Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2015/03/06 【蘋果日報／廖珮君、陳瑩欣】


金管會全面緊盯金融業不動產風險，今年金檢大刀將揮向各銀行、信合社的非都會區不動產放款，包括中南部、花東區及一些短期房價波動大的地區，金管會昨也發函，要求各銀行、信合社須落實不動產鑑價，避免助長投資客炒房。


此舉意味，金管會的金檢大刀，已從過去僅鎖定6大都會區、工業融資，轉向非都會區及房價波動較大的地區，又以基層金融、或當地設點的銀行為查核重點。


必要時將專案金檢


檢查局官員說，近期有媒體和民眾反映，中南部、花東出現炒房，讓房價波動很大，將加強金檢當地信合社、農漁會和國銀，承做不動產放款，是否有落實授信政策、確實辦理不動產鑑價等，藉此避免風險過度集中，及助長投資客炒作。該官員說，尤其是一些人頭戶、偽冒貸款等，也會列入金檢重點，這次是屬一般日常查核，必要時將啟動專案金檢。


《天下雜誌》1月曾報導，全台房價漲幅最高地區，有一半以上都是在非六都的鄉鎮。投資客炒完都會區後，正全面前進全台各鄉鎮市區，如花蓮市區新屋千萬以上、大埔3年漲了1倍。該報導還稱有炒房集團（指投資客帥過頭等人）帶領投資客衝鋒陷陣炒房，並點出該集團5大炒房手法，包括偽造薪資的偽貸、人頭戶、號召投資客搶攻預售屋等，引發金管會高度關注。


金管會昨發函給銀行公會和信合社聯合社，重申提醒各銀行、信合社承作不動產授信時，須做徵授信的動作，尤其是一些短期、房價波動較大者，銀行承做案件須特別了解。



波動大須特別了解


官員說，例如某地區房價短期大漲，若房價是炒作出來的，一旦房價反轉下跌時，投資客還不出錢來、銀行進行拍賣時，可能就沒當時貸放的價格，反造成銀行授信 風險。官員說，這次主要提醒銀行，承作個別不動產放款時須注意，例如花蓮某棟房子，房價要1000萬元，若銀行以8成核貸，核貸800萬元給投資客，當房 價反轉、投資客倒帳，銀行實際拍賣這棟房子時，可能只剩700萬元，會有授信風險。


台經院副研究員劉佩真表示，政府管控趨嚴的方向是對的，特定資金炒作轉到農地、工業區土地這些非主流資產，資金短暫停留後可能會像桃園青埔炒作以後，又移轉到其他區域。


業者認限貸成效低


行庫主管透露，房貸由銀行自行鑑價，而不是委託公正第3方鑑價，是台灣特有現象，雖然民眾可以因此節省鑑價手續費，但銀行在消化濫頭寸的考量下，鑑價寬鬆，房屋價值也很容易墊高，金管會這次發函，應會讓銀行心生警惕，鑑價更加嚴謹。住商不動產企研室主任徐佳馨則分析，真的有炒作都是集資或獨資操作，口袋夠深銀行就算不借錢炒作，資金潮還是會湧入，靠限縮銀行放款效果有限。


【金管會金檢不動產概況】


金檢項目╱金檢重點
●短期漲多區域：
◎須審慎評估授信政策、風險控管及加強貸放管理
◎須確實辦理不動產鑑價，避免風險過度集中及助長投資客炒作
◎有一些炒作手法，如冒貸、人頭戶等，會加強對國銀相關檢查
●中南部、花東區：
鄉鎮地區，會注意房價是否波動較大，會針對當地基層金融和國銀，加強金檢
●工業區土地貸款：
企業興建廠房，卻未依興建計劃動工的貸款案，銀行是否有做好控管，包括要求收回貸款或提高利率等
●金控不動產：
包括旗下銀行、壽險業投資不動產、不動產擔保放款風險管理，及票券公司對不動產授信集中度等

資料來源：金管會