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轉載 2017/02/10 【好房網News／林奇芬】


2016年全台房屋移轉棟數僅24.5萬棟，創下自2002年以來新低紀錄，比2006年最高峰45萬棟，足足少了45%。正當房市交易呈現窒息之際，卻出現了幾個大額交易案，另外，打入冷凍櫃許久的營建股，今年開春以來也搶搶滾。是否房市冬天已經走過，有春燕飛來的蹤跡？


去年7月元大馬家以52億元買下信義區佩芳大樓全棟，以及今年1月翰星百貨以22億元買下西門町西寧商業大樓，都是罕見的大額投資案。另外，今年2月中資亨德利集團也花4.8億元，買下忠孝東路五段一二樓店面。商用不動產開始有較大交易案出現。


另外，豪宅市場也有幾筆大額成交，包括去年11月媚登峰莊雅清以13億元買下多戶松江一號院，長榮張國煒以5.9億元買下二戶敦南樞苑，可寧衛董事長楊慶祥以5.6億元買下高雄京城多戶住宅。豪宅市場也有些微買氣加溫。


雖然這些交易案對冰冷的房市帶來一些暖意，但還無法說是房市全面復甦，只能說是有些解凍跡象。為何近期房市開始有大戶進場呢？主要有三大原因。



一，台北市調降豪宅房屋稅 去年12月台北市率先宣告，今年7月起將調降豪宅房屋稅，主要受惠對象是新豪宅、商辦、飯店等不動產，可降低房地產持有成本。近期有交易的案件，主要也屬於這類不動產。


二，遺贈稅調整前的提前準備 去年10月行政院提出遺產贈與稅、菸酒稅修正條文，將提高遺贈稅率，做為長照基金財源，今年並將進入立法院討論。此將推動高所得族群，提早做好財產移轉規劃。


三，價格吸引買盤進場。 近期幾樁交易案，都屬於合理價或略低於市價買進，顯示因為降價吸引買盤進場。


我先前文章提過，任何商品都必須有量才有價，若成交量可以回溫，房市才有回暖空間。目前只能說是交易量暖身開始，未來仍有多空不同情況需要觀察。


多方，主要是資金充沛，以及大陸肥咖條款，帶動部分台商資金回流。此外，原物料價格回升，也帶來通膨預期，此對房地產市場有利。不過，通膨也可能帶來利率升高，對房市貸款成本不利。


空方，最大變數還是全球經濟的不確定性。川普上台後貿易大戰、傾銷訴訟等，國際經濟爭端不斷。再加上美國經濟已經走了8年多頭，讓人擔心景氣反轉點快到了。不過，目前台灣景氣燈號處於綠燈，主計處預估今年成長率可高於去年，這對房市仍偏向有利，不過經濟預測能否成真，仍須步步為營，邊走邊看，主要還是觀察國際情勢變化。


除此之外，台灣房市供過於求仍是最大壓力，過去幾年預售案將陸續進入交屋潮，再加上還有新案推出，供給過剩仍是房市最大殺手。


雖然房市能不能回春，還有許多不確定性，不過，近期營建股股價卻領先表態。營建指數在2016年1月來到近5年低點200點附近，之後一整年都在240點上下盤整，並未再下跌。而今年春節前後，營建指數卻連續三周收紅，並突破去年高點，多檔營建股也站上年線走勢強勁。


由於有多檔營建股屬於高殖利率股，今年或有除權息行情可期，上半年股價應該不會太寂寞。而通常股價是領先指標，從營建股動向，能不能也望見房市的春意呢？值得多加觀察。


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