Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2023/04/27 【聯合報／朱漢崙】

民眾三不五時就會接到銀行客戶來電詢問是否需要借款、理債，電話多到不勝其擾，為此金管會決定出手管秩序，前天邀集銀行公會信用卡委員會和多家銀行，協商限制電話行銷的方式。據指出，多家銀行希望金管會「不要一棒打死電話行銷」，因此未來傾向採取載明擬電話行銷的業務項目，包括信貸、房貸等，讓信用卡辦卡新戶能更明確的「照表操課」，表態是否接受該業務項目的電銷。

轉載 2023/04/25 【ETtoday財經雲／陳依旻】

房市續冷，不動產放款比率續維持低點！金管會今（25）日公佈最新統計，到今年3月底，整體國銀不動產放款比率和2月一樣守在26.28%，不過，超過28%警戒區從2月家數0變成3家，銀行局官員表示，主要是存款變少，讓住宅建築及企業建築放款總額變多導致。

金管會最新統計指出，今（2022）年截至3月底，國銀承作購置住宅貸款餘額為新台幣9兆3,655億元，年增5.02％，跟上個月底（5.49%）相比呈現趨緩；建築貸款3兆5,185億元，年增率8.49%，比率增長狀況和購置住宅貸款餘額一樣雙雙呈現趨緩。

銀行局官員說明，國銀承作購置住宅貸款餘額年增5.02％，跟上個月底（5.49%）相比呈現趨緩，這是從110年6月的高點（10.29%）持續下降到目前為止的低點，主要原因是相關部會在執行行政院健全房市措施政策效果浮現；另外，央行110年到112年連續調高相關利率，以及國際經濟情勢利率持續上漲，導致民眾在購屋意願呈現保守。

金管會也公布，112年3年房貸餘額月增261億，原因是3月工作天數較多，新屋交屋潮回到過往水準，整體來講，預期放款餘額是63.12億、逾放比0.07%，授信資產品質還是維持得相當健全。

建築貸款餘額部分，到今年3月底年增率為8.49％，跟上個月（9.34%）相比又更低，這是從110年1月當時的新高16.77％持續呈現緩步下降，主因也是健全房產政策、央行升息，還有建材價格上漲讓建商對建案態度保守，綜合來說，3月份逾期放款餘額是23.86億、逾放比也是0.07％，銀行在這方面授信資產品質也相當健全。

官員也公布不動產貸款（含購置住宅貸款餘額、建築貸款餘額）年增率，並指出，數據從107年12月底前沒有明顯成長，年增率介於2.99％到5.35%，但從108年開始逐年成長，到110年6月下旬來到11.51%，創下新高後便逐步呈現下滑到今年3月底的5.59％寫下新低。

根據統計，房貸餘額前5大銀行分別是土銀、台銀、中信、合庫、北富銀，整體房貸餘額佔我國國銀41.09%。金管會也公佈，國銀本月銀行法72-2比率情形。銀行辦理房貸及建築融資的過程，因涉及到分子（住宅建築及企業建築放款總額）、分母（存款總餘額及金融債券發售額），在辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30%，因此，大部分銀行內部自行設定，若超過28%就是警戒範圍。

統計指出，3月超過29%家數0；介於28%到29%有3家；27%到28%則有9家，整體來說，27%以上銀行家數有13家，和上個月相比，僅減少1家。截至今年3月底，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額（分子）為13.45兆元；存款總餘額及金融債券發售額（分母）為51.16兆元，依銀行法第72條之2比率設算平均值為26.28%。

轉載 2023/04/24 【工商時報／郭及天】

自央行去年3月啟動升息以來，房貸利率普遍升破2％，成為購屋人沉重壓力。與升息前相較，包括樓中樓產品、高齡、高所得購屋者升息幅度較高，區域上則以高雄市升息幅度冠居全台，成為這波升息中的重災族群。

根據聯徵中心統計，與升息前的2021第四季購屋平均利率1.45％相較，去年第四季已達1.96％，上升了0.51個百分點，不過各地升息調整幅度並不相同，突顯銀行對各地房市後市及風險看法的差異。

去年第四季全台各縣市已有基隆、嘉義市、花蓮、台東四縣市平均利突破2％，不過金門及雲林利率還在1.9％以下，全台最低；若以升息幅度來看，高雄增加0.55個百分點全台最高，新竹市、台北市0.54個百分點居次，過去被視為房市過熱的都會區調幅明顯大於整體，相較下嘉義縣市、金門、澎湖等地調幅均在0.45個百分點以下。

大家房屋企研室總監郎美囡指出，央行去年3月啟動的這波升息，跟過往央行升降反應在房貸利率僅6～7成不同，這波升息銀行都足額反應，各區域房貸利率急速拉升，其中受到科技業投資拉抬的高雄市，房價漲勢強勁，但隨著科技業光環黯淡，房市成交量驟減，買方居高思危，台積電決策也是影響銀行對於區域的風險評估的要素之一，在央行升息後，利率反應更加明顯。

高雄市中又以精華區的前金、新興等區平均利率增加均逾0.6個百分點，購屋族償貸壓力最有感。

過去屬低利率的台北市平均房貸利率增幅居次。郎美囡表示，台北房地產價值相對穩定，銀行評估風險較低，但這波升息幅度大又急，高房價在市場轉向空頭時，物件去化時間長，導致銀行態度較為保守。

新竹市房貸利率上升0.54個百分點、新竹縣上升0.52個百分點，升幅均名列前茅，郎美囡表示，新竹過去2～3年，房價翻倍成長，升息後交易量大受衝擊，國際情勢不明，影響外銷訂單及科技業發展，新竹市價格穩定但銀行端仍擔憂風險，利率增加幅度相對明顯。

