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轉載 2015/06/22 【經濟日報／ 陳美珍】


享自宅400萬元免稅額、長期持有稅率較低、換屋重購退稅


同樣是房產持有人，境內居住者出售房產時，可以享有的租稅優惠至少會比非居住者多三重，包括自用住宅有400萬元免稅額、長期持有稅率較低、及享有換屋重購退稅等。因此，具有雙重國籍者，若在台持有房產，出售房產前設法轉換身分成為台灣的居住者，房地合一課稅新制施行後，出售房產利得稅負可望大幅下降。



資料來源：財政部 記者陳美珍／製表


以稅率為例，境內居住者按持有期間長短分成四級課稅，持有一年以內課以45%，持有二年且超過一年為35%；持有十年但超過二年是20%，超過十年可按最低15%課稅。但是，境外居住者在合一課稅制，課徵稅率只有二級，分別是：持有未滿一年課45%，超過一年課35%。


一般稅率之外，居住者與非居住者在台持有的房產如為「自用住宅」，稅負差異更大。對非居住者而言，即使所持房產確實做自用住宅使用，出售時仍無400萬元免稅額，也無法按10%自用住宅專屬稅率課稅。同時，售屋目的若是為了換屋，亦無權申請重購退稅。



簡單來說，長年旅居海外的華僑，若仍在台留有房產，計劃出售前，應考慮將課稅身分轉換為境內居住者才可省稅。即使房產非為自用住宅，仍可比照居住者按持有期間長短分級課稅，且持有愈久、稅率愈低。例如，持有在台房產只要超過二年，稅率即可下降為20%，亦較非居住者最低稅率35%來得輕很多。


如何由非居住者轉為「居住者」？依據現行稅法對居住者的認定原則，只要符合以下二者之一，就可以被視為是居住者。


一、在中華民國境內有住所，並經常住在中華民國境內者。
二、中華民國境內無住所，但在一課稅年度內在中華民國境內居留合計滿183天。


換言之，稅法對境內居住者是以在境內有無「住所」及是否「經常居住」來認定，實務上通常以納稅人在一課稅年度設有戶籍且有居住事實，即認定為居住者。


在台設有戶籍的華僑，應注意「經常居住」是指：個人在一課稅年度在中華民國境內「居住合計滿31天」或「居住合計在一天以上未滿31天，其生活及經濟重心在中華民國境內」者而言。


至次生活及經濟濟重心是否在我國境內，統一由稽徵機關參考以下原則綜合認定，包括：享全民健保、勞保、國民年金保險或農保等社會福利；配偶或未成年子女居住在境內；在我國境內經營事業、執行業務、管理財產、受僱提供勞務或擔任董事、監察人或經理人等。