Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2016/03/12 【蘋果日報／詹宜軒】


銀行核貸成數日趨保守，根據金融聯合徵信中心公布數字，愈偏鄉的房貸成數竟愈高，2015年第4季花蓮縣、台東縣，平均核貸成數可達7成以上，雙北市竟僅有6成多，顯見都會區房價動盪、嚴管投資客，都是促成核貸成數下降的原因。





金融聯合徵信中心最新平均房貸核貸成數與利率資料顯示，花蓮縣以77%的平均核貸成數為最高，而台北市平均核貸成數僅有62%，為全台最低，新北市也以65%，名列全台次低。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，雙北市核貸成數低，應是銀行認為房價仍處於修正期，試圖透過壓低成數，來調降風險，「而花東及嘉義3城市核貸成數高，主要原因應是該區域名下僅有1戶的自用客戶多使然。」

轉載 2016/03/11 【鉅亨網／張旭宏】


隨著報稅季節即將到來，會計師建議房東族善用節稅3大優惠，包含「提高可供扣除額」、「避免無出租卻被認為有租金收入」與「彈性運用押金生息所得申報」；另外租屋族享有每年每戶最高12萬元租金列舉扣除，但有申報購屋借款利息的話，則不可再扣除租金支出。


甲君努力工作一輩子，存了一些錢，但不想放在銀行賺低利息，因此買3個房子作為退休收租金用，賺取穩定報酬，會計師表示，作為一個包租公，節稅真的不難，可以從「逐項提高可扣除額」、「避免無出租卻被認為有租金收入」與「彈性運用押金孳息所得申報規定」三個方向進行。

轉載 2016/03/10 【鉅亨網／陳慧菱】


報稅季將到，透過勞退新制，對上班族來說，退休金改為可攜式帳戶之後，退休金保證領得到，更好康的是，如果上班族自願提繳退休金，還可享受免稅優惠，一面提繳退休金儲蓄老本，一面又可節稅，可說是好處多多；若是高薪上班族，自提後課稅級距又剛好降了一個級距，節稅效果更是加倍。


為了鼓勵上班族自己提繳退休金，打造舒適的老年生活，勞工退休金條例第十四條規定，勞工得在其每月工資6%範圍內，自願另行提繳退休金。勞工自願提繳部分，得自當年度個人綜合所得總額中全數扣除。


每年5月就是報稅季節，每逢報稅時，上班族就開始焦慮，要繳出一大筆錢。不過，勞退新制的勞退基金自負額節稅，可以幫上班族省下一筆稅金，上班族到底可以省多少？


若以每個月薪水30,000元的上班族為例，依照「勞工退休金月提繳工資分級表」，老闆得依照30,300元的提繳工資標準，提繳1,818元的退休金到個人專戶中；上班族也可在6%範圍內自己提繳，同樣依照老闆申報的提繳工資，自行提繳退休金到個人專戶裡。如果上班族每個月都提繳1,818元，一年下來，提繳2萬1,816元，此2萬1,816元提繳的總金額，在報稅時可以從綜合所得總額裡全數扣除。

前言：

長達九天的農曆春節假期後的上班首日，一位L先生透過部落格加我的Line提到：『在網頁上有看到您的“Jerry 理財理債小棧”～我目前3X歲，工作13年，目前在某高職任教，2014.10清償所有債務協商的債務後，2015.10去銀行借款與辦信用卡皆婉拒，直到現在2016.2已滿3個月，我想辦理公教信用貸款』

至此、我約略知道L老師的意思，進一步詢問債權銀行的家數與月薪資數據，當然還有還清債務協商的正確時間等資訊。L老師原本希望能夠透過我的協助、一次申請到80萬以上的信貸。我回覆：當事人繳完債協，如果後續沒有申請信用卡培養信用，即屬於“信用空白”階段；加上老師本身的年齡、很容易讓銀行質疑在此之前是否都未曾持有任何一家銀行的信用卡，徵信審查人員也會進一步詳查當事人過往是否曾有信用瑕疵的記錄。