轉載 2023/04/22 【經濟日報／陳美君】

五大銀行站上1.985% 4月對央行升息反應更明顯 估漲破2％大關 房貸族壓力愈發沉重

房貸利率步步高升，中央銀行預估，五大銀行新增房貸利率本（4）月就會漲破2％大關。央行昨（21）日公布，3月臺灣銀行等五大銀行新承做房貸利率連16漲、3月來到1.985%，衝上近八年新高，房貸族利息壓力愈發沉重。央行昨天公布，臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行等五大銀行，3月新增房貸金額為583.75億元，創下三個月新高，單月大增121.1億元。

轉載 2023/04/18 【591房屋網編輯部】

為了居住改革，政府頻頻針對房市提出相關政策，祭出「新住宅三箭」，包括擴大租金補貼適用對象、中產以下自用住宅貸款戶支持方案、建立「青年購屋積金支持機制」等，但根據調查，近5成民眾認為，短期內將有成效，但治標不治本；26.3%的民眾覺得只是在喊口號，沒有實質幫助。

短期內將有成效 但治標不治本

內政部今年祭出新「住宅三箭」，包括擴大租金補貼適用對象、中產以下自用住宅貸款戶支持方案、建立「青年購屋積金支持機制」等，但根據中信房屋網路調查顯示，有近5成民眾認為，短期內將有成效，但治標不治本，有26.3%的民眾覺得只是在喊口號，沒有實質幫助，而有18.8%的民眾對住宅三箭的政策不清楚，覺得霧裡看花，僅有5.1%的民眾認為非常有幫助。

對於此種現象，中信房屋研展室副理謝欣亞表示，政府推出的住宅政策三箭， 希望緩解民眾的住房壓力，但除了青年購屋積金尚在研擬中，讓民眾霧裡看花，租金補貼放寬資格限制與房貸補助雖然讓民眾「瞬間」有感，但卻無法解決根本問題，後續還要推出什麼箭，有沒有辦法射中靶心，將考驗政府的智慧。

另外，進一步調查民眾對央行利率與通膨的看法，有42.0%的民眾認為央行今年會再升息半碼，82.2%的民眾認為通貨膨脹現象將持續加劇，相比上季調查的55.0%，上揚了27.2的百分點，而在通膨壓力之下，有40.3%的民眾認為不動產投資最保值，相比上季增加了7.1個百分點，民眾定存的信心也隨升息提高，從14.2%增加到18.1%，而民眾對於黃金的保值性則持平，對股票的保值性的信心有滑落跡象，從19.2%下滑到13.3%。

轉載 2023/04/04 【中央社／潘姿羽】

主計總處預測今年儲蓄率下滑至39.51%，創3年新低，外界解讀，疫後新生活展開，閒錢將挹注消費投資2支柱，不過官員認為，經濟陷入保2挑戰賽，加上消費不一定留在國內，疫後消費潮正面助益有限，憂心儲蓄率降低僅是儲蓄規模下降所致。

主計總處2月底發布的最新經濟預測，考量全球經濟放緩、需求驟減，重挫台灣出口表現，下修2023年台灣經濟成長率至2.12%；在此同時，主計總處公布的2023年儲蓄率也跌破4成、下滑至39.51%，為2021年以來最低水準。

依照國民所得定義，國民儲蓄毛額可簡單理解為國內生產毛額（GDP）減掉消費；而國民儲蓄毛額扣掉國內投資毛額的差額，便是當年度的「超額儲蓄」，可反映資金閒置狀況。也就是說，當企業有錢不投資、家庭有錢不消費，儲蓄就會升高，換言之，儲蓄率過高對國家而言並非好事。

而隨著COVID-19疫情的疾病嚴重程度下降，中央流行疫情指揮中心陸續鬆綁管制措施，去年10月13日邊境解封，今年3月20日輕症免隔離新制後，口罩禁令也持續放寬，均有利於消費動能回升。外界期待疫後消費潮可成為驅動經濟成長的引擎，不過主計總處官員指出，今年儲蓄率降至3年新低，與經濟放緩、消費沒留在國內等因素有關，不宜正面解讀。

首先，儲蓄與經濟成長有直接關聯，以疫情期間為例，全球數位商機大爆發，台灣挾帶資通訊、半導體等產業優勢，出口大鳴大放，2021年經濟成長率直衝6.53%，創11年新高，當年度儲蓄率也飆破4成、達42.91%，創下歷史新高紀錄。主計總處官員指出，從前幾年的情況可以看出，儲蓄規模大增是因景氣太熱絡、經常帳順差擴大所致；今年情況則相反，出口陷入衰退，約制經濟成長動能，儲蓄規模也跟著縮水。

儘管邊境解封可刺激消費，主計總處官員坦言「通常我們出去玩，比人家來玩得多」，消費變多、卻沒有留在國內，導致今年儲蓄規模下降。主計總處官員說明，台灣人喜歡出國旅行，又被疫情悶了2年多，國門一開放，可以看到很多人馬上出國遊玩，只是國人在境外消費無助於台灣GDP增加；雖然不少外國觀光客入境旅遊，提振消費能量，但應該還是出去比較多。

另外，政府普發現金新台幣6000元即將入帳，從民眾登記的踴躍程度可看出，大家都很期待這「天外飛來一筆」的現金。

台經院景氣預測中心主任孫明德指出，景氣復甦過程中，一塊小石頭或許會像滾雪球一樣，愈滾愈大；在物價上漲、實質購買力受影響之際，政府普發現金6000元可以發揮一些效果，又逢防疫解封、景氣好轉的題材，6000元的小石頭丟下來，對第2季、第3季經濟表現應該會有些幫助。然而，主計總處不敢太樂觀，官員表示，發放現金有提振消費的效果，但相較過去發放振興券等作法，現金可能被儲蓄或是替代掉，因此效果有多大，得持續觀察。

