Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

前言：

這一件委託個案是“某銀行催收專員轉介房貸逾期戶”給我們處理，房貸逾期的時間約10~14天；雖已逾期、但我們與當事人聯繫時，當事人認為『有繳就好、有沒有遲繳對他們來說就不是這麼重要…』。我想、一種米養百種人，心態有落差屬正常合理情況；不過、房貸遲繳必定會影響到未來轉貸時新銀行的授信意願，除非打死不轉貸、否則借款人心態上應仍於正常的時間內繳納為妥。

而這一件個案的背景、房屋所有權人與房貸借款人均登記在妻子H小姐名下，但是實際繳款與聯繫者則是以C先生為主；倆夫妻目前在傳統市場固定攤位販魚為主業，先生表示近期有資金需求、欲向銀行申請增貸200萬的現金周轉，但是我們與先生聯繫當下沒多久時間，他表示先暫停不委託、先找任職於銀行的朋友送件看看(還送了兩家、K銀行與A銀行)，若是沒有辦成再委託給我們處理。而自行送件的結果當然是婉拒…試想一個房貸慣性逾期戶，雖然遲繳沒有超過一個月以上，但是若沒有經過縝密的規劃，又怎麼可能輕易通過？

後續先生又回過頭來尋求我們的協助，我們再次重新審慎評估，與對方相約於蘆洲當事人的住家內面訪，並且商討後續案件進行細節……



擔保品屋況與周遭環境說明：

座落位置：位於新北市蘆洲區永樂街，總樓層14層大樓建築的5樓
所有權人：H小姐持有完整持份
主要建材：鋼筋混凝土構造
完工日期：民國86年12月09日
車位有無：一平面車位
建物坪數：主建物坪數約29.6坪、附屬建物(陽台花台)加總約4.13坪、公設約20.69坪，總面積約54.42坪
登記用途：登記住家用(實際用途：住家、有一般居家裝潢)
周遭環境：距離捷運蘆洲站約步行15分鐘，近堤頂大道可銜接64號快速道路與國道1號高速公路；週邊有蘆堤公園、微風運河、蘆洲國中與成功國小等，整體生活機能可。

房屋貸款設定：S銀行房屋貸款／初貸620萬、核貸時間為民國104年7月／20年本息攤還／／月付金約32,000元／房貸餘額約剩下560萬

借款人倆夫妻目前職業、收入、負債、繳款信用狀況：

倆夫妻目前都在傳統市集從事販魚工作，有固定攤位且與周遭攤商結交熟識；也因為販魚工作都是現金收受、購料成本也都是現金交易，倆夫妻唯一能做為基礎財力也只有繳房貸的一本存摺(無參考價值)，也沒有其它投資與兼職收入，等於本次增貸可提供給銀行的還款財力部分是付之闕如的。

慶幸倆夫妻除揹負房貸外，名下沒有其它銀行債務；有使用信用卡但刷卡金額都不算多、且全額繳清帳單應繳總金額，至少影響本次貸款的變數可有效掌控住。


對本案分析與意見：

1.本案大致上可分為兩部分做處理，一是遲繳、二是財力。遲繳問題、經過我們與銀行資深業代與經理查閱與討論，當事人繳納房貸時間都固定在逾期後約半個月內就一定會繳足，也就是說、本案繳納房貸的時間雖有遞延，但都一定會在某個時間點繳納完成，與其它房貸逾期戶繳款時間不定、可能拖超過到月底甚至於到隔月初才有繳納的情況不盡相同。分析可能是當事人的主觀認定有在固定時間內繳款完成、與銀行端的遲繳認定上有認知差異；另一可能、是現在的房貸銀行認為此房貸戶雖逾期，但都確實有繳納房貸，故沒有很積極地去電催討與教育房貸戶正確觀念有關。

2.至於財力問題、經過我們偕同銀行經辦主管前去密訪倆夫妻工作當地的傳統市集之其它攤商，其它攤商表示這倆夫妻販魚時間已經累積一段很久的時間，且有固定攤位(每個月都有支付市場管委會攤位租金)，也都與周遭其它攤商有一定的熟識程度；故我們分析雖然這倆夫妻無法提供明確收入來源作為財力證明，但畢竟有在從事販售工作已累積一定資歷與口碑，對於銀行來說、販魚的穩定度相較於一般從事高度風險行業別(網拍、業務等)仍有差距，自然也增加本案說服力。

3.再者、倆夫妻都有信用卡持有，但是刷卡金額並不多、又都是全額繳清帳單應繳總金額，足見倆夫妻平時應該都習慣以現金交易不太愛使用到信用卡；附加兩人除了房貸外、也沒有其它信貸車貸等負債，足以影響到銀行對於負債比與收支比的計算。與某些自營業主經常性用卡、喜以短支長的習性又不相同，總括上述這些隱藏在個案中的細節，若不是我們已累積相對多的承辦經驗處理，一般銀行業務又有多少人會專心細心到審視到這些細節？

4.最後回到擔保品的估價與可貸金額計算上；永樂街約20年屋齡的大樓周遭、實價登錄每坪約為27萬，本案總坪數約54坪、總價約為1,458萬，假設“保守”估計其擔保品也應有1,300萬的價值。而房貸餘額約剩下560萬，委託人欲增貸到800萬，在我們與銀行的貸款成數計算上約為六成多一些，擔保品價值明顯算足夠，也成為本案會順利獲貸的因素之一。


操作規劃與應變：

對於本案而言、儘管我們深入淺出的分析討論，對委託人或多少都具一定的優勢基礎，但終究銀行也未必會採納我們的論述看法！仍須以銀行的審查意見為依歸；畢竟房貸授信動輒數百萬元到甚至於更高金額都有，尤其是本案與銀行端的授信準則(規定)仍有一定差距與風險，若每個案件都是諸如此類的情況與申請背景，難保銀行逾放比不會飆高？我們只能盡全力爭取，同時也跟委託人C先生解釋(審核下來的利率數據很可能會比一般正常戶為高)，先求獲准的結果為主。


最終審查結果：

銀行最終核准房貸總金額為800萬元，利率分為兩部分：
500萬／2.X%／240期(20年本息攤還)
300萬／3.XX%／240期(20年本息攤還)
兩筆房貸月付金加總約為44,112元


結案後的心得：

誠如上述各項分析說明，事實上、一般人看到的就是“財力不足與房貸遲繳”，相信大多數銀行業務看到這兩項因素也就直接搖頭婉拒，就算能送到銀行內部進行徵信審查作業，又有多少成功機率？只能說也很不易說服審查授信主管願意簽准。而我們能順利辦成本案，除累積多年的經驗外、就是憑藉著專業與熱忱了！


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