Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

本案前言：


Jerry近期仔細端倪市場上的各家代辦銀行貸款同業，其『所謂的完成案例~內容非常的草率簡略，數據來源缺乏可信程度及說服力；看得出來恐怕憑空杜撰想像的成分居多。』如此敷衍缺乏誠信的代辦業者，其專業實在令人質疑外，又怎會用心經營與客戶之間的關係？


秉持『有所本、堅持與原則、實事求是、專業負責』一直是我們至始至終對於委託人的承諾。而日積月累的實力，造就我們成功再完成一件“幾乎所有銀行不可能承辦”的案件！


回到主題、104年7月24日一位網友到我痞客邦部落格留言，內容提到：

『您好想請問我名下有房屋目前還有貸款，我目前也在清償前置協商的錢，最近想要用房子增貸或轉貸但我無法申辦，請問是否可將名下房子用贈與的方法轉給我老婆，然後用她的名義去轉貸，這樣其它的銀行會查到我的信用問題而影響我老婆轉貸嗎？謝謝。』

我的回答：

一、建議優先評估房屋的擔保增貸價值(可免費協助)。
二、房屋增貸後、必須優先清償前置協商未結清餘額。
三、房屋贈與給妻子去作轉貸，恐怕會對原本的協商債權銀行產生『損害債權』之虞；雖夫妻間贈與可抵免稅金，不過只要上述問題釐清，不用贈與房屋如此大費周章；我們有銀行專案可以申請，就用版友的名義申請即可。提供之前完成的實際案例分享給與W先生作為參考：http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=657249
http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=656440


隔天、W先生隨即加入我的Line表示願意聽聽看我們的作法與意見，並且詳細告知我們房屋的地點與借款人、配偶的情形。因為本案屬『前置協商戶辦理房屋轉增貸款』，所以必須告知『增貸後金額需優先清償前置協商無擔保債務』，之後會多一筆現金、才能夠作為使用周轉。


我們初步評估房屋的擔保價值與借款人、保證人的條件後，相約到我們位於永和的辦公室詳談委託細節。W先生希望能夠藉由本次房屋轉增貸款，欲貸多一點金額、一方面把協商繳清與恢復信用，另一方面可運作創業生意之用途；瞭解W先生的意向與動機後、我們旋開始著手進行貸款申請作業。


擔保品屋況與周遭環境說明：

所有權人：W先生本人持有完整1/1持份
主要建材：鋼筋混凝土構造
完工日期：民國93年
房屋位置：位於新北市汐止區福X三路上的某大樓建案
車位有無：兩個機械鋪成一個平面車位，可停兩部車(多停需多支付管理費)
建物坪數：總共47.5坪(包括主建物、附屬建物陽台花台、地下二樓車位)
登記用途：住家用(實際亦為一般住家自住)
周遭環境：臨近中山高汐止交流道，附近包括樟樹國中與金龍市場，不乏社區型建案且人口密集度亦高，生活機能尚可。
房屋貸款設定：目前房貸為第X銀行，原始貸款金額580萬、目前餘額約剩下370萬。


借款人與保證人現況說明：

借款人：W先生、職業為藥商業務，平均月薪約為5萬，目前前置協商正常還款中；債權銀行包括：X光銀信用貸款與信用卡、X信銀信用卡與信用貸款、X豐信用卡、X泰(已併購到凱X銀行)現金卡、X旗信用卡、X富邦銀信用卡、聯X信用卡等共七家，無擔保債務總額約為73.7萬，如加上前置協商利息後需還款總額約為79萬，還款至今剩下約37萬的餘額。

保證人：H小姐(配偶)、七月剛換新工作，現職為美容師；目前名下登記一戶房產且有房屋貸款(揹負的房貸，實際繳納與居住者是W先生的兄長；貸款銀行：星X銀行、地址位於汐止伯X街、借款187萬本金)，以及兩台汽車貸款，車貸餘額加起來也仍有70萬左右。