主計總處官員表示，外需疲弱之下，今年經濟成長得仰賴內需，近期有邊境解封、管制鬆綁等有利消費的題材，但民眾還是要盡量把消費留在國內、購買國貨，才能貢獻經濟成長。

轉載 2023/04/11 【591房屋網編輯部】

打炒房政策奏效？內政部今(11)日發布111年第4季房價負擔能力指標，本季全國房貸負擔率為40.25%，較第3季減輕0.30%。內政部表示，本季指數為2020年第3季以來之最大季減幅，而在6都中除高雄市外，其餘5都呈現負擔減輕情形。內政部表示，本季民眾的購屋房貸負擔能力已有顯著改善，預期在目前市況下高房價問題將得到緩解，民眾也將會逐步感受。

除了高雄之外 其餘5都房貸負擔率皆減輕

內政部新聞稿指出，本季雖然受到升息影響，五大銀行平均購屋貸款利率由上季1.721%上升至1.847%，使負擔率略增0.48%。但因為全國中位數住宅價格，由860萬元下降至850萬元，負擔率減少0.48%；另中位數家戶可支配所得，由87.80萬元增加為88.45萬元，也使得負擔率減少0.30%。整體而言，本季在中位數住宅價格下跌與可支配所得增加下，讓整體購屋負擔率減輕。

在六都房貸負擔率部分，本季除高雄市上升1.27%以外，其餘五都均為減輕；其中以臺北市減輕1.01%最大，主要因中位數住宅價格下跌40萬元所致，其次是臺南市減輕0.94%，並回降至負擔能力略低等級，新北市、臺中市、桃園市則分別減輕0.56%、0.43%、0.23%。

內政部補充，本季因經濟景氣放緩、升息及平均地權條例打炒房政策發酵等綜合影響，全國及5都(不含高雄市)的中位數住宅價格已領先反映下修，相較於最近9季負擔率平均每季上升0.37至1.22%，本季民眾的購屋房貸負擔能力已有顯著改善，預期在目前市況下高房價問題將得到緩解，民眾也將會逐步感受；不過，由於購屋貸款為長期支出負擔，購買房價與貸款利率更是影響房貸負擔能力的重要關鍵，在目前升息期間，民眾在購屋時，除需評估利率變動對還款能力的影響外，也必須審慎注意其房價是否合理且可負擔。

轉載 2023/04/10 【591房屋網編輯部】

即便內政部祭出300億元租金補貼，希望能減輕廣大租屋族負擔，不過根據主計總數最新統計，2月全國租金指數為103.9，較去年同期增加2.3％，更再度刷新19個月來記錄。房仲表示，政府補貼是「雙面刃」，雖能減輕租屋族負擔，卻會對房東卻會產生預期調漲心態，尤其是目前升息、水電費帶動持有成本上升，只會加速房東漲租。

租金連續19個月上漲

對租屋族來說，面對節節攀高的物價、租金，每個月薪水東扣西扣早已所剩無幾，而這樣的趨勢竟然沒有停止的跡象，根據主計總處統計，2月全台租金指數為103.09，年增率為2.3%，雙雙創下有統計以來新高。此外，綜觀租金成長軌跡，更已連續19個月增加。

對此，房仲表示，隨著房價高漲，這幾年政府陸續調漲公告地價、房屋評定現值，帶動地價稅、房屋稅增加，加上近期電費調漲及升息，都讓房東持有成本攀升，為了維持整體租金只好漲租。根據租屋網站數據，目前台北市中山區10坪的電梯大樓獨立套房，每坪租金約1300~1600元左右，換算下來月租金約1.3~1.6萬元，若是經過裝潢或屋齡較低的同等產品，每月租金甚至會飆高到2萬元以上。

租金補貼幫倒忙? 業者：無法阻止漲租

因此，對於租金高漲現象，政府近期不但祭出租金補貼，更將修改《租賃定型化契約》，明文禁止房東不得禁止房客申請租屋補貼。但卻有業者認為補貼是把「雙面刃」，恐怕只會助漲房東漲價心態，特別是未來房東無法禁止租客申請時，也會以轉嫁成本方式平衡收支，換句話說「羊毛出在羊身上」，未來對租屋族的壓力可說有增無減。

轉載 2023/04/06 【Tvbs新聞網／戴元利】

高通膨時代，民眾實質薪資倒退嚕，對剛出社會的年輕世代來說，壓力相當沉重，根據人力銀行一份最新統計顯示，名下幾乎零存款的「零存族」，比例再度創下統計以來新高，另外年輕人名下平均總存款也同步創下5年新低，有鑑於物價高漲，企業有沒有可能透過加薪，來幫助員工對抗通膨呢？學者表示，由於國內景氣低迷，全年GDP成長率很可能不保2，今年加薪潮不僅機率不高，甚至還會出現裁員潮，前景恐怕不樂觀。

舒適的沙發和小床，放在休息區角落，這裡的燈光會調暗，並播放輕音樂、點燃薰香，讓員工睡個好覺，日本有公司提供午間休息的福利，一來可避免長工時降低工作效率，二來有助於提高攬才誘因。日本上班族：「偶爾躺下小睡15到20分鐘，會感覺身體神清氣爽，頭腦更清醒，精力更充沛。」

日本高達五成企業面臨正職員工不足的窘境，因此今年包括UNIQLO、任天堂分別大幅調薪40%和10%，希望藉此穩定勞動力。薪水不漲不行，因為日本食品、能源等價格暴漲，導致實質薪資倒退嚕，即使加薪3%，今年日本整體實質薪資預估仍將下滑0.2%，同一時間反觀台灣也有加薪潮出現嗎？