縱使銀行端查不到相關記錄，也因為信用空白緣故、將導致評分不足婉拒信貸申請；假使會核准貸款、可以想像『額度也不會多核』。所以勸L老師不應於此時過於急躁；雖說L老師職業與收入非常穩定，但重新培養信用只能說非一蹴可幾。

L老師可以體會且瞭解我言詞中的寓意，表示可以接受我的建議，也希望如果順利辦成貸款後，能夠多辦一張信用卡、讓自己未來出國時比較方便；這點、我也欣然接受L老師的意見，先著手於信貸申請、並請老師準備相關資料……

轉載 2016/03/14 【經濟日報／郭及天】


房地產業者指出，土壤液化潛勢查詢系統上線之後，恐重擊業界期盼的329檔期買氣，延長房市買氣回溫的時間。此外，目前已進行交易中的案件，若因買到土壤液化區域，造成房屋價值下跌，相關交易糾紛恐大增。





今年前二月六都買賣移轉件數僅約1.9萬戶，較去年同期減少約四成，土壤液化潛勢區將公布，房地產業者表示，對老屋的交易衝擊更為明顯，由於土壤液化是否屬於房屋的瑕疵，而構成解約要件，仍有爭議，也無判例可循。另一方面，土壤液化區公布是區段呈現，難以精準至各戶，自行挖洞探勘成本高，但勢必讓買賣雙方認知差距拉大。


APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華表示，土壤液化對於正在進行交易中、過戶前的交易，因而產生解約、退斡旋金的情形將會增加，近來有一些豪宅買方刻意避開可能位於土壤液化區的高總價房屋，也會讓交易更為停滯。


根據最新公布的土壤液化潛勢區，台北市的中山區基隆河南側多數地段，基隆河沿岸的松山機場東側、松山區塔悠路沿線及大直舊市區，內科北側的內湖捷運西湖、港漧、文德站一帶，內湖成功路交流道周邊，大安森林公園周邊都屬於土壤液化高潛勢區，101大樓周邊也是土壤液化高潛勢區。


土壤液化區公布後，是否衝擊新案市場？海悅國際總經理王俊傑指出，從房屋的興建結構來看，公布土壤液化潛勢區，對於屋齡老舊、使用早期工法的房屋，衝擊較大。

轉載 2016/03/14 【經濟日報／林安妮、郭及天】


官方「土壤液化潛勢區資料庫」今（14）日上午10點開放查閱，首波公布雙北、高雄、台南等八縣市資料，房地產業者憂心資訊公開後，位於土壤液化潛勢區的房產交易將陷入停滯，低迷的房市面臨「3月雪」的新挑戰。

轉載 2016/03/12 【聯合新聞網／郭幸宜】


房市冷颼颼，銀行房貸放款成數也跟著下修，聯徵中心資料顯示，去年底大台北地區房屋貸款成數平均約63%，其中台北市平均成數僅62%，在六都中敬陪末座，反映銀行看淡不動產後市，企圖以壓低放款成數，控制風險。


聯徵中心數據還顯示，去年第4季新增平均房貸利率降至2.06%，較前季均值降0.06個百分點，為國內房貸平均利率連續15季走升後，首度出現反轉向下。 走了十多年多頭的房市，在主管機關刻意壓抑下，去年起開始反轉向下，銀行為降低放款風險，接連透過嚴審借款人的負債比、降低房貸成數與拉高利率因應。

轉載 2016/03/11 【鉅亨網／陳慧菱】


富蘭克林證券投顧副總經理羅尤美表示，全球景氣確實呈現放緩，面臨市場波動、等待基本面逐漸改善的傳統淡季，建議第2季採取防禦與攻擊兼備的彈性『DNA』策略。


羅尤美表示，回顧今(2016)年以來全球市場走勢，受到景氣放緩、油價走勢及地緣政治風險升高等變數干擾，風險趨避心態籠罩牽動今年來市場波動加劇，少數如美國公債、黃金、公用事業類股及日圓等避險資產逆勢走揚，所幸2月中旬後市場氣氛回歸理性，投資人樂觀期待各國央行及政府將採取寬鬆貨幣或財政政策提振經濟，吸引資金重新回流風險性資產。

