Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國105年05月16日一位【imsakuei】網友提問：


目前有資金需求約三百萬，打算拿現有的房子來貸款；家裡有兩棟透天在隔壁而已。

房屋資訊：位置：桃園市中壢區中山東路巷內
型態：三樓半透天、約15年屋
坪數：地坪約20坪
鑑價：約六百萬

A棟：父親名下，目前富邦人壽房屋貸款兩百萬僅繳款一年多，父親任職公家單位，年資近三十年。

B棟：母親名下、目前無貸款，母親剛被裁員無薪轉勞保。

由於月底以前急著要用到錢，請問大家建議是拿A棟來增貸還是新增B棟的貸款比較適合？去年辦房貸的時候撥款速度超級慢，將近一個月才拿到款項，是否有撥款速度比較快的相關方案？


我的回答：


房屋貸款申請所需工作天數：從填寫銀行抵押貸款申請書、銀行鑑價，到徵信審查撥款塗銷設定等、一切順利約10~15個工作天(扣除星期假日)即可完成所有程序。版友提到『將近一個月才拿到款項』~雖耗時稍久，但是需釐清“當時申請實際情況”再做分析較妥；畢竟房屋條件與借款人資格、以及受理銀行(或壽險公司)可能會受到某些因素干擾而影響到實際作業天數，故只能說『實際工作天數、仍須檢視上述整體情況再做討論』。


回到問題：令尊名下房屋存有二百多萬房貸金額，而令堂名下房屋則完全沒有貸款；假設先摒除這兩戶房產擔保價值的變數影響，最主要須討論的部分~就是借款人要由誰來擔任。


若以令堂名下的房屋進行貸款申請~因為令堂目前屬於沒有工作收入的情況，且300萬也不是小數目；在這前提下、可能需尋求能提供財力證明且具有穩定工作的親屬做為借款人，令尊或是其它符合上述資格者應該都有機會。惟令尊目前『年齡』與『薪資多少』也是必須要注意的環節！原因在於年齡過大的借款人，銀行可能會有異議；而令尊薪資~版友亦沒提，能否通過本次增貸300萬+目前房貸200多萬加總後的『月付金收支比』？又是另一項關鍵。


若以令尊名下的房屋進行貸款申請~也會因為現在仍有房貸(富邦人壽)、且貸款核准也才一年多時間，現在又要再增貸300萬、會面臨的問題就是『資金用途』要如何解釋。假設銀行對於令尊名下的房屋鑑價有600萬來分析，房貸有200多萬、再加上300萬後等於總金額將超過500萬，此時也會面臨另一個問題~『貸款成數』非常有可能立即超過銀行規定的上限，變數自然增加。


總結：個人認為較好的操作方式、就是以令堂名下房屋做為本次貸款申請的標的；至於要用誰做借款人？就需要檢視誰的財力能夠通過銀行授信那一關了。


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電、或加入Line再討論

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