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轉載 2016/05/14 【蘋果日報／陳英寰】


雖此次央行降息有其國內經濟現況考量，不過有別於市場信心面的房市管制解禁，降息確實是對買氣有實質幫助的政策，尤其近年投資客已大量退場或轉戰海外，有銀貸需求自住客層自然是最大的受惠者。


從去年第3季起，央行已連續祭出三次降息手段，幅度達到0.375%，重貼現率降至1.5%，比起2009年金融海嘯時期的歷史低點1.25%，兩者僅剩1碼(0.25%)之距，此舉無疑是希望透過貨幣寬鬆政策將資金導入市場，以挽救低迷的經濟景氣，但若是採機動利率的房貸族，降息可說是最實惠的，以貸款500萬元為例，經過三次降息後，一年可省下的利息約為18750元，貸款1000萬元則可省下37500元，金額可謂相當有感。



未來繼續降息機會濃厚


單就降息幅度而言，央行做法可以理解，尤其全球經濟仍壟罩在貨幣寬鬆的大原則底下，加上中國經濟發展趨緩，台灣被迫只能繼續往低利率方向前進，逼出銀行過多的閒置資金；再者，降息配合取消貸款成數限制，無疑是對買方最為有利的部分，過去幾年由於特定區域採取信用管制，在銀行貸款成數不足的情況下，雖緩解了短期炒作歪風，卻讓自住客層擔負了更大的購屋門檻，而其中不少是付得起貸款但籌不出自備款的，因此放寬銀貸成數，確實是有意購屋民眾的一大福音。 


一般認為，此次降息並不是畫下句點，央行可能會繼續降息半碼至1碼，但是否會像日本的零利率甚至歐盟的負利率，以台灣政經及社會民情發生機會應該不大，不過畢竟房地產是銀行相當倚重的放款管道，若降息能激出買氣，也可舒緩銀行過多的資金壓力。


青年優惠貸款利率同降


由於青年優惠貸款同採機動利率，因此也是這波降息受到影響的項目，特別是總價不高的區域及首購住宅，購屋民眾受惠程度最為明顯；事實上，扣除掉北市及新北市一線城市，總價800~1000萬元上下的選擇其實十分豐富，甚至來到中台灣或者南台灣，800萬元的貸款額度更是好用；本身從事科技業的趙先生便表示，雖然本身在北市上班，但並不考慮在北市買房，畢竟收入不足以負擔的起房貸，所以就往鄰近的新北市看屋，現在利率更低當然是好事一樁；而在台中從事服務業的賴小姐則指出，降息加上優惠房貸，確實提高她的購屋意願，因為台中房價還算合理，不需到全部800萬的貸款額度，就有不少區域跟個案可以選擇，會趁這個時機點進場看看。


假設民眾月收入8萬元，房貸月付金控制在收入1/2，4萬元為上限，申貸政府優惠貸款方案，以現行利率，貸款20年來計算，約可貸款800萬元，剛好符合青年安心成家貸款條件。若想再爭取更低的貸款利率，建議可提供個人薪資單、財務證明、定存單、海外資金等有利證明，或是向經常往來的銀行申貸，多跑幾間銀行、多方比較，為自己爭取更優惠的房貸利率。


首購族進場的好時機


專家強調，首購族應先衡量自己的購屋能力，房貸須控制在薪水的二分之一，並且深入了解市場脈絡，平常多逛物件、調閱房屋謄本、擅用實價登錄網站，至少對市場行情有基本認知。


從另一個層面觀察，政策上的有利條件，建案間的銷售情況勢必更為競爭，要如何有效吸引客源，是業者首要面對的問題，民眾可針對這樣的情況，讓自己站在有利的談判高度，但也不能忽略建案地段、特色等基本面，一些條件較好的建案、樓層，餘屋數量可能會所剩不多，若有意購入新屋自住的民眾，現在就應該鎖定區域勤跑建案比較，免得失之交臂。