Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

本案前言：


本案是某銀行業務無法承辦後、自5月19日轉介紹到我們這裡續行承辦作業。而某銀行無法辦理的原因，在於『這三戶房屋中有兩戶屬不滿15坪(主建物+附屬建物，不含公設)的套房產品，且三戶中有兩戶已經有銀行一、二順位抵押權設定』。最重要的是、『房屋借款人能提供的財力證明非常有限，名下又有信用卡循環債務』等因素影響，讓這家銀行的資深業務體認，即使硬著頭皮送上去審查部門，最終將有99%機率會被銀行審查主管婉拒，不僅浪費客戶聯徵查詢次數外，更浪費客戶寶貴等待時間。


其實銀行經辦盡快將案件轉介出來，屬『明快且睿智的決定』


一家銀行內部的房貸授信規定，會因為專案不同而有各異的規定。但是本案L先生已明顯看得出來是投資客，加上財力證明的舉證非常薄弱，任各家銀行看到此情況、相信都不會願意去承接；避免未來借款人繳不出房貸、將導致於銀行稽查人員查核此案，進一步去究責於承辦業務、部門主管、徵信審查、甚至於銀行經理等恐都脫不了連坐罰責。


我們初接到這一件轉介案件時，瞭解到當事人希望能做到：
*將目前銀行一、二順位抵押權整合為一筆房貸，降低利息與月付金
*除上述整合外、能透過本次的轉貸另外再多增貸一筆周轉資金


我們的首要工作仍須先針對這三戶房產初步評估其擔保價值與增貸空間，待確定有機會可整合與增貸後、其次就是針對借款人目前工作與財力部分進行透徹地瞭解。當我們對本案的掌握度有一定程度，我們隨告知當事人準備本次貸款所需資料，並邀請當事人約見面時間洽談後續承辦細節……



擔保品屋況與周遭環境說明：

本案擔保品總共有三戶，詳細座落位置：
1.新北市新莊區新X路5XX巷4X弄1X號四樓(公寓)
2.新北市新莊區中X路8X巷3X號七樓之X(華廈、套房)
3.新北市新莊區中X路1XX巷1X弄6號四樓之X(華廈、套房)
所有權人：三戶均登記L先生(母親民國99年1月陸續贈與)名下、持完整持份
主要建材：三戶建材均為鋼筋混凝土構造
完工日期：各為民國67年、81年與85年
車位有無：三戶均無車位
建物坪數：
1.新北市新莊區新X路5XX巷、公寓，合計16.4坪(含陽台)
2.新北市新莊區中X路8X巷、華廈，合計9.9坪(含陽台公設)
3.新北市新莊區中X路1XX巷、華廈，合計12.05坪(含陽台公設)登記用途：三戶均為住家用(實際用途：出租)
周遭環境：本案三戶擔保品均位於新莊區知名路段內，周遭生活機能完整。


房屋貸款設定：

1.新北市新莊區新X路5XX巷：
*民國99年11月設定一順位抵押權於A銀行，申請200萬元
*民國102年6月、A銀行再設定二順位，增貸85萬元
*民國103年7月設定三順位於B銀行，申請85萬元

2.新北市新莊區中X路8X巷：
*民國99年2月設定一順位抵押權於C銀行，申請金額140萬元

3.新北市新莊區中X路1XX巷：
*民國99年2月設定一順位抵押權於C銀行，申請金額160萬元
*民國100年10月設定二順位抵押權於B銀行，申請金額70萬元

至目前為止，三戶房貸餘額各為：A銀行共221萬元，B銀行共127萬元，C銀行共226.7萬元；三戶房貸總餘額加總約為574.7萬元


L先生目前職業、收入、負債、繳款信用狀況：

未婚、現職為送貨員，僅能提供去年度扣繳憑單36萬元；往來存摺中餘額並不多，可參考財力證明非常薄弱。


名下無擔保負債一覽表：
1.D銀行房屋貸款：L先生名下尚有另一戶房產位於高雄、房貸餘額約175.3萬
2.E銀行信用貸款：餘額約20萬元
3.E銀行信用卡：循環信用欠款金額約9.4萬元
4.F銀行信用卡：循環信用欠款金額約8萬元
5.G銀行信用卡：循環信用欠款金額約6.4萬元

繳款往來信用狀態：房貸與無擔保負債繳款均正常。


對本案分析與意見：

1.本案以委託人L先生的財力，即使房屋出租、用房租收入來繳納銀行房貸、二胎、與無擔保負債都顯見捉襟見肘；故我們推測應該是L先生的母親口袋較深，才能應付這些銀行貸款的債務支出。而光憑L先生一張扣繳憑單36萬、工作性質送貨員、無論在負債比或收支比上都不可能通過銀行審查主管那一關。

2.其次、三戶擔保品中有兩戶屬套房產品，對大多數銀行而言、除不承辦外就是低成數，或是需轉送到總行；且三戶房屋也非當事人自住型態(投資客)，三戶房屋中的兩戶又有二胎房貸，據悉、多數銀行也無法以第三順位去代償前面的一、二順位抵押權(違反銀行房屋貸款授信準則)。