低薪族康明：「你就想像你在坐一個椅子，慢慢地坐下去坐下去。」熟練示範基本動作，身高195公分、有運動員身材的康明，平常有兼職教排球，未來還想當健身教練，斜槓創造多元收入，出身國立大學法律系的他，當過銀行法務專員，目前擔任智庫研究助理，但兩份正職薪資僅僅介於2萬8到3萬，扣掉學貸和生活費，剩下的寥寥無幾。

低薪族康明：「法律系薪資高是一個誤導，就是說在就業市場上，你需要取得那張牌照也就是律師證，你的薪資才會從大概3萬出頭，這個區間跳躍到45萬之間，如果沒有那張牌照來說，你跟一般的文組生其實沒有太大的差別。」

薪資太低遑論成家立業，讓出社會打拚的年輕人，感嘆環境太不友善。人力銀行調查，國內青貧族名下總存款平均只有12.4萬，低於去年統計的13.2萬和前年的13.3萬，創下5年新低水準；調查也發現，高達7成的年輕人有負債，像是學貸、信貸、卡債，碰上央行升息，壓力又更為沉重，一般受薪階級苦哈哈，高物價時代，捧鐵飯碗的軍公教也不好過。

行政院人事總處人事長蘇俊榮：「公務機關薪水如果調，對民間有一些帶頭作用，所以類似這樣的一個情況，我們會儘量朝這個方向來努力。」主計長朱澤民：「物價有上漲，實質所得降低的時候應該是調薪，因為公教人員如果是上一次調薪到現在，如果是到113年的話，可能會兩年沒有調。」

2000年來只調薪過5次，明年軍公教調薪機率大增，幅度預估可望從3%起跳，往年政府預期，軍公教一旦調薪，將帶動民間企業跟進，但專家沒這麼樂觀。求職網發言人楊宗斌：「軍公教調薪確實會讓軍公教比較有感，帶動可能軍公教人員的一些，消費能力的增加，但相反的這樣的一個效應，能不能反映在這個民間企業，我們是比較質疑的，因為畢竟對民間企業來講，他們要有實質的這個獲利盈餘，才有辦法反映在這個薪資上面。」

景氣燈號繼去年11月以來，亮出第4顆象徵低迷的藍燈，景氣對策信號綜合判斷分數降至10分、創14年新低，專家直言，台灣景氣急凍，別說加薪，企業不裁員就不錯了。求職網發言人楊宗斌：「大概仍然還是有6成7的企業，表示有加薪的意願，不過這個意願已經，比去年明顯減少10%的一個狀況，那其中可能會全面加薪，齊頭式加薪的可能大概不到10%左右啦，也就是說可能景氣確實，在上半年比較嚴峻的一個情況下，特別出口導向的這種科技業跟製造業，這些相關廠商加薪意願可能是更為低落。」

中央大學台經中心執行長吳大任：「企業他的生產成本就是在增加，那央行呢這次又升息嘛，所以對廠商來講，他的這個借貸成本也是在增加，企業要加薪的可能性應該不高，那我們如果在景氣低迷的情況之下，我們甚至還有可能就是失業的人口，還有無薪假的人口也會增加。」

薄薄的薪水追不上物價，上班族勒緊褲帶，不知何時才能盼到加薪潮。

轉載 2023/03/30 【591房屋網編輯部】

打炒房加升息效應，讓房市需求冷颼颼，銀行資金持續從房市撤離。據金管會統計，2023年2月底，沒有任何一家銀行不動產放款比率逾28%警戒區，為金管會有該統計以來首見，整體國銀不動產放款比率「連八降」到26.28%，落到44個月新低水位，顯示房市需求持續衰退，銀行態度愈趨謹慎。

房市需求大減 銀行資金持續抽腿

依《銀行法》72-2條，銀行辦房貸、建融及商辦等不動產放款總額，以總存款加金融債總額30%為限，市場視為「不動產放款天條」；各銀行內部多以28%為警戒水位，超過者就會拉高房貸利率、砍成數因應。

據《經濟日報》報導，依金管會統計，2022年8月起，沒有任何一家不動產放款比率超過29%，落在28至29%者則是逐月下降；到2023年2月，比率在28％至29％的銀行正式歸零，27％至28％的銀行則增至13家，代表銀行放緩不動產授信，低於其他放款及存款增加速度，讓比重顯著下降。顯示房市需求大減、銀行資金持續從不動產市場抽回資金。

打炒房加升息 國銀不動產授信持續放緩探低

依金管會公布2023年2月底房貸、建融及不動產限額30%等數據。2月底國銀房貸餘額9兆3,394億元、月增0.23%、年增5.49%；建融餘額3兆5,071億元、月增0.56%、年增9.34%，房貸或土建融年增率持續且明顯放緩，均同步探44個月低點。

銀行局副局長童政彰說，銀行不動產放款占比逐步走低，有三大主因，一、政府持續實施健全房市政策，二、央行升息使民眾購屋成本增加，購屋更加保守，三、通膨推升建材上漲，也讓建商推案更加審慎，顯示房市需求疲弱。

一家民營銀行主管29日表示，1至2月適逢農曆年後，也有出現部分客戶因升息而增加房貸本息攤還，藉以降低利息支出，也壓抑了房貸成長量能。童政彰說，2月單月房貸與建融回升，主因是農曆年後、購屋買氣回升，房市交易量增加，但整體年增成長率還是下降。土建融方面則受政府打炒房、升息及通膨導致建材價格高漲等三大因素下，建商推案量持續趨於保守。

