Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

前言：

本案委託人H先生於一月中旬打電話進來，因為有搜尋到我的網站資訊，看到目前正在專案推廣，想要詢問『房屋增貸』如何辦理、需要甚麼條件等；進一步瞭解到他目前登記的一戶房產，座落於高雄市左營區太X街巷弄內，希望藉由我的專業協助，將房屋能多增貸一些資金，讓他方便週轉運用。

他表示、這戶房屋『在107年12月底剛塗銷民間設定，房屋也有分租收取房租』等情況；故我們接續欲對房屋進行初估之程序時，須格外先避開這問題，同時也要注意當銀行實際進行鑑價拍照時，降低對於租客的打擾。

經過對房屋的初估並且審慎計算、確實有掌握到額度後，推測本案應有發展的機會，隨即釐清委託人目前工作年資、職稱、薪資收入、負債與繳款信用等現情況，也告知對方可開始準備本次房屋增貸的相關資料，以利後續銀行的申請作業…






擔保品屋況與周遭環境說明：

座落位置：高雄市左營區太X街內的華廈建築2樓
所有權人：H先生持有完整持份
主要建材：鋼筋混凝土造
完工日期：民國81年10月17日
車位有無：有、機械車位於地下室一樓
建物坪數：主建物加附屬建物(陽台)約24.07坪，公設約9.79坪，合計總面積約33.86坪
登記用途：登記住家用(實際用途：委託人H先生自住)
周遭環境：周遭有傳統公有市場、龍華國中、美式大型賣場、捷運凹子底站，義聯集團的大型百貨商場正在施工；經由博愛二路北接國道10號，經由大順路可接台一線，往南可接高雄火車站與市區；無論交通與生活機能均屬優質。
房屋貸款設定：高雄市林園區農會／原始貸款金額350萬／核貸時間106年6月／分20年本息攤還／房貸餘額約剩326.6萬元／月付金約17,376元。


借款人H先生目前職業、收入、負債、繳款信用狀況：

H先生目前服務某有限公司擔任汽車銷售代表，勞保加保時間為107年10月18日、投保金額為24,000元，近三個月實領薪資平均約21,951元；H先生同時還有經營網拍事業，兼職經營販售日常生活用品，月淨利、據H先生表示約有數千至萬元不等；另外、本案房屋還分租一客房收取租金7,500元(可附租約)。

名下負債一覽表：

1. 房屋貸款：高雄市林園區農會／核貸金額350萬／核貸時間106年6月／分20年本息攤還／餘額約剩326.6萬元／月付金約17,376元
2. 汽車貸款：和潤企業股份有限公司／核貸金額40萬／核貸時間108年1月／分5年攤還／月付金約8,000元

繳款往來信用狀態：繳款正常無延遲。

最近三個月內聯徵查詢次數：無送件新業務查詢記錄。


對本案分析與意見：

1. 房屋部分、座落位置接近新左營的區塊，週遭有博愛路與大順路等主要幹道連接，還有美式大型賣場、與義聯集團正在興建中的百貨商場等；房屋本身室內含一般居家裝潢，有一個機械車位、自用位於地下室一樓。整體而言、建物的保值性算是足夠，亦無嫌惡設施影響到鑑價數據；房間雖分租、房客也願意配合提供給銀行進行鑑價拍照。

2. 本案擔保品曾於『107年12月塗銷民間設定』；換言之、本案欲搬動房貸到其它行庫，就須先摒除掉有明文規定『婉拒一年內有塗銷民間私人設定』的銀行。

3. 借款人部分、H先生現職年資才剛滿三個月，擔任職務為汽車銷售代表，此年資與職務、對於大多數銀行而言『是加不到任何有幫助的分數』。據瞭解、H先生的前一份工作也同樣為歐系汽車銷售業務，但是勞保“退保”時間已經是106年5月的事，也因為勞保中斷時間早超過一年！H先生表示兩職勞保中斷時間內有從事其它工作但無投保，故、銀行僅能以現職認定其年資。

4. 續上、H先生於107年6月起將一房分租月收租金7,500元，加上網拍經營與汽車銷售業務月薪資，能提供的財力證明包括租賃契約、網拍銀行進出存摺與薪資轉帳存摺等，經過我們的初步審查後都認為沒太多疑慮。

5. 汽車貸款40萬是今年年初剛核貸的近期增貸項目，據H先生表示是新購中古車辦理車貸，非原車再融資；詳細計算房貸、車貸兩筆月付金合計約2.5萬元，與目前各項收入加總後計算收支比、略為中高(60%~65%)。


操作規劃與應變：

我們首先對『婉拒一年內有塗銷民間設定的銀行』先行排除，後陸續徵詢四家銀行的估價，同時以本案借款人之職業年資、財力檢附，與負債信用等進行評估討論，所幸H先生沒使用信用卡與積欠卡款，審慎計算增貸後的總收支比、尚未超過銀行的授信規定；最後徵詢主管意見後，決定以過件機率較高的一家銀行派送本案，申請金額暫定調為440萬。


最終審查結果：

銀行最終核准房貸總金額為440萬元，利率分為兩部分：
1. 原房貸330萬：利率1.9X%／20年本息攤還／月付金約為16,616元
2. 新增貸110萬：利率2.3X%／20年本息攤還／月付金約為5,749元


結案後心得：

坦白說、本案委託人H先生的財力證明實在不出色，以剛到職的汽車業代來說也只有2.2萬，其餘部分包括網拍與分租收租等都算是不確定收入，因為網拍生意通常也會遇到大小月之分，租金也可能因無人租而導致閒置中，變數多且風險較高的前提下，我們還能說服銀行提供110萬額度、2.3X%利率的增貸條件，相信H先生應該感到驚訝。

再次感謝H先生的全權委託與這段時間全力配合，預祝他的新工作與所營事業均能夠順心如意！


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