Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

前言：

107年剛揭序幕，5日一位企業主透過網路搜尋後直接撥電話，表示有看到我網站上的個案分享，想要瞭解『如何申請銀行企業週轉金貸款』等相關程序；循著問題、我逐一諮詢這位企業主公司設立時間、資本額、實際營業項目、近一年401表(營業人銷售額與稅額申報書)、近三年平均營業額，以及目前票據使用、對所有銀行現存債務與信用往來等現況，也得知這位企業主現住房屋是登記在弟弟名下，但是可以作為本次貸款申請時、給銀行設定抵押權的資訊。

作為一專業規劃貸款的經理人，我除了會先瞭解對方現況外、還必須充分詢問周遭是否有可運用的資源，再透過相關的數據分析、提供給對方『申請那一項目貸款較可行』的意見。

當下我也邀請這位企業主L先生加入我的Line、並且提供房屋門牌地址，以利後續能夠對擔保品部分先行評估其價值與可貸金額；同時也請L先生告知弟弟，若需要房屋作為銀行抵押設定時，弟弟須作為房屋提供者兼保證人，也一併向L先生報告本次貸款申請需要的基本資料，可預先準備為荷……






擔保品屋況與周遭環境說明：

座落位置：新北市新店區(安坑)的一棟華廈建築(總樓層6層)
所有權人：L先生的弟弟持有完整持份(弟沒住現址)
主要建材：鋼筋混凝土構造
完工日期：民國102年12月5日
車位有無：有一平面車位
建物坪數：主建物加附屬建物(陽台、雨遮)約26.33坪，公設約11.15坪,，車位約9.15坪，總面積約46.63坪
登記用途：登記住家用(實際用途：L先生(兄)自住)
周遭環境：房屋鄰近新北環快永和安康段，十分鐘可接國道3號安坑交流道，111縣道可接南勢角與中永和；惟房屋位置略座落於山坡地上，查閱權狀雖為地目為建，但對於大多數銀行來說、其位置確實較為敏感，整體生活機能算是普通。

房屋貸款設定：一順位抵押權(借款人為弟弟)：L銀行、原始房屋核貸金額1380萬，分30年本息攤還(三年寬限期)，目前房貸餘額仍剩下1362萬元，月付金本息約5萬元。

借款人L先生(兄)目前職業、收入、負債、繳款信用狀況：

L先生本身是登記一間『有限公司』負責人、實際營業項目為活動規劃設計；有使用發票與呈報銷售額與稅額申報書401表。經計算、106年營業額申報總額為2,744,525，最近三年申報數據也大約落在200~300萬之間，105年所得清單低報、僅申報44,289元。

名下負債一覽表：
 
1,S銀行信用貸款(106年01月核貸)60萬／分七年攤還／月付一萬元
2.F銀行信用卡／信用額度80,000／應繳總金額78,718(12月帳單、14.98%)／最低應繳款金額5,095元
3.C銀行信用卡／信用額度150,000／應繳總金額122,055(12月帳單、15%)／最低應繳款金額8,100元
4.H銀行信用卡／信用額度234,000／應繳總金額199,606(12月帳單、14.68%)／最低應繳款金額12,661元
5.融資車貸(104年核貸)61萬／分3年攤還／已繳2年剩餘約23萬

繳款往來信用狀態：信貸、信用卡繳款正常無延遲

最近三個月內聯徵查詢次數：一次、S銀行，婉拒。

保證人L先生(弟、房屋所有權人)目前職業、收入、負債、繳款信用狀況：

職業：某上市電子股份有限公司研發部高級工程師
月薪資：本薪47,750+伙食津貼1,800=49,550元(薪資單)
105年扣繳憑單：約71.1萬元

名下負債一覽表：

1.L銀行房屋貸款1380萬／30年本息攤還(三年寬限期)／房貸餘額剩下1362萬元／月付金本息約5萬元
2.T銀行信用貸款100萬／分7年本息攤還／餘額約60~65萬元／
月付金約1.3萬元

繳款往來信用狀態：房貸、信貸與信用卡正常繳款無延遲


對本案分析與意見：

1.初期我先評估房屋的增貸空間，尋求3家銀行的回報均是『已無增貸空間(最高一家銀行的估價數據僅1400萬)』；主要關鍵在於當初103年8月L先生(弟)申請房貸時，推測房屋的建商應該是跟銀行有簽署專案配合，加上103年當初的房價仍屬高檔，所以1380萬的房貸金額對於目前已修正的房市來說、即屬於『高成數貸放』。再者、當初又申請了三年寬限期(只繳息不繳本金)，直到去年第三季才開始還本；在本金沒還到多少的前提下，上述兩項因素影響、自然本次評估也就沒有多餘的增貸價值。

