民國103年04月27日一位匿名的網友提問：
小弟為公教人員(編制內).目前遇到的問題如下
小弟先前因理財問題.共累積三筆信貸.最近查詢餘額大約28W+27W+52W=107W
本身房貸餘額約186W(30年.月繳約8700.利率忘了).屋齡15.8年
所有信貸+房貸月繳約37000多元
年收入去年(102年)財報約90W.信用卡均為空卡(無循環)共三張.所有繳款均一切正常(完全無遲繳紀錄)
目前因房價漲.想說房貸增貸來清償原有信貸.除了月繳降低.還可能有空間可以買輛中古車
所以先找原來銀行申請增貸.雖說最近自己社區成交價約450-510萬.但銀行鑑價後僅約414萬.且核定7成.即290萬.但區分2筆.就是原來186萬不動(月繳維持8700).另增貸104萬(20年.利率2.25%).此筆已經核定.即至銀行對保後就可撥款(設定部分因為原貸銀行所以比較快)
算一算104萬(扣除手續費約剩103.5萬)無法清償所有信貸(107萬)更不用說買車了所以轉而向國泰XX申請公教築巢貸款.目前(1.75%)還在準備資料中.尚未申辦
但是網路瀏覽.發現國泰築巢貸核定成數較低. 雖依照他的規定申請了財產歸戶證明(說是可以用首購身分.成數較高).鑑價部分已經是個風險.畢竟是屋齡 15.8年(無車位).且上實價登錄網站查詢.去年同社區同坪數10月.11月分別成交價為一坪11.8萬及15.8萬(這半年有沒有漲也不清楚).渣打 也說15.8萬應該是屋內有裝潢所以單價較高.所以只估一坪13萬來核定
如果申請國泰築巢貸.到時鑑價也偏低.成數也砍的話.真的是賠了夫人又折兵所以問題如下:
一.我該放棄原行核定的增貸.轉而申請國泰築巢貸跟他賭賭看嗎?對國泰鑑價跟成數熟悉的嗎?(星期一最晚要給答覆了)
二.還是直接接受已核定之104萬.先還28萬和52萬二筆信貸.27萬那筆慢慢繳(綁約中.違約金3%約8700多.此筆月繳約5000).然後約剩23萬多拿去買中古車(上班交通需要)?
三.如果選擇方案二.則總計貸款為房貸186萬(利率不明.月繳8700多)+104萬(2.25%.20年.月繳不明)+信貸27萬(8.X%.月繳約5000).這樣有大大可以大概算得出來月繳大約是多少錢嗎?
四.還是放棄原行核定.國泰XX築巢貸送件.如果鑑價成數太低.再另尋其他銀行申請?但這樣會不會因為短期送件過多影響鑑價及利率.到時更麻煩?
五.有大大有其他更好建議嗎?
本以為房貸增貸是有擔保品的.所以應該是簡單的事.但從送件.鑑價.核定這過程時間長準備相關資料又非常麻煩(請個在職證明就要快一禮拜)還不包括接下來的設定.塗銷.撥款等等手續.這問題困擾我快二個禮拜了.星期一就到抉擇時間了.麻煩達人能幫我分析建議!!!
我的回答：
提供個人對於問題的幾項說明與意見...
1.先找原來銀行申請增貸.雖說最近自己社區成交價約450-510萬.但銀行鑑價後僅約414萬.且核定7成.即290萬
答：如果版友所提供的『這一戶成交價、與您名下所登記的房屋屬相同坪數與座落方位』，即屬正常...所謂的成交價本就是人為所喊出來的數據(願打願挨即成交)。銀行為授信單位、對於成交價僅做為參考，以原房貸銀行鑑價414萬與成交價格差異達8%~18%，或許數據到其它銀行可能也相差不多。
主要關鍵除了鑑價數據差異甚大外，其餘問題在於『貸款成數』；只願意核准七成、代表銀行對於房屋擔保品採較保守的態度，另一方面也可能認為版友您目前負債比已高。
2.如果申請國泰築巢貸.到時鑑價也偏低.成數也砍的話.真的是賠了夫人又折兵
答：確實。據了解國壽提供的房貸利率雖低，但『國壽後端的授信審查人員都是老資格老資歷』；所以鑑價金額有可能與原本房貸銀行差不多，但貸款成數卻有可能與原房貸銀行相同。
先不談個人條件、個人推測版友您目前擔保品的座落位置與區域，對於大多數銀行而言就是『中等偏弱』的鑑價金額與貸款成數。上述網友提到多找幾家銀行估價，或可；但如果在找一家銀行初估後再得到的數據也相差不大，在大數法則的前提下、或許就可以得到大約結果。
回答問題：
一.我該放棄原房貸銀行核定的增貸.轉而申請國泰築巢貸跟他賭賭看嗎?有大大對國泰鑑價跟成數熟悉的嗎?(星期一最晚要給答覆了)
答：我朋友在國壽服務、也曾提供個案去試過，但結果就如同我上述所言：非常保守。包括對房貸成數與借款人負債多寡等等都很『在意』，甚至於發生過『無負債的公教人員欲購屋辦房貸、最終結果國壽僅提供七成房貸』...所以我認為沒必要賭。
二.還是直接接受原房貸銀行已核定...(恕刪),然後約剩23萬多拿去買中古車(上班交通需要)?
答：用房貸增貸先還名下大部分的無擔保負債後，其中一筆信貸被綁約若代償後還要多支付違約金，無必要；拿現金去購買中古車反而符合正常動機。
三.如果選擇方案二...(恕刪),月繳大約是多少錢嗎?
答：以下數據僅供參考、實際月付金以該銀行計算為準：
*房貸186萬不動、月繳8,700元
*104萬增貸部分、利息2.25%、20年期、月付金約為5,385元
*信貸27萬、月繳5,000元
上述月付金總合約為19,085元
四.還是放棄原房貸核定...(恕刪)短期送件過多影響鑑價及利率.到時更麻煩?
答：以經驗論：短期送件過多並不會影響鑑價及房貸利率，況且找銀行估價也未必一定要寫申請書與調聯徵(只是多數銀行業務要求罷了)。但不諱言、送件過多所造成聯徵增加，確實還是會讓銀行較為困擾。不過、房屋貸款本身終究到最後僅能做一個設定(我指的是一胎房貸)；故與信貸聯徵次數過多所造成的影響、房貸影響相對較輕。
五.有大大有其他更好建議嗎?
答：上述已經提供大致上的意見。因為您先後找兩家金融機構申請且送件，若鑑價金額與貸款成數不理想、未達目標時確實浪費許多資料準備時間；加上版友您『不孰悉授信規定』故造成差異甚大的結果。我下總結：與其抱持不確定的因素，不如選擇已定案的結果。或者委交由本人協助代為辦理，盡力協助爭取較高額度與優惠利率。
希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電
本人秉持專業經驗、正派理念、過程公開透明、申辦成功率高
各項銀行房屋轉增貸款、銀行二胎房貸、信用貸款、中小企業貸款與民間代墊塗銷等，歡迎隨時洽詢【全省接案服務】
Jerry~
留言列表