繳款往來信用：W先生已是前置協商戶仍未繳清，現存有『協商註記』~屬信用瑕疵之情況；配偶H小姐則信用正常。

最近三個月聯徵信用查詢情況：有問過銀行但是均不受理，無銀行查詢紀錄。


對本案分析與意見：

1.依照正常時程，W先生的前置協商需繳款至民國111年1月才清償結束，等於還需要正常繳款六年後、再加上規定一年的註記期(民國112年2月)，才能夠恢復到信用空白的階段、屆時方能重新辦卡與培養累積信用。

2.原本W先生是希望藉由配偶辦理一筆信用貸款，用現金還清W先生所剩餘的前置協商餘額；但我跟W先生提到：『因為配偶本身更換工作、七月才剛到職，本身的申請資格就很難符合大多數銀行的申請條件。況且配偶又揹負了一筆房貸(雖然實際上非配偶負擔房貸月付金，但是銀行不會管誰繳房貸、掛在誰名下就是算誰的負債支出)，另兩筆車貸70萬左右也尚未還清，在收支比與負債比都明顯偏高的前提下，要申辦信貸的過件機率、恐怕非常難為！』

即使、配偶若真的能夠從銀行端順利辦成信用貸款，用辦下來的現金去還清W先生的協商餘額，也並非『還清之後就立即可以申請房貸！』~畢竟前置協商、無論提前清償或是依照正常時間還清，依照聯徵信用揭示期規定，仍必須於『聯徵中心揭示協商註記期一年時間』~緩不濟急。

3.絕大多數名下有登記房產與房貸的網友，可能一些原因而產生信用瑕疵記錄時，會運用的方式不外乎都是『贈與、假買賣』等程序，將房屋過戶登記移轉到親屬名下；這些動作、立即會面臨到的問題就是稅金與相關成本的支出，甚至於也可能會發生『未來若要移轉房產回到自己身上時、可能會將產生諸多困難』。其實、贈與或假買賣未必是最好的因應方式，就以本案而言、到最後送銀行審查的過程中間也沒有經過所有權移轉程序，就是基於節省時間與成本、有可能通過的前提下作業。


操作規劃與應變：

1.本案優勢在於房屋位於新北市汐止區，且房屋貸款繳款正常、擔保品殘值經過審慎評估後仍有一定價值；故本案處理焦點，在於如何向銀行端爭取以不變更目前現況(房屋不贈與或假買賣移轉過戶)的前提下去申請房屋轉增貸款。

2.我們之前已經有處理過協商戶辦理房屋轉增貸款的成功案例經驗，唯本案仍需透過銀行內部有權限的主管來審查與簽核。畢竟本案與一般信用正常戶截然不同，銀行仍會擔憂借款人未來是否仍會債滾債、甚至於信用貶落又重複申請債務協商等情況出現。


最終審查結果：

核准770萬房屋貸款／利息2.5%(一段式指數型)／20年期本息攤還／每月須繳本息金額約為40,803元


案後心得：

本案歷經一個多月時間，不負所望、順利於八月底前完成對保撥款；或許很多網友仍存疑：『前置協商戶真的能夠再重新申請貸款？』~無庸置疑地、我們確實就可以作到，且相信未來辦成功的個案仍會持續增加。

很多來信、電話或者加入Line詢問的網友跟Jerry都素昧平生，但是經過詳細狀況的瞭解後，願意全權委託給我們的比例也很多。但是Jerry也並非每個案件都願意接手處理，其中包括無工作、無明確財力證明、無信用卡，或者有嚴重信用瑕疵記錄等都可能會是我們婉拒受託的族群(除非、這些網友都可以運用資源，譬如自己(或親友)名下有房屋等資產)；畢竟Jerry只是一位基層的代辦經紀人，我們配合的窗口都一定是銀行、而非民間高利貸借款，更不會為了業績、去竄改客戶所提供的資料，以不實資料送銀行徵信審查等。

不浮誇、不欺騙、不提供保證、中肯實際且就事論事一直都是Jerry做為一個業務的基本原則，相信以往我曾經服務過的客戶應該是最心有戚戚焉；最後感謝W先生這一段時間的耐心等待，並且給予Jerry與公司團隊的信任支持！預祝W先生事業有成、理財順心如意。


本篇真實案例，非經『作者本人同意』不得轉載~
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