轉載 2023/03/29 【中時新聞網／蔡宗倫】

肆虐三年多的疫情衝擊民生經濟，金管會今（29日）宣布，已經協調銀行延長信用卡及其他個人貸款之債務協處機制受理期間至112年12月底。金管會表示，由於疫情對個人經濟影響，已函請各銀行對受疫情影響還款有困難者，就個人金融產品（包括房貸、車貸、消費性貸款、信用卡款項等）提供緩繳或展延3至6個月等措施。

由於該等受理展延期限將於112年6月底屆至，為協助民眾於疫後經濟復甦過程順利調整，金管會協調銀行延長信用卡及其他個人貸款之債務協處機制受理期間至112年12月底。金管會已於112年3月29日邀集中華民國銀行商業同業公會全國聯合會及相關銀行進行討論，達成下列會議結論：

一、協處機制適用對象：受疫情影響還款困難之民眾。

二、協處機制產品範圍：個人金融產品(包括房貸、車貸、消費性貸款、信用卡款項等)。

三、協處措施：

（一）信用卡款項：信用卡帳單之應付帳款得申請緩繳3至6個月，緩繳期間免收違約金及循環利息。

（二）其他個人貸款：本金或利息得申請展延3至6個月，展延期間免收違約金及遲延利息。

四、協處機制期間：受理申請期限由112年6月底止延長至同(112)年12月底止。民眾如受疫情影響還款有困難者，可於受理期限內向銀行申請緩繳或展延3至6個月，申請不以一次為限。

五、個人信用紀錄方面：展延期間個人信用紀錄不受影響。

金管會表示，民眾如確實受疫情影響且還款有困難者，可在受理期限112年12月底前向往來銀行提出申請，倘已經申請過展延的民眾，如仍持續受疫情影響者，亦可在上述期限內再向銀行提出申請。金管會希望銀行協助客戶恢復疫後正常經濟運作，客戶也要珍惜自己的信用。

轉載 2023/03/29 【經濟日報／游智文】

依據金融聯徵中心最新資料，去年全年新增房貸借款人，以年齡層區分，30到40歲人數佔比35%最高，其次為40到50歲占30%。此外，各年齡層去年平均貸款利率在一年內從1.5%上下，上升到2%左右。40歲至50歲在去年12月平均房貸利率已到1.99%，50歲以上在平均貸款利率已破2%，60歲以上則達2.12%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，30歲上下多為首購，40歲至50歲通常有換屋需求，30至50歲為主力購屋族群，至於在各年齡層的房貸利率一般會考量年齡風險，因此年齡越高利率越高，央行升息時，增加的利息也更多。

央行去年4度升息，共升2.5碼(0.625），觀察聯徵中心公布去年各年齡層平均房貸利率，1月到12月各上升0.51到0.58個百分點，30至40歲平均房貸利率從1月1.41%到12月增加到1.93%，40至50歲則從1月1.46%上升至1.99%。

資料來源／住商不動產

若以貸款1千萬、20年期、本息均攤還款方式，計算各年齡層每月還款金額，從每月4萬多，增加至5萬元，每個月增加2,300到2,700元，相當於一年增加3萬元上下的貸款負擔。

郎美囡指出，央行去年第4次升息在12月中旬，因此去年12月的平均房貸利率應該只反應到前3次升息，利率卻已大幅成長，40至50歲的主力換屋族去年12月的平均房貸利率已逼近2%。今年3月又升半碼，可能拉長換屋族的購屋猶豫期。此外，去年下半年到今年交屋的預售屋買方對升息也相當有感，因2年前購買預售屋時房貸利率低，利率大約都在1.4%以下，當時以低利計算交屋後的房貸負擔，與當下2%左右的利率有不小差距，且完全超出預期。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示認為，雖然年齡也是銀行放款考量之一，但穩定的收入與信用會是最後關鍵；另外美國聯準會雖態度轉鴿，但面對物價壓力，我國央行在利率還有空間，因此建議買方計算貸款負擔時，可多抓0.25%到0.5%，測試貸款資金彈性，避免央行持續升息導致財務緊迫。

轉載 2023/03/26 【聯合新聞網／文：中央社】

央行去年3月啟動升息循環，財政部旗下公股銀行主辦青安房貸，端出利率減升半碼優惠，為首購族減壓。據統計，去年5月至7月，撥貸金額連續3個月衝破百億，合計撥貸戶數也來到5789戶，較2021年同期增加逾5成。不過，大型行庫主管表示，去年第3季後，不論是青安、築巢優利貸或一般房貸，都逐漸量縮；其中青安方案雖提供半碼的補貼，但央行「升升未息」，剛性買盤「不敢衝」，短期青安承作量難再現大爆發。

2022年3月以來，中央銀行利率「連5升」、共3碼（1碼為0.25個百分點），重貼現率升至1.875%，創近8年新高紀錄，連帶拉高購屋資金成本。作為健全房市一環，財政部協調各公股銀行，讓青安貸款的「基準利率」減升半碼（即0.125個百分點），相關成本由公股銀行自行吸收。

以青安一段式機動利率方案來說，是按中華郵政2年期定期儲金額度未達新台幣500萬元機動利率為「基準利率」，加上「固定加碼」的0.555個百分點。

央行今年3月23日再升息半碼後，若正常反映，「基準利率」料將來到1.595%，不過，行庫吸收半碼，因此一段式機動利率將攀至2.025%，雖突破2%整數心理關卡，仍是首購房市地板價。青安房貸以及減半碼優惠，均已延長辦理至2024年底，回顧2022年承作情況，3月撥貸1204戶、金額56.17億元；4月1145戶、金額56億元；5月飆升至1911戶、金額102.68億元；6月撥貸戶數更是達1993戶、109.11億元，為全年高峰。

