭可支配所得的成長。

台北市寸土寸金，信義計劃區豪宅「皇翔御琚」實價登錄的價格已高達每坪276萬元，要想買大安、信義、松山與中正區4個市中心區的房子並不容易，即使以台北市平均房價最便宜的文山區為例，買40坪的房子，總價就要2,364萬元，換算下來，也要不吃不喝24.4年才買得起。

反觀新北市，除了永和、新店、三重、新莊及板橋等區的房價較高外，其他地區的房價相對低出許多。以當前最熱門的淡水地區為例，目前的平均房價為每坪28.3萬元，買一間40坪3房的預售屋或新成屋，總價為1,132萬元，以自備款3成計算，340萬元即可擁有該區的房子。

如果再看桃園地區房市，目前平均房價為每坪23.3萬元坪，買一間40坪3房的預售屋或新成屋，總價為932萬元，以自備款3成計算，不到300萬元即可擁有具房市遠景的居住空間。

住展雜誌研發長倪子仁表示，大台北區房價高不可攀，購屋者要進入台北市的門檻很高，因而有愈來愈多的台北市客源選擇移民購屋壓力小許多的新北市及桃園地區居住，在新北市的林口、三峽、五股及淡水等地區，以及桃園的桃園市及蘆竹，都可看到許多北市客的蹤跡。

倪子仁也指出，購屋壓力指數會頻創新高，主要是近幾年來民眾的薪資出現「凍漲」的特殊現象，因此，要降低購屋壓力指數，除了購屋者本身要努力拼經濟賺錢外，執政者更要以民之苦為苦，全力振興景氣，讓民眾口袋有錢了，購屋的壓力指數才能慢慢的緩和下來。

轉載 102/09/09 【NowNews／曹逸雯】

想買房子嗎？還是想知道自家房子現在值多少錢？實價登錄網可說已經成為有意買賣屋的民眾第一個要準備的課題，不過，你看得懂實價登錄資訊嗎？知道裡面有什麼「眉角」嗎？其實，只要了解登錄的資訊，並比對房仲業者的資料，就可以更貼近市場行情。實價登錄上路已經有1年了，雖然讓台灣房產交易價格更透明，但因有些登錄內容並未揭露，同時也傳出有不肖投資者利用實價登錄平台炒房，不少「併發症」也一一浮現。

好房總編吳光中表示，雖然實價登錄資訊成為目前民眾查證房價的最佳工具，但有三點爭議，消費者需特別留意。首先，「兩端價格被刪、並非真實原貌」，實價登錄會剔除高低價前後5%的資料，無法真實呈現房市的樣貌，雖說高低價可能會帶給平均值誤差，但透過篩選、只提供平均值行情，反而容易導致誤解，也會造成業界質疑。

其次，「去識別化模糊、無法有效解讀資料」，例如同一條街上不同建築物、不同座向、樓層及條件，都會導致房價差異，但不少民眾查到某條路上某個低價成交物件，就藉此要求賣方砍價；或賣方查到某高價成交物件，就要求仲介照此開價，其實都不利於房市健康成長。

第三，「自買自賣鑽漏洞、投資炒手蠢蠢欲動」，有些預售或新建個案擔憂成交價比外傳行情來得低，於是與購屋人談好條件，故意登錄較高價格藉此拉抬房價。吳光中指出，現在購屋者愈來愈聰明，很多民眾鎖定目標後，會先上實價登錄網站查詢房價再「出手」，《好房》也提供簡單的四個步驟，教消費者看懂實價資訊。

第一，要看懂分類，實價登錄網站分為「不動產買賣」、「不動產租賃」、「預售屋買賣」三種類型的資訊，其中，「不動產買賣」就是一般的新成屋、中古屋買賣 ，也是消費者最想知道的行情價。

第二，查看明細，進入「不動產買賣」查詢服務後，可以透過縣市區域、路段、建物類型等方式，篩選想要查詢的成交物件內容，也可以透過欄位來篩選想要查詢的物件總價、單價、屋齡等項目明細，點選「交易明細」，就可以查看該筆交易是否為親友等特殊關係間的交易，以及是否為頂樓加蓋、地下室等註記。

第三，查詢過程中要特別注意「交易單價」欄位，因為有些交易案件沒有扣除停車位等，或是將違建等坪數也一起計入，因此還需算出真實房價。

第四，不少房仲業者也結合內政部實價登錄網站，提供查詢第一手資訊，民眾可以尋找附近的類似物件，相互比對。

轉載 102/09/08 【聯合報／景文科技大學財務金融系副教授章定煊】

金融海嘯過後，美國量化寬鬆與各國的寬鬆貨幣政策，導致大量熱錢在國際流竄。進入台灣之後，也造成房地產大幅上漲，力度之強，讓政府各項打房措施幾乎都只能產生短暫效果，不多久房價又走回上升軌道。所以，我個人的投資建議就是，在貨幣寬鬆沒有改變之前，不要退出房地產市場。

