本案前言：
坊間代辦業者眾多、但是真有透過金融專業去協助到委託人卻非常少….. 因本案委託人希望『案例之陳述內容盡量保密低調』；為求顧及委託人權益，故仍以『A先生』來稱呼本案委託人；
10/12收到一封主旨為『朱先生:您好~有二胎房貸問題想請教一下』的mail，內容大致為：
『約9月初有請代辦幫我先生貸二胎(因某些因素暫時不能轉增貸)金額100萬，後來9月底時 終於決定送件，銀行經辦也與我們接觸，我知道我們條件並不優，我也一直有跟代辦說明，若是無法承做請儘早通知我，別過了1個月後才說不行，因為我們急需資 金週轉，終於在星期五時，銀行經辦說下星期二要來拍照(編按：時間應為10/14)，我想問的是...因為時間有點久，這樣等下去會不會是一場空??都搞 了這麼久了，唉!!』
對前因後果並不瞭解的前提下，我回覆這一位當事人的答覆也保留。從時間點去分析：“9月初”當事人委託代辦公司辦理二胎房貸後，一直到“10/14”才開始進行對房屋的實勘拍照，依照正常程序而言、確實拖延非常長的一段時間才開始動作(編按：二胎房貸因為不用塗銷一胎房貸設定，故平均申請時間約為7~10個工作天內即可完成)。如果當事人換作是我、也必定對這一代辦的“專業度”產生質疑！很佩服當事人能夠等待如此久、且還是等一個未知的變數。
之後陸續的信件往返，對於這位當事人的現況背景都有進一步的掌握；除提供房屋的詳細門牌地址、與所有權人身分證字號給我，請我進行對房屋的初步評估之外， 到最後這一位『讓當事人等很久』的代辦、雖有辦成二胎房貸(編按：10/24~當事人給代辦與銀行作業的最後通牒時間)，但額度僅願意核給50萬、利率8%......之後這位當事人無法接受銀行的結果，主要在於銀行核准額度根本不夠還現存的負債，更遑論還需要多一筆資金做為周轉運用？故直接向對方聲明放棄這一筆50萬的權利，改委請我幫忙向銀行申請房屋轉增貸款…
擔保品屋況與周遭環境說明：
所有權人：A先生(持有全部1/1權利範圍)
主要建材：鋼筋混凝土造
房屋位置：位於高雄市大寮區萬X路巷內、屋齡約14年社區型透天厝
建物坪數：總建物面積約58.25坪
登記用途：使用執照登記住家，實際用途亦為一般住家有裝潢(自住)
土地坪數：約15.73坪。地目：建地
周遭環境：房屋位於大寮區、距離大寮捷運站步行約15~20分鐘，附近生活機能尚可(因本次委託人希望相關資訊能保密，故僅簡略描述)
借款人工作收入與負債現況說明：
借款人：A先生、現為一合法登記之中小企業負責人，從事一般批發零售業；最近一年營業人銷售額與稅額申報書401表(102/09、10~103/07、08)的申報營業額總數約480萬元。
負責人名下負債一覽：
1.T銀行信用卡：信用額度10.8萬元／循環信用欠款金額約9.2萬元／最低應繳款金額約3,000元
2.F銀行信用卡：信用額度13萬元／循環信用欠款金額6.5萬元／最低應繳款金額約2,000元
3.C銀行信用卡：信用額度5萬元／全額繳清無循環
4.S銀行信用貸款(有設定房屋二順位抵押權)：核貸90萬元／民國100年3月申請／目前繳本息至今剩下房貸餘額約12萬多元／月繳本利約21,522元
5.C銀行房屋貸款：核貸300萬元／民國98年10月申請／目前繳本息至今剩下房貸餘額約242萬多元／月繳本息約16,300元
公司名下負債一覽：
1.和X車貸：102年5月核貸13萬／分24期本利攤還／月付本利約6,120元
2.和X車貸：102年5月核貸51萬／分36期本利攤還／月付本利約17,184元
繳款往來信用：T銀行信用卡曾於民國103年3月、5月各遲繳一次(全額逾期未繳)，揭示於聯徵信用中心之個人信用記錄
最近三個月聯徵信用查詢情況：二次查詢
1.C銀行票貼業務申請
2.F銀行二胎房貸新業務申請
對本案分析與意見：
1.當初我存疑：何不以轉增房貸方式辦理？A先生表示房貸銀行於今年5月有申請降低房貸利息，且公司的甲乙存都在該銀行往來、票貼又剛核准下來，與該銀行交往甚篤，所以不想驚動C銀行搬動房貸。
我回覆：『現在這家銀行有提供票貼額度，將房貸轉到別家銀行、或許有可能也會提供。只是銀行“收傘”速度通常比預期來得快又急，當銀行例行性查詢聯徵報告、一旦查到“房貸遲繳、信用卡遲繳、營授比偏高...”等情況時，未來警覺性提高、要申請一些借貸業務可能也很容易遭到婉拒。』
換個角度說：『如果原房貸銀行願意提供增貸、又能達到您們所需要的額度，又何必要找代辦辦理？或許就是因為房貸銀行不願意再提供融資，才迫使A先生須另尋銀行管道來籌資周轉。』