7月撥貸1885戶、金額103.58億元，8月1603戶、金額85.68億元；9月至12月的單月撥貸戶數，落在1325戶至1508戶之間，稍微回降；今年1月、2月撥貸戶數分別為823戶、1171戶。其中，2022年5月至7月，撥貸金額不僅連續3個月超過100億元，總戶數5789戶，較2021年同期的3810戶，成長近52%，合計撥貸315.37億元，較2021年同期的177.67億元，大增77.5%。

財政部官員表示，去年3月底青安補貼半碼方案出爐後，民眾還在觀察、比較，因此承作量增加的時間點有些許遞延，年中開始，確實有觀察到，不少首購族選擇青安，以減輕買房負擔。

展望接下來市場，大型行庫主管認為，在央行「升升未息」的大格局下，剛性買盤縮手「不敢衝」、持續觀望；事實上，去年第3季後，不論是青安、築巢優利貸或一般房貸，都逐漸走入量縮，青安方案雖提供半碼補貼，但也已見「2字頭」，預估短期青安承作量，難再現大爆發。

轉載 2023/03/28 【Yahoo財經／吳栢妤】

青年節即將到來，求職網針對39歲勞工進行調查，結果顯示，39歲以下的勞工有38.1％「入不敷出」出現財務赤字，比例高於去年的36.3%，連續五年惡化。其中沒有存款的「零存族」比例更突破2成，創下近年新高。

台灣真的存在「青貧族」嗎？不少年輕人又屬於「窮忙世代」嗎？yes123求職網調查指出，把收入減掉支出後，「39歲(含)以下」的勞工衡量目前「每月財務狀況」，大致出現三分天下的情況：其中37.2%屬於「收支平衡」；還有24.7%屬於「收入大於支出」，剩下的38.1%屬於「出現財務赤字」。

進一步調查現階段「個人名下」的總存款，平均只有12.4萬元，也少於去年的13.2萬元，創五年新低；僅有1.4%的存款，是在「一百萬元(含)以上」。其中，甚至有22.1%表示，自己是「沒有存款(0元)」，「零存族」比例又破紀錄，高於去年的20.3%。

假如突然失業，以「存款與開銷」估計，平均最長可支撐2.6個月，仍然生活無虞；不過這當中有三成三透露，其實「完全無法支撐(0個月)」。

七成青年勞工有學貸、信貸等債務

此外，約有七成的受訪青年勞工透露，目前自己「有負債」：其中43.3%屬於「有負債，而且造成沉重經濟壓力」；27%屬於「有負債，但沒有造成沉重經濟壓力」。造成青年勞工負債的主因，包括學貸、一般信貸、卡債、車貸等。

本次「青年勞工生活甘苦與逐夢職涯規劃調查」是由yes123求職網於2023年3月10日到3月23日，以網路問卷進行抽樣，調查39歲(含)以下，已畢、退伍(免役)會員，有效問卷共1,307份，其中男性佔642份，女性佔665份，信心水準為95%，誤差值為正負2.71%。

轉載 2023/03/26 【聯合新聞網／文：中央社】

央行再升息半碼，牽動放款利率調高、房貸族首當其衝，各公股銀行調整依據不同，非政策性房貸利率調幅0.125個百分點左右，最快4月1日起反映；同時，行庫針對優質首購族地板價將來到2.06%、突破2%大關。

中央銀行23日舉行第1季理監事會議，考量國內物價上漲壓力仍大，為抑制通膨預期心理，央行全體理事一致同意升息半碼（0.125個百分點）。大型行庫主管指出，反映央行本次升息，市場的房貸利率地板價從1.935%，調高半碼至2.06%，條件涉及首購、房地產區位和信用紀錄等；原則上，第2戶不低於2.35%。同時，有公股銀行針對第3、4房者，利率水準甚至超過2.625%，大型行庫主管表示，之所以祭出這一高於市場行情的定價策略，就是要阻投資客於門外。

以目前非政策性貸款的首購房貸最低樓地板利率2.06%試算，比起去年升息前的1.31%水準，每新台幣100萬元房貸、30年期，採本息平均攤還法，每個月平均本息將增加約365元，一年增加約4380元。也就是說，若民眾貸款金額為1000萬元，一年增加利息支出約4萬3860元。

央行23日宣布調升利率後，公股銀行相繼公告調整後的存款牌告利率，並於27日起實施；台灣銀行、第一銀行、合庫銀行、華南銀行、彰化銀行等，具指標意義的1年期定期儲蓄存款機動與固定利率，調高0.125個百分點。不過，土地銀行1年期定儲存款機動利率，「超額」反映央行這次升息幅度，將調升0.135個百分點；1年期定儲固定利率則是足額調高0.125個百分點。

以指數型房貸來說，利率計算為「指標利率＋加碼利率」，升息將牽動房貸的指標利率調高。

盤點公股行庫非政策性房貸戶，何時開始有感；台企銀4月1日調整指標利率，依據為台銀、合庫銀、土銀、一銀、華銀、彰銀等6間行庫1年期定儲存款「固定利率」的平均數，調幅料為0.125個百分點。不過，定價基礎以各行庫定儲存款「機動利率」平均數，作為房貸指標利率的公股銀行，舊貸戶利率調幅，可能將略微超過0.125個百分點；新承作方面，考量市場競爭力，最低價仍可落在2.06%。

至於其他行庫房貸利率調整時間，華銀月調日期為每月的7日，土銀月調為10日，合庫銀、一銀生效日為每月的15日，但遇假日將順延至4月17日；彰銀月調生效時間為每月的15日；台銀、兆豐銀行房貸利率反映央行本次升息，落在4月21日；確切利率調幅須待各家行庫於季調、月調時，公布的數字而定。