3.雖然L先生見面時、有告知我們其名下還有無擔保負債信貸與卡債數據，直到銀行調閱L先生的聯徵報告出來後，才赫然發現『還遺漏了一筆循環信用欠款金額約9.4萬元未報』，等於L先生無擔保負債總餘額總共約43.8萬元，有擔保負債總餘額(包括二胎房貸)也有575萬元之譜！只能說、我們常會遇到客戶漏報債務金額(暫且不去討論是刻意隱瞞、還是真的遺忘)，也容易造成我們對於委託人整體情況、後續在篩選銀行上出現誤判情勢(如為信貸、影響結果更甚)。

4.探究委託人名下為何揹如此多銀行債務？應歸因於L先生的母親；L先生的母親原本是登記所有房產的所有權人，之後因為曾幫朋友作保，後續認為借款當事人可能會無力還款，擔心被債權人催收、與債權人高可能性會向法院聲請對保人名下擔保品進行假扣押等強制執行，情急下才將房產陸續贈與過戶給L先生。

續上、贈與後即以L先生為借款人，接續向幾家銀行申請抵押貸款與二胎房貸，其資金用途也使用在『購屋做包租公與現金周轉』上；包括本次委託我們，也希望我們能夠多貸一些現金，便於後續涉獵好物件時可以作為頭期款使用。

5.因本案中有兩戶套房產品，加上L先生累積無擔保債務、又無明確財力證明提供(當我們與L先生及母親見面檢閱所有貸款資料，委託人銀行往來存摺存款數據與扣繳憑單、皆乏善可陳)。故我們與銀行高層商討後、運作上會先用部分的增貸額度去強制代償信用卡債務與信用貸款餘額，藉此降低負債比與收支比。關於這部分、我們有義務先告知L先生及母親，須三方有共識後再進行申請。

6.我們當下也與委託人坦承說明：『我們會先確定借款人(與親屬)究竟有多少的還款來源與經濟能力，避免增貸過多額度導致負擔暴增，最後產生遲繳、甚至於壞帳產生，反而損害承辦銀行權益與我們與銀行間的良好搭配默契。』


操作規劃與應變：

我們與銀行端協調後，決議先用兩戶套房部分多增貸的金額，優先去還清委託人L先生名下多達43.8萬的無擔保負債，使其負債比與收支比兩數據均降低之後(減少變數產生)，再以新X路的公寓多申請一筆增貸：

一、中X路兩戶套房產品以一個新房貸專案送審
新北市新莊區中X路8X巷3X號七樓之X(9.9坪華廈)
新北市新莊區中X路1XX巷1X弄6號四樓之X(12.05坪華廈)

二、次處理新北市新莊區新X路5XX巷(16.4坪公寓)、再以另一專案送審


最終審查結果：

一、中X路兩套房貸款：經銀行審核後核准金額470萬、利息分為兩部分計算：

1.清償C銀行於兩戶套房的一順位房貸餘額約226.7萬元；本筆內容『分為20年期本息攤還，利率約3%，月付金約13,000元』

2.扣除226.7萬後、多增貸額度約243萬元，需還清B銀行二順位房貸餘額53.6萬元，以及指定代償L先生名下約43.8萬的信貸卡債總額；最後現金留存約145萬元。本筆增貸內容『10年本息攤還、利率5.9%，月付金約26,856元』

二、新X路公寓貸款：經銀行審核後總核准341萬元(一順位284萬元+二順位57萬元)，內容如下：

1.由於新X路這一戶有兩家銀行共三個順位設定，清償數據各為：A銀行有兩筆貸款、餘額加總約221萬元+B銀行二胎房貸餘額約73.5萬元=294.5萬元，核准金額284萬元(本筆內容：分20年期本息攤還，利息約2.3%，月付金約為14,750元)。但是與清償餘額294.5萬元約有10萬餘差額，不足夠還清。

2.續上、我們又再向配合銀行申請一筆二順位房貸57萬，如此除了足夠補齊上述差額外，還多了46萬元的現金給L先生周轉。本筆增貸內容：『57萬、分為10年期本息攤還，利息約5.9%，月付金約6,300元』


結案後的心得：


本案自5月19日接辦後，第一筆房貸470萬順利於月底核准，而第二筆341萬也順利於6月中旬核准；不僅將所有銀行的一、二順位房貸清償完畢外，更將L先生名下無擔保信貸與卡債43.8萬一併還清，未來L先生僅需針對一家銀行支付貸款。何謂整合？我認為這才是整合的精隨與意義！至於月付金負擔總共降了多少？肯定委託人自己是最有感的；而現金部位也拿到約180~190萬！我們也相信安排核准這樣漂亮的數據，對於委託人L先生應是最好的交代了。


百種客戶、百種情況，我們除擁有累積十多年代辦資歷外，輔以專業的銀行貸款經驗，更有敢衝業績的房貸銀行作為後盾，也造就一件件看似困難、卻能突破窘境的實際案例。若是銀行業務遇到無法處理的房屋貸款個案(包括房屋有民間借款抵押權設定)，我們都誠摯地歡迎各銀行房貸業務菁英轉介案件配合！


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