Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2016/03/14 【鉅亨網／張旭宏】


有殼族報申報所得稅，專家建議，可善用購屋借款利息扣除額，節稅機會千萬別錯過。但須注意的是，購屋借款利息扣除額列舉申報，房貸利息列扣除僅限自用住宅，每一申報戶以一屋及每年扣除數額30萬元為限，同時須為本人、配偶及受扶養親屬。另外換屋族可以多利用「重購抵稅」、「借新還舊」節稅。 



所得稅法規定 「購屋借款利息扣除額」僅限自有住宅 上限為30萬元


購屋借款利息扣除額適僅限於自用住宅，適用於一、房屋為本人、配偶、受扶養親屬所有。二、本人、配偶或受扶養親屬於課稅年度辦理完成戶籍登記，並且該屋未供出租、供營業或執行業務者使用。三、取具支付該借款之利息單據正本。購屋借款利息以每年實際支付該項支出減除儲蓄投資特別扣除額後之餘額申報扣除，每次扣除金額上限為30萬元，且每一申報戶以一屋為限。


舉例來說，張先生在102年在台北購買房子自住，未將該屋出租或供營業或執行業務者使用，並在當年於新屋辦妥戶籍登記，向金融機構借款支出的利息共60萬元，但在銀行的利息收入有10萬元，需以60萬減去10萬元，得到餘額50萬元，但申報額度上限為30萬元，因此今年可以30萬元作為購屋借款利息扣除額。


「重購抵稅」換屋族利多 限售小屋購大屋


另外新屋換舊屋，可享有退稅優惠，但即使房屋符合自住的用途，納稅義務人和配偶、受扶養直系親屬還是要辦妥戶籍登記，才可適用重購退稅。 根據規定，民眾買進新屋的金額如果超過出售金額，就可以將從應納綜合所得額中扣抵或退還，先買後賣、先賣後買都可適用，此即「重購抵稅」，適用自用住宅重購扣抵綜合所得稅，限售小屋購大屋，且僅以「房屋」價額比較，非以「房屋及土地」總額比較。


房屋貸款「借新還舊」 僅限自用住宅購屋借款


另外民眾申報列舉扣除自用住宅購屋借款利息，可以採用房屋貸款「借新還舊」方式節稅，只要提出證明舉證新借款與原購置自用住宅貸款有關，可購屋借款利息，但列舉時僅得原始購屋貸款尚未償還額度內所支付利息扣減，而不是減新借款的全部利息支出，同時還要檢附轉貸相關證明，重點是僅限自用住宅。


舉例來說，A君1999年購買自用住宅時向銀行貸款300萬元，至2009年底貸款餘額尚欠100萬元，為減少利息支出，A君以「借新還舊」方式改向另一家銀行貸款，貸款金額為200萬元(增貸100萬元)，若2010年貸款利息為10萬元，則列報自用住宅購屋借款利息，僅能以2009年底貸款餘額100萬元占新貸款金額比例計算，申報自用住宅購屋借款利息支出5萬元，即是10萬元×100萬元÷200萬元，而不是以新貸款金額200萬元利息支出10萬元列報，這要特別注意。


最後，如果是以修繕貸款或消費性貸款名義借款，確實是用以購買自用住宅並能提示相關證明文件如所有權狀影本、借款契約等，利息支出也可以申報，依借款目的或借款與買房子時間相近程度決定是否認定。如果房屋有部分營業，部分自住，則購屋借款利息可按自住比例扣除。納稅義務人可以房屋稅單上的課稅現值，區分出營業與住家比例，再用比例算出有多少利息可為購置自用住宅的利息支出，進一步試算節稅。