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轉載 2017/07/13 【​聯合晚報／仝澤蓉】


為鼓勵民眾購屋，土地銀行日前放寬最高貸款成數八成的房貸客戶條件，從原本年薪80萬元降為60萬元，其實各家銀行貸款成數條件取決方式不同，土銀以個人薪資條件為主要評估標準，算是偏向屬人主義，但包括台灣銀行與華南銀行，則多以房屋座落區段來決定貸款成數，偏向「屬地主義」，只有蛋黃區才有機會貸到八成甚至八成五。


屬人主義 》看人條件 定貸款成數

土銀放寬條件後，負債比八倍以下，年所得60萬元，可以貸到八成，這樣對中南部地區，房價較低的民眾，有助於完成購屋心願；且土銀的方式重點在「人」，也就是貸款人的條件決定貸款成數 。


屬地主義 》看房區段 定貸款成數

不少銀行貸款成數仍取決於房屋所在地，以台銀來說，就是「屬地主義」，將全台各鄉鎮市分為A、B、C、D四個區，可貸成數分別是八成、七成五、七成和六成五。






基本上台北市和新北市的板橋、中和、永和、新莊、新店、土城、汐止、三重和蘆洲都是屬A區，桃園市的桃園、中壢和平鎮，台南市在改制前屬於台南市的區域以及永康都是A區，也就是貸款成數最高可達八成。偏鄉地區多屬於D區，以新北市來說，包括石碇、平溪和貢寮，都是只能貸到六成五的D區。


華南銀行也是偏向屬地主義，最精華的蛋黃區，最高可貸到八成五，包括北市全區，新北市的板橋、中和、永和、新店、新莊、三重、蘆洲和土城等八個區；蛋白區主要為六都，最高可貸到八成；再外圍的其他地區最高可貸到七成五。


負債比、收支比 》前低後高 提升優貸率


除了屬人和屬地區別外，銀行根據個別客戶的條件會斟酌給予不同的貸款條件，例如土銀和華銀採取的是負債比，台銀則是用收支比來衡量客戶條件；負債比是聯徵中心總負債除以個人年收入，收支比則是每月平均收入除以每月支出，因此負債比是越低越好，收支比則是越高越好。


以土銀來說，負債比仍要求在八倍以下，年收入60萬元以上，有機會可以貸到八成；華銀則是負債比七倍以下，才能有機會談到最優成數；台銀採計收支比，基本上要達100%，如果能在130%以上，又屬於A區，較有機會談到八成房貸。


儘管能貸到八成，但有些銀行會有上限，以台灣企銀來說，主推的「財政部青年安心成家優惠購屋貸款」雖然貸款成數最高可達八成，但貸款金額最高則是800萬元，超過800萬元的額度，就需要搭配其他專屬超額優惠利率專案。