在寬鬆貨幣政策下，許多人操作房地產的方式，就是找有建設與開發的題材的重劃區，有足夠價格空間可以哄抬，不斷的搶進。房價漲勢也就一波又一波的從市區「燒」往郊區、北部「燒」到南部、換屋產品「燒」向首購產品、由實際題材「燒」往虛構想像題材。

但從這次美國聯準會釋出的訊息研判，QE退場是必然的。畢竟它所產生的通貨膨脹效果，長期下來，誰也吃不消。雖然沒有正式宣佈，但是從貨幣供給來看，有先見之明的歐美資金，早就悄悄的把資金從亞洲貨幣慢慢的撤了出來，導致亞洲貨幣慢慢走弱。在後QE時代，失去資金加持的台灣房地產，房價就要從基本面來檢視一下，到底夠不夠支撐。房價的最基本支持的基本面就是所得跟租金報酬率（資本還原率），再來就是人口結構。

我們的經濟成長率節節下降，實質所得十幾年都沒有增加；租金報酬率也是屢創新低，甚至毛報酬率不到2%，扣除通膨因素，實質報酬率趨近於0，因此有些人認為「買不如租」。在人口結構上，少子化已經是大家都知道的趨勢。遺憾的是，台灣在這段時間並沒有好好的利用這些資金，提升產業結構、縮小城鄉差距。目前經濟不振，年輕人只好往大城市尋找機會，在城鄉差距上也是越拉越大。所以，後QE時代房價下修恐怕是難以避免，但隨著各地區與各類型產品不同，房價下修幅度會有不同。

我個人建議，在後QE時代，房地產投資策略就是與QE時代反向操作，房價怎麼「燒」出去的，就容易由原路徑跌回來。簡單的說，就是買城棄鄉、買北棄南、買實棄虛。並不是被棄的就是不好，只是這些產品與區位籌碼比較凌亂，在後QE時代這些區位與產品會有比較長的整理期，等待穩定，再介入為宜。

詳全文 後QE時代 買城棄鄉 買實棄虛-Jerry's理財理債小棧~房屋增貸、負債整合與信貸的聚落-新浪部落 http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=646661

轉載 102/09/02 【蘋果日報／王立德】

美國喊出QE（Quantitative Easing，量化寬鬆貨幣政策）退場，市場波動度加大，要達成財務目標難度愈來愈高，壽險主管建議，投資型保單的保戶可採「躉繳搭配不定期不定額」策略，持盈保泰。

對於投資大眾而言，最熟悉的是定期定額投資方式，也就是每隔一段固定期間、扣款一定的金額；如果是定期不定額，指的是每隔一段固定期間扣款投資，但每次扣款金額不一定相同。相對於以上兩種、還有不定期不定額 ，扣款時間不一定，扣款金額也不一定，視市場波動狀況進行調整。

定期定額適長期投資

蘇黎世人壽總經理湯維華指出，要賺得財富，必須勇於在市場彈升前先進場布局，因此只要抓準大趨勢，在市場低檔時介入，短時間內投入一筆到數筆資金，未來配合市場變化，以不定期不定額的彈性繳費模式進場，再嚴格遵守停利紀律，成果很容易顯現。

壽險主管說，定期定額是懶人投資術，適合沒有時間研究，且有意長期投資的人，無論進場時間點為何，只要能熬過完整的經濟循環，獲利機率不低，不過缺點在於要有長期投資的打算，若短進短出，不見得能賺到錢。對資金規劃較短期，且有做研究功課的投資人來說，以低檔大舉入市、視情況加碼的戰略，較有機會獲得較大戰果，不過背負的風險也比定期定額高，投資人務必要做好功課再進場。

蘇黎世人壽建議，投資人思考資產配置時，要考慮到財務目標及達成時間不同的影響，一般來說，若理財計劃時間愈短，資金配置應該較保守，而理財計劃時間長時，配置就可以較積極。這是因為資產配置積極時，若遇金融市場波動，影響程度較大，有機會衝高獲利，若是利空襲擊，也可透過「時間可以換取空間」，來持盈保泰。但若理財計劃時間短，時間換取空間不易，這時「穩中求勝」是比較適合的作法。

「二不三要」檢視保單

第一金人壽總經理林元輝則說，投資人可透過「二不」、「三要」來檢視現有的投資型保單。所謂「二不」，指的是「不」要放著不管、「不」要把雞蛋放在同1個籃子裡。

三要則是「要由大而小」、「要同類比較」、「要執行停利停損」。林元輝解釋，由大而小是指先觀察整體市場表現，再評估所連結的基金標的表現比大盤好或差；「同類比較」則是與手上持有的同類型基金標的做比較，若持有標的長期績效不佳，就不妨考慮轉換到其他標的。再來，就是執行停利停損，考量自己的風險屬性及基金的波動程度來設定範圍，讓獲利可以落袋為安。