轉載 2023/03/24 【591房屋網編輯部】

中央銀行總裁楊金龍昨（23）日表示，因央行升息半碼，對房地產放款也有緊縮效果，因此這次房市管制措施仍維持不動；儘管央行觀察到近期房市交易量降溫、房價漲勢趨緩，但房市信用管制措施仍沒有鬆綁打算，會持續關注情勢，若有必要仍有調整空間。

央行升息半碼 房貸利率正式突破2%

央行昨（23）日召開今年度第一次理監事會議，宣布再升息半碼，並公布2月五大銀行新增房貸金額為462.65億元、月增93.11億元。央行官員說，主要是1月農曆春節假期長、基期太低；合計前兩月五大銀行新增房貸金額僅832.19億元，仍較去年同期1098.04億元減少265.85億元。

在房市交易量也有同樣情況；根據內政部公布六都買賣移轉棟數資料，2月較1月增加25.4％，但累計前兩月較去年同期衰退28.32％。

而五大銀行新增房貸利率則持續走高，央行統計，2月五大銀行新增房貸利率已來到1.98％，創下2015年7月以來、逾7年半新高。央行官員表示，銀行與民眾房貸合約有月調整、季調機制，貨幣政策效果確實會有遞延性，昨央行再升息半碼，升息效應也會慢慢顯現，後續可能還會進一步反應在房貸利率上，房貸利率將破2％。

升息緊縮銀行放款 暫無鬆綁信用管制打算

據《自由時報》報導，楊金龍表示，央行自2020年12月以來，四度實施選擇性信用管制措施，有助於銀行授信風險管控，今年來全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長持續走緩，不動產貸款占總放款比率大致持穩，逾放率維持低檔，央行四度升息及相關部會落實「健全房地產市場方案」，也有助於強化信用管制措施成效。

他指出，再升息半碼，對房地產放款也有緊縮效果，因此這次房市管制措施仍維持不動，沒有鬆綁打算。未來央行將持續關注不動產貸款情形與房地產市場發展情勢，適時調整相關措施與內容，以促進金融穩定及健全銀行業務。

轉載 2023/03/24 【經濟日報／葉卉軒】

中央銀行昨（23）日召開今年首場理監事會，央行總裁楊金龍意外宣布升息半碼（0.125個百分點），元大寶華董事長葉銀華、中華經濟研究院副院長王健全一致認為央行「宣示」壓抑通膨的意味濃，尤其是必須控制國內的通膨預期心理。而央行昨日的再次升息，為2022年3月以來的五度升息，累計升幅已達0.75個百分點。

王健全指出，2月核心CPI漲2.55%，比2月CPI的2.43%還高，且行政院穩定物價小組關注的重要民生物資CPI仍達5.54%，續處偏高水準，這些數據都顯示國內物價恐怕短時間內壓不下來，央行肯定發現物價問題有點嚴重了，又加上近來台幣相對較美元弱勢，也讓人擔心輸入性通膨因素會不會再起，央行昨日宣布升息半碼雖讓人意外，但卻展現了打通膨的決心。

葉銀華則表示，若單考量國內經濟成長趨緩和出口衰退，原先外界多預測央行第1季不會升息，但今年1月至2月消費者物價指數（CPI）年增率皆飆升至2%以上，尤其食物類、教養娛樂類、房租類價格高漲，不僅推升服務類價格，而服務類價格又有僵固性，再加上4月起電價也要調漲，且此次電價漲幅不小，在預料物價漲勢仍在的情況下，央行於是做出升息半碼的決定。

葉銀華還提到，央行最新預估全年CPI年增率預測值為2.09%，與2%的通膨警戒線相差不遠，此次升息半碼，看得出央行就是希望不要形成國內的通膨預期心理，並把CPI年增率控制在2%以內。

至於央行第2季還會不會繼續升息，葉銀華認為，屆時還是要看經濟成長和物價上漲這個翹翹板到時候的情形而定。王健全也說，接下來還有3、4、5月的情勢需要再觀察。

轉載 2023/03/23 【經濟日報／陳美君】

中央銀行今（23）日宣布升息半碼（0.125個百分點），從2022年3月開始，連續五度升息，累計升息3碼（0.75個百分點），若以央行公布五大銀行今年1月平均房貸利率1.953%計算足額反應之利率，房貸利率將達到2.078%，升息循環啟動前後的貸款負擔差距越來越大。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，雖然這次僅升半碼，已是第5次升息，以今年1月五大行庫平均房貸利率1.953%，貸款1千萬、30年期本息均攤，每月還款金額36,727元，當利率足額反應升息至2.078%，每月還款金額提高為37,353元，本次升息前後每月僅增加626元，一年多繳約7,512元，看來並不高，不過，若是跟去年開始升息前相比則差距相當大，去年反應升息前五大行庫平均房貸利率1.378%，同樣貸款條件的月付金額為33,930元，估算這次升半碼的每月房貸負擔比升息循環啟動前增加3,423元，一年增加約41,076元，相當於平均實質月薪，房貸壓力更為吃緊。

郎美囡指出，市場去年經歷4度升息，貸款族利息負擔加重，買方對央行急速升息難以適應，房市成交量已明顯緊縮，今年再升息，平均房貸利率達到2008年以前才有的水平，買方偏向觀望或更加期待降價，但通膨、物價上漲支撐著新屋價格不墜，僅零星建案傳出降價，且房地合一2.0拉長投資置產的閉鎖期到5年，中古市場賣方若無資金壓力也偏觀望或惜售，讓利空間有限，房市價量難以突破。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為，面對大環境不振，央行此回仍決定升息半碼，意味著CPI連續19個月超過2%已成一大壓力，打通膨更甚於穩定經濟，而在此次升息後，多數房貸族利率跨越2%大關，市場在交易冷清之下，對買氣可說是雪上加霜，市場也很難期待。