2. L先生(兄)所創事業雖已超過10年以上，惟近三年營業額申報始終都維持在2~3佰萬元左右，加上所得清單數據非常少，在還款財力證明上就相對薄弱許多；雪上加霜的是、L先生(兄)持有的三張信用卡中，有兩張掛帳到幾乎滿額，另一張也掛帳到超過八成，其名下一筆S銀行信貸核貸又未滿一年(以繳款期數僅11期來計算)，分析其『聯徵信用查詢一次遭拒，信用卡高額循環動用、近一年內增貸70萬』~連帶影響到信用評分僅4百多分！可以肯定的是：以L先生(兄)這情況，無論找哪家銀行送信貸都會遭到銀行端的直接婉拒。

3.續上、也就是因為L先生(兄)本身財力不足，可以推測103年當初要揹1380萬的房貸，銀行對於哥哥去計算收支比會算不過，所以才要弟弟作為房貸借款人；事實上住在擔保品現址的也是哥哥，也就是說哥哥具備有房屋主導權利，也才順利地願意拿房屋出來作為本次貸款的設定。

4.至於L先生(弟)、雖然是股票上市企業的高級工程師，年薪有71萬之譜，但是揹1380萬得房貸月付金、一個月不吃不喝也要5萬的支出比，加上信貸100萬的月付金1.3萬，兩筆月付加總也要繳6.3萬！換言之、弟弟的支出比也到了相對的臨界點；所幸弟弟持有信用卡都是全額繳清無循環信用，否則弟弟的保證人說服力恐怕也會因此降低。

5.但詳細檢閱L先生兩兄弟的存款存摺，弟的薪轉存摺近半年內都有至少五位數的存款積數，哥往銀存摺內甚至於有六位數存款；我當下就存疑L先生(兄)既然存摺內有金流與存款累積，為何卻放任信用卡高達14~15%的循環利息？後來思考到『企業主通常都希望留一些週轉現金在手上，避免突發性事故造成週轉失常』~所以才沒有當機立斷將存款還清信用卡欠款，但卻也讓自己陷落到長期循環信用，也讓聯徵信用評分持續性的在低檔徘徊。


操作規劃與應變：

1.經過我們審慎的評估，既然房屋無增貸空間、轉增房貸的可能性就微乎其微；雖然房屋轉貸增貸、對於企業主來說是負擔最輕的方式，但也無可奈何。其次分析中小企業貸款(週轉金貸款)對於L先生(兄)的利弊，會順利通過銀行審查、核准可能性也低！主要原因還是出在『信用卡循環信用』，畢竟絕大多數銀行不喜企業負責人以短支長動用卡循，這一點在以往的個案中都已算是老生常談，故不再贅述…最後決定只能以『負責人信用貸款』之名義進行申請。

2.詢問過L先生(兄)、他也有高意願希望透過本次的貸款核准，一部分還清三張信用卡的累積欠款，一部分則作為農曆年後擴編的現金周轉；故我們與銀行端討論後，決議先以120萬、分五年期攤還作為送件基礎，同時將房屋作為附擔保、提供給銀行設定抵押。


最終審查結果：

銀行最終核准信貸總金額為100萬元(但書：需撥30萬代償三家銀行信用卡債務(只能多還不能少)，代償剩餘款則『撥給現金』／開辦費1.5萬元／分為四年本利攤還／月付金約為24,766元


結案後心得：

對於核貸數據、我們曾向銀行提出『降息』與『延展還款期到五年』的申覆，但最終遭到駁回，授信主管表示這案件本身的擔保品已無實質價值，保證人(L先生弟)本身的收支比偏高，借款人信用評分又低…故、最後仍維持原案決議不變更。對於這結果，我們仍向委託客戶L先生(兄)坦白告知，也希望藉由這一次的事件經過，讓L先生(兄)能夠充分體認到『信用卡循環信用所帶來的負面影響』，本次還清卡款後、未來在使用信用卡上能夠更審慎斟酌與衡量利弊得失。

最終仍須要感謝L先生的信任委託、與這一段過程的耐心配合；預祝他公司業務能蒸蒸日上，駿業日新。


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