Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2019/08/10 【591新聞網編輯部】


首購族想買房，若想拉高房貸成數，可不是簽約後才要想的問題，買前就得要先行「布局」，才不會陷入核貸下來，成數不如預期，自備款又無法到位，買個房子蠟燭兩頭燒的局面。通常想拉高貸款成數，多半會出現在想買中古屋時，因為假如是買新成屋，因為是建商統一與銀行洽談，承貸戶數量體大，信用紀錄若無太差者，基本上可以貸款到7~8成。


挑好地段 拉高成數沒煩惱


假如是想買中古屋就不一定了，通常銀行在考慮承貸房屋的成數時，主要考量的重點可分為地段、屋況及申貸人條件。


首先以地段來說，哪種環境可以加分，什麼又是地雷，會影響核貸成數?以中古屋來說，成數一般都是鑑價的6~7成，想要拉高成數，最好就在重要交通機能、商圈的附近，對於銀行來說才是加分。


現在不少銀行就拿捷運站當作可申貸較高成數的指標，像是距離捷運站5百公尺內或是捷運共構宅，都可以拉高成數至8成。反而之假如是房屋太過偏遠的郊區或是鄰近像是福地、加油站等閒惡設施，因為有可能影響未來轉手的獲利，恐會影響銀行核貸下來的成數。



老屋要「老」的洽當


再來就是屋況問題了，銀行這邊主要是考量未來假如申貸人無法繳交房貸時，銀行回收法拍房屋產值如何？首先像是海砂、輻射屋這些有瑕疵的屋子，風險過高不少銀行都會直接不承貸。


再來就是對於屋齡過於老舊的房屋也會多做考量，因此粗略的算法都是「貸款年限+屋齡」，不得超過50年。假如超過50年，銀行端可能就會考慮不承做或是只核貸5成以下。


若想避免以上的「拒貸」或貸款成數低的狀況，建議看屋時，若鎖定的中古屋，最好還是挑選屋齡10年左右的房子，這樣就算以30年房貸來加總，也不會超過50年的上限，容易跟銀行爭取較高成數。


打造完美申貸身分


最後想要高成數，申貸人還是得要提出可以足夠「還得起」的證明，最後提前至少1年跟固定銀行培養往來狀況，首購族可以透過每月小額存款、辦理該行信用卡，維持良好的繳款紀錄，若有閒置資金也可以考慮購買基金、外幣等小額投資，增加對銀行的貢獻度，也是比較可能會有8成以上核貸成數。


TIPS：假如是首購族，第一次買房總要更謹慎些，想要提前知道自己看中的房屋可以申貸幾成，也不是沒有辦法，像是可以透過相熟的地政士、房貸專員先行打聽，哪些地段的在銀行眼中是A級地段，買前多一道手續，降低之後貸款臨時不足的風險。