轉載 2014/03/15 【蘋果日報／倪浩倫】
兄弟姊妹間持有同一間房屋，居住起來和樂融融，未來要變賣或改建，也因有血緣關係較好溝通。但若有人發生債務問題，造成該持分部分遭法院拍賣，專家建議，應行使優先承購權買回，減少未來糾紛。
房屋產權若不只1人獨有，需適時掌握其他共有人的債務狀況。共有人之一若債務發生問題，抵押權設定的金融機構會向法院申請拍賣該房屋持分部分。共有人自行買下可省去遭變價分割困擾，但須負擔短時間籌措大量資金壓力。
根據《民法》，房屋各共有人有權自由處分自己持分的部分。但基於居住的方便性，其他共有人可以用同一價格優先承購。法院拍賣也屬於買賣之一，所以在拍賣金額確定後，會通知所有共有人，詢問有無優先承購意願。例如1間房屋由3人共有，1人持分1/3，當1人持分部分遭法拍，另2人可選共同承購，事後持分變成1人1/2，若想單獨承購的人超過1人，則由法院抽籤，決定誰買下1/3持分部分。
房屋持分遭法拍的案件，過去鮮少人願意投標應買，原因有2：（1）投標者標到該物件，易因共同持有人行使優先購買權而做白工；（2）需和別人（且多為陌生人）共同持分產權，後續是要共同居住或變賣，都讓人傷腦筋，但近年來該類似物件卻有漸熱趨勢。
持分法拍漸受青睞
104法拍網總經理籃茂山說，一般共有人無力購回，以致遭外人買走持分的案例，後續多以變價拍賣收場。「房屋不像土地容易分割，1間房子很難分成3或4塊。」藍茂山說，近來陸續有投資客進場，投標房屋持分的物件，再向法院要求變價分割賺取價差，「但從購買到法院判決下來，通常要1∼2年的時間，過程較為繁冗。」
永然聯合法律事務所所長李永然表示，根據《民法》824條，當原物分割有困難時，得申請變賣，價金按比例分配於各共有人。信義地政士聯合事務所專案經理林以德說，共有人若有債務問題，要密切注意法院通知，但自己不要參與投標，待有人拍到再行使優先承購權。
遭法拍申辦房貸難
共有人雖有優先承購權，但短期內若無法籌出大量自備款，只能眼睜睜放棄權利。台灣房屋法務專員游璿樺認為，原有房屋因有部分持分遭法拍，已是銀行眼中的瑕疵屋，申辦房貸困難，「可先向壽險業者、或向銀行申請利率較高的信貸，待買回法拍的持分部分、產權完整後，再向銀行申請利率較低的房貸，償還其他貸款。」
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