2.A先生持有的T銀行信用卡一年內(3月、5月)發生過『兩次全額逾期未繳』已上聯徵信用記錄；據悉、因A先生身分為自營業主，公事業務繁忙、沒想到一忙就發生忘繳與遲繳記錄。至於配偶、本身也存有銀行負債(編按：正常繳款、且未參與本案，故不多贅述其債權銀行有哪些家)，且為一家管、無財力證明，對於本案無實質幫助。
3. 如果以目前A先生舉債的月付金相加總數據約為6.6萬元(不含配偶)，要還清大部分的負債降低月付金至少需要60萬(兩張卡9.2萬+6.5萬+信貸12萬+兩筆車貸33萬)；若要多一筆資金做為周轉運用，沒有增貸到百萬額度、是不可能順利達陣(編按：也難怪銀行核准二胎房貸50萬~根本不足以應付還清與周轉)。
4.擔保品本身雖為自住、無任何營業疑慮，卻因為多數銀行紛將房屋轉貸成數下修(編按：首購屋貸款成數、或許有可能維持八成，但也不是所有申請者都人人拿得到首購八成房貸)，加上房屋實際座落區域屬於『都市計畫區B區的邊緣地帶』，申請人身份為企業負責人(編按：大多數銀行不喜企業負責人使用信用卡循環信用欠款，更遑論還掛上全額逾期未繳的記錄兩次！)…這些難題都是後續我們執行過程上必定會遇到的情況。
5.本案擔保品因為被信貸銀行設定二順位抵押權，故大方向做法只有以下兩種：
*尋求一間『可直接代償銀行一、二順位抵押權的新銀行』(編按：設定第三順位去代償，但風險過高、多數銀行承辦意願非常低；更何況、該銀行的鑑價數據與貸款成數還要符合我們所要求的目標)
*銀行核准增貸後、撥款前，申請人須先自行籌資清償信貸銀行貸款餘額，並且塗銷銀行的二順位抵押權後，新銀行再代償一順位抵押權銀行，完成轉貸(編按：這筆清償信貸銀行貸款餘額的錢、申請人是否能籌得出來？就是重點…)
操作規劃與應變：
1.讓我印象深刻的是：起初針對房屋的初估現值與計算貸款成數這動作，總共找了『高屏地區共八家銀行』分頭進行。各銀行逐一回報我們數據後，最差情況是“根本無法承辦(包括評估物與人兩方面情況)”，雖有某家銀行估值有500萬、但是貸款成數僅能給予65成(只能貸到325萬，還可能出現被批緩議、婉拒的變數)。換言之：
“這八家行庫，摒除鑑價數據與貸款成數較無競爭力後，剩下兩家銀行可供作為口袋名單。再針對這兩家銀行的房貸授信準則、與目前房貸徵審的寬鬆度等…詳細分析篩選，僅剩某一家銀行~算是我們可掌握、且有較高把握可爭取到N先生的目標(350萬)”
2.因為本案物與人的問題，包括『前置作業、徵信審查』過程確實需較為細膩；包括在決定派送的銀行後，人員實際去房屋現場勘估拍照、責成鑑價報告書上的數據需耗時處理；也要解釋申請人何以使用信用卡的循環信用、為何信用卡帳單會產生全額逾期繳款，而本案審查過程中一度也發生“經理不願意簽核”的情況…等。故作業程序也較一般正常案件時間來得長。
3.目前各家銀行已經降低『非首購型式』的房屋貸款，貸款利率提高到2%起計算(平額轉貸)。至於房屋轉增貸款、其多增貸出來的額度部分也紛提高到2.2%~2.5%之間；除抑止炒房投機行為外、反映在借款人對增貸資金用途的風險係數。本案作法既然屬於房屋轉增貸款，故利率相較於一般房貸略高，但是與二胎房貸相比較~還是低太多。顧及A先生為自營業主，應以利息最低、負擔最輕的方式優先進行，方能達到委託人交付給我們的主要目標(省息、降月付)。
最終審查結果：
銀行核准350萬房屋貸款／20年本息攤還／一段式指數型利率2.5%／月付金約為18,547元／綁約三年／開辦費用5,000元
(附註：須清償一順位房貸餘額、與兩張信用卡欠款餘額，其餘撥付現金)
案後心得：
本案自10/25簽署委託契約起計算，從初評到複審篩選銀行申請(10/29)、到鑑價拍照(11/03)、徵信審查(11/4)、核准(11/19)對 保(11/21)到先還清信貸並且塗銷二順位抵押權(11/26)，撥款(11/28)還清一順位房貸、到最後解圈拿到現金(12/04)，雖然整個過程 時間到12月才結束(一個多月)，平心而論：花一個多月完成比等待一個月毫無進度，我相信A先生應該是點滴在心頭。
從節省月付金的角度分析：A先生從原本銀行負債月支出約6.6萬元，到完成後每個月僅需支付將近2萬元的房貸，能省多少？以上個案的詳細數據說明也應該很清楚就能得到答案。最後本案完成、A先生也特地來信提到：
『再次感謝您的幫忙，希望您能幫到更多與我們類似狀況的人，還是那句話:謝謝您了!!』~
誠摯地感謝A先生的授權託付、信任配合，讓我們在處理過程中都能夠無後顧之憂地全心全力向銀行爭取額度；預祝A先生一家人都能平安健康、公司業務也能蒸蒸日上。
本篇真實案例，非經『作者本人同意』不得轉載~
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