Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2019/05/12 【蘋果日報／陳建宇、陳筱惠】


購屋是人生大事，動輒千百萬元的房子，可能是一般受薪階級將近一輩子的薪水，懂得如何殺價，將可能為自己省下1年薪資。專家分別針對預售案、新成屋、中古屋傳授殺價攻略，告訴你進場時機和行家話術，讓你買屋「省」很大。買房最煩惱的事情往往是「議價」，知己知彼才能在買房市場上戰無不勝，專家傳授殺價絕招，「不景氣才有機會撿便宜」，買方只要做好功課，一開口就知有沒有。





預售屋挑缺點好議價


許多人都會認為預售屋價格比中古屋「硬」，現場銷售人員往往權責有限，加上聽到身邊成交聲不斷，推波助瀾下往往衝動出手。住商不動產高屏澎區協理林祺博表示，預售屋價格取決建設公司與代銷公司的共識，在議價上可以訂出可行且不吃虧的議價目標，以代銷價的5%為底限向上議價，多的部分由代銷公司向建設公司爭取，以免自己成為冤大頭。


而預售屋的議價話術，林祺博建議消費者可用挑缺點，像是「附近其他個案比較便宜」、「這裡未來增值空間不大」、「室內使用坪數太小」、「格局規劃不實用」、「單價比附近行情高」、「車道在6米巷出入不便」等理由要求降價。特別是某些餘屋過高或建案林立的區位，在競爭壓力下議價空間自然大。


新成屋開案首月下手


新成屋則有不同的殺價方式，有20年廣告代銷經驗的徐全興表示，新成屋剛開案的第1個月，因為設施還在施工，公共設施尚未到位，建案整體完整度不夠，因此讓利幅度通常最大，有7~8折的空間，民眾可以嘗試在這個階段下手。


另外，當建案剩餘戶數在10戶以下時，因為希望可以盡快結案，通常讓利幅度也較大，而且買到的不一定是「挑剩」的產品，也可能是初期開價較高的戶別，在尾聲之際反而可以用便宜的價格買到。舉例來說，1個建案中低樓層成交總價約700~800萬元，高樓層總價則約900萬元，因為高樓層的房價高因此銷售戶數較少，但到了建案銷售尾聲之際，建商及代銷可能希望盡快結束個案進行新的計劃，原本要900萬元才能買到的高樓層物件，可能在800萬元甚至750萬元就能買到。


中古屋掌握三多一低


中古屋則由於屋況差異，同1棟的價差甚至可達1~2成，林祺博指出，在議價上消費者要持「三多一低」原則：「多」收集周邊市場資料，「多」看多比較，對房屋本身裝潢、隔間、管理、屋齡等條件，在不傷和氣下「多」批評，並以中古屋銀行貸款成數「低」為說辭，往往能先一步取得5%左右的議價空間。


中古屋市場，多數民眾會從售屋網站得知第一手資料，建議可多留意託售期超過2個月以上的標的，屋主有時不耐久候往往折價賣出的意願也會較高，另外從網站標價回推屋主真實開價也是一種「挖底」的戰術。


租賃住宅服務商業同業公會顧問傅韋豪舉例，消費者看見一筆915萬元的出售資訊，通常已經被加價10％左右，所以回歸真實價格約在832萬元。另外，法令規定仲介費用買賣雙方收取的服務費上限為6%（通常為賣方4%、買方2%），832萬元可以再將賣方4％服務費剔除，就能知道屋主真實要售出的價格應在800萬元上下。但傅韋豪也提醒，房市好時屋主都會有預期漲幅心理，而把實拿價格拉更高，依照上述算法，划不划算那就不一定了。



調閱房屋謄本 善用哀兵策略


心理戰是買房殺價的重點心法，廣告代銷業者徐全興指出，消費者可以表現出「若即若離」的態度，讓銷售人員感覺客戶「想買但是沒有一定要買」，卻持續不間斷詢問個案訊息、價格，慢慢讓銷售人員「上鉤」，打從心裡相信這個客戶想要買房，只差一步就能成交，就願意釋出較多價格空間。


小心別嫌過頭


心理戰是很多民眾買房會操作的方式，甚至很多人認為用「找缺點」的方式可以談到好價錢，但高雄市代銷公會常務監事謝哲耀認為，其實這個手法要適可而止，否則把產品嫌到一無是處，銷售人員也會覺得「那你幹嘛來看」，反而沒有降價的可能。相較之下，利用「哀兵政策」向銷售人員表達真的喜歡、真的想買這個物件，但能力就是不夠，銷售人員可能更願意讓利出售。


了解附近行情


在賞屋前使用實價登錄先了解附近區域行情絕對不吃虧，真的想下手也能調閱房屋謄本，可以基本了解該物件是否有貸款，若有貸款就能推斷出屋主購入價格，另外也能從謄本得知購入年分，若在買入1年內就要出售，藉此也能觀察屋主身分是否為買低賣高的投資客，了解賣屋者背景和售屋動機，也能對於議價、殺價間的往返，有更多勝算。


最後實地查訪也很重要，租賃住宅服務商業同業公會顧問傅韋豪回憶，曾看中一筆650萬元的公寓中古屋，在決定購入之際，走訪物件時遇到一位倒垃圾的鄰居，他隨口表示自己想要購入該戶，沒想到阿姨十分熱心的說：「這社區很好，主人也很好，但售價有點貴，他要賣600萬元耶！」，傅韋豪笑說多問一句話，省下50萬元。