轉載 2014/10/11 【蘋果日報／陳資尹】
隨著美國經濟強勁復甦，國內經濟成長也轉往正向發展，根據行政院主計處統計，103年經濟成長3.41%，預估104年可望來到3.51%。外銀多認為，這將促使央行加速升息，風聲一出，造成購屋族人心惶惶，如坐針氈。
年初至今的經濟表現，在電信業諸侯覺醒，和航空業者擴充機隊等挹注下，可說是表現不俗，經濟部更預測明年GDP成長有望保3，種種要素都提高升息的可能性；但台經院景氣預測中心主任孫明德就表示，雖具備升息因素，但貿然調整會促使資金亂竄，現階段還未是時候。
升息風聲鶴唳影響廣泛
各界消息頻指，央行最快將在年底重啟升息循環，對正在償貸的已購族，或正要入市的購屋族來說，都將形成一定壓力，若上升到3%，還可能會造成不小的拋售潮，對於已趨冷凍的房市來說更是一劑沉重打擊。
台經院產經資料庫副研究員劉佩真就表示，台灣購置住宅貸款總額佔GDP（國內生產毛額）比最新數據，已來到36.85%，再加上修繕貸款，就高達38.12%，表示國內每產出100元，就有38元要拿來繳房貸，一旦逼近45%，就可能超過警戒線，按數值看來，影響的是全台眾多擁屋族。
劉佩真進一步指出，過去很多人說房貸利率上升到3%有感，5%才會影響房地產價格或交易，但這是套用過去歷史經驗，現今時空背景不同，QE（量化寬鬆）實施了很長一段時間，當房地產再次面對利率走升或市場波動時，其敏感度將會比以往更加脆弱，一旦啟動升息循環，對首購族心理層面就會產生影響，一碼應該就足夠感受了。
QE退場後的沉澱期
日本、歐洲等國目前還處在較寬鬆階段，中國則在總理李克強發表「池子裡貨幣已經很多了，不可能再依靠增發貨幣刺激經濟增長。」一席言論後，仍在17日全面放款，刺激美股上揚；鑒於各國步調不一致，台灣預計會跟隨美國聯準會（FED）的腳步做調整。
而聯準會在本月份會議上宣布，聯邦資金利率調整將高於6月份預測的1.125%，「經濟預測摘要」報告中也指出，2015年底利率將調升到1.375%，2017年底會進一步升至3.75%，顯示利率向上成長是勢在必行。
至於何時升息？劉佩真分析，觀察它未來動作，8月份的每月購債已降至250億美元，市場預估約10月份會整個結束，並在結束後持續低利率一段時間才會調 整，一般來說可能會維持半年。值得慶幸的是，會後聯準會決議仍持續原觀點，在結束大規模購債計畫後，將維持接近零水平的短期利率，長達「相當長的一段時 間」，看來兩年內的經濟變化將成重點，想要入市民眾得須隨時關注。
台灣利率水準仍處低檔
升息和降息可說是兩面刃，對存款的人來說是美事一件，但對於有借貸在身的人來說將是增加壓力，央行統計，全年升息一碼，全國房貸戶每年就會增加額外的15000元償還利息。此外，台北市平均貸款金額已來到850萬元，創下新高水準，因此利息負擔可能會增至2萬元，對一般受薪階級來說將是不小負擔。所以各界指出，央行可能會以半碼（0.125%）再加碼調升較有可能。
劉佩真根據五大銀行新承作房貸利率統計表分析，表示今年台灣利率仍屬歷史低點，2000年時平均房貸利率是7.14%，經濟衰退後跟著就直直落，即便在 2004至2007年經濟復甦階段，銀行放款利率也只有2.6%的水準；13年後，隨著QE逐步退場，才開始又從谷底回升。
先前五大銀行行庫，也配合央行政策做了一波緊縮，只要國內利率水準上來，勢必會再次帶動利率。各家銀行的房貸利率其實都已逐漸緩升，7月份的平均值來到1.958%，非首購的貸款利率則普遍從2%起跳。但鑒於各國目前幾乎都維持低利率，故就算利率調升，幅度也有限。
銀行房貸餘額續增
解讀房市好壞，無法以單一房貸放款餘額的增減做判斷，房貸餘額需和建築餘額一併比較，新增案件量一旦上升，就可和增加的放款餘額相抵消，達到維持不變的水準。從歷史紀錄看來，銀行授信業務多決定於政策命令，如奢侈稅實施之時，房貸餘額和建築餘額皆大幅下滑，去年青年貸款上路時，又同步上升搶市。
雖然金管會統計3年多來，放款集中度已有顯著改善，減少逾千億元；但央行公布近幾個月的購置住宅貸款和建築貸款餘額都雙創新高，修繕餘額統計更一度達到7.61兆元，超過台灣GDP（國內生產毛額）半數。因此市場預估，政府可能會將「針對性審慎措施」力度放大，未來在相關數值上可望放緩。
2015年上半年成重要關鍵
總結來說，吉家網不動產董事長李同榮就預估，下半年雙北房市將呈現小跌局面，但這是因選舉所造成的交易量不正常緊縮；至於是否會是此波房市的終結者，要觀察的並非今年第四季，關鍵點將會在2015年，經過今年下半年的房市急凍，明年上半年就要考驗雙北市的耐震度，並決定未來三年的房價走勢。
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