轉載 2023/03/21 【Tvbs新聞網／陳文越】

物價、房價漲，什麼都在漲，就是薪水沒有動，在這樣的大環境下，也讓這世代「買房」成了極度困難之事，根據統計，現在的首購族年齡是比10年前，增加了五歲，而且不僅年齡提高，貸款也跟著變多，但是坪數卻是在縮小。29歲房貸族連先生：「我當初選這個其實是因為，它第一個就是總價，因為我們預算有限，它總價是最小，然後加上我家庭成員只有我跟我老婆，還有一隻貓，然後再來就會去看它一些格局。」

年初才剛入手預售屋，今年29歲的連先生，分享著買房喜悅，在科技產業就業的他月新不低，不過生在這年代，想買房光靠自己還是很有難度。

29歲房貸族連先生：「家裡有幫忙大概頭期款的一半，我才有辦法買到就是新莊這個地點，這個價位的房子，你說要單靠自己的薪水，除非你是人中之龍，人中之鳳，賺很多錢，那不然你靠自己是很困難，尤其像我是從苗栗北上，那如果你家不是在雙北有房子，你每個月就是要固定支出一筆房租，然後這些生活的開銷，其實老實講你存的錢不多，那你要如何去生出那筆頭期款，都是很困難的。」還好有家裡幫忙，不然距離買房夢想又更遠了，看看權狀28坪就要1800萬，換算下來一坪大約得要58萬，頭期款就是一筆超大數目。

記者陳文越：「對於上一代來說，買房是人生規劃，但是對於這代年輕人而言，很多都覺得買房是遙不可及的夢想，許多人就分析到，五年級生當時是遇到了台灣經濟起飛，錢淹腳目的年代，加上股市噴發，還有低房價等條件，算是最幸福的一代。」

攤開聯徵中心數據來看，現今房貸數量最多的族群，是35到40歲的民眾，也就是所謂的7年級生，而10年前全年房貸，則是以30到35歲族群為主，等同首購族的年齡，隨著時間的推進也增加了五年，而十年前平均購屋總價超過千萬的族群，僅有「45至50歲以上」的族群，反觀2022年，各年齡層平均購屋總價都已經超過千萬，門檻明顯大大提升。

淡大財金系副教授謝明瑞：「上一代有上一代的難處，這一代有這一代的看法，這一代的話可以透過網路搜尋，或各種金融工具去了解哪一個地區比較好，哪一個地方的價位比較合理，並不是說上一代就比較容易，因為他們也是要花上半輩子的代價，而且那時利率是很高，很大的改變是因為，我們在過去大概15年來，台灣的平均所得大概是增兩成，大概提升兩成，但是房價上漲了兩倍，所以這差距就太大了，那特別對年輕人來講的話，購屋當然是覺得相當困難。」

當所得跟不上房價增加腳步，首購族就必須花更多的時間，累積足夠的自備款才能下手，不僅買房年齡越來越高，同樣相比「35至40歲」區間，不僅貸款成數上升，購屋總價也比十年前，多了超過300萬元來到1154萬元，而購屋面積跟十年前相比，卻是縮小了2.1坪。

保經公司業務總監吳柏增：「頭期款怎麼準備，這個是最常問的，那當然大家可能會利用他原本的儲蓄，或是其實現在更多，因為房價很高嘛，其實更多是爸媽會這個資助一點，理財一直以來都滿重要，那為什麼現在會就一直，被大家提起的原因就是因為，其實我們過往我們可以想20年前或30年前，那在那樣的環境下，其實大家的小孩其實也生的比較多，對不對，然後這個可能我今天退休的時候，其實我就是靠小孩養，這是過往的這個時代，但現在我們大多數可能我們的兄弟姊妹，就是只有一個或是兩個，所以在退休上，其實就你得自己負擔，也就是說而且退休是很大一筆錢，就是其實會被互相壓縮，所以大家就會覺得說，那不管房價變高也好，或是退休品質的追求，大家就會對於財務，薪水並沒有漲太多，就覺得我要更多的理財。」

生在不同時代，就有不同的優劣，如何在低所得高房價的環境下，克服出一條生路，也是現今這一代青年，需面臨的課題。

轉載 2023/03/15 【591房屋網編輯部】

包租公注意！根據《經濟日報》報導，財政部賦稅署15日表示，財政部執行房地產相關所得三大專案查核計畫，其中針對多屋持有10戶以上者，共補徵稅額約9,985萬元，而多屋持有5戶以上者，目前已完成查核完成1,720件，約占22%，光是這2成案件，就已補稅8,018萬元，後續還有約5,000件正查核中。

持有5戶房東 已補稅8千萬元

財政部長莊翠雲15日赴立法院財政委員會業務報告，民進黨立委郭國文提問，根據主計總處公布，消費者物價指數房租指數上升，且房租一漲再漲，財政部查核房東收入是否有斬獲？

對此，賦稅署長宋秀玲指出，目前財政部針對房地產相關所得有三大專案查核計畫。首先是「個人不動產相關所得專案查核作業計畫」，已於2021年底結束，共查獲1,085件，補徵稅額4,565萬元。再來則是針對多屋持有者10戶以上，執行期間是到2022年3月31日，結果共查獲1,007件，補徵稅額約9,985萬元。最後是針對多屋持有者5戶以上，目前仍在持續查核中，截至目前已完成查核二成二，補稅8,018萬元，後續還有約5,000件正查核中。