轉載 2016/03/11 【好房網News／王永貞】


房貸壓力大，逼得買房買在蛋黃區裡的居民也想換屋！除了口袋深度超深的人外，幾乎每個人買房時都會申請一筆金額為數不小的「房貸」，為了不讓生活品質被房貸壓縮，許多人常先以「寬限期」應變，但過了寬限期後，若薪水未同步成長，瞬間變重的房貸壓力很可能會把你壓垮！


網友bbcl在Mobile01上Po文表示，自己幾年前以每坪18萬的單價，購入高雄巨蛋生活圈的48坪大房，當年正是看中這裡有百貨、捷運、房子屋齡又新，具有一般蛋黃區「易漲難跌」的保值性，因此購入。

轉載 2016/03/11 【蘋果日報／林文彬綜合外電報導】


歐洲央行（歐銀）昨意外降息，將基準利率由0.05%降至零利率，並擴大負利率政策，將存款利率由-0.3%降至-0.4%，邊際放款利率同步由0.3%降至0.25%，並擴大QE（Quantitative Easing，量化寬鬆）每月購債額度200億歐元，比市場預估的更多，寬鬆政策較預期更有力，歐元應聲貶逾1%。





路透報導，由於全球經濟成長和通膨前景黯淡，市場押注歐、英、日3大央行會將利率維持在趨近於零或零以下的超低水準至少10年，隔夜利率交換合約顯示，歐銀政策利率13年內都不會高於0.5%。日本利率至少30年內不會達到0.5%，英國利率也要花10年才會回到1%，美國經濟情勢相對樂觀，但利率也要花6年才會升至1%。目前美國把聯邦資金利率設在0.25~0.50%。 


目前全球有5個國家或經濟體的存款利率為負值，分別是瑞典、丹麥、歐元區（以德國代表）、日本和瑞士。數據顯示，這5國公債殖利率都已出現負值，最短期的是丹麥5年公債，瑞士則是20年內到期的公債殖利率均已轉為負值，反映市場預期利率很長時間將處於零以下或趨近於零。

 

歐英日超低利率再10年


花旗駐倫敦全球利率策略師席安說：「儘管利率很低，利率政策仍不夠寬鬆。零利率政策將伴隨我們好幾年，如果未來5~10年利率仍維持趨近於零，我不會感到意外。」


歐銀的負利率政策已引發銀行業者批評。奧地利第一儲蓄銀行執行長特雷希爾指出，再降息可能催生金融泡沫，傷害經濟成長和創造「社會不平等」，因為儲蓄戶會受到懲罰。瑞士銀行執行長愛蒙帝上周也表示，利率太低會促使銀行業者提供太多高風險貸款，因為它們不知如何處置存款。


有「新債券天王」之稱的DoubleLine Capital創辦人岡雷克也表示，負利率政策弊大於利，目前歐洲和日本股市都低於推出負利率政策前的水準。他說：「負利率政策弊大於利的證據似乎很多，我由衷希望美國不要推出這類政策。」


各界批評「弊大於利」


事實上，不只負利率政策，QE似乎也無助於拉抬股市。自歐銀去年3月9日啟動QE以來，歐股大盤Stoxx歐洲600指數下跌近14%，日本股市在日本銀行（日銀）啟動QE後曾出現1波漲勢，後來也跌落推出QE前的水準。


市場預期歐銀將加碼寬鬆貨幣，使歐元兌美元過去1個月貶值約3%，是全球表現最差的主要貨幣。不過，相較於去年12月，外匯交易員這次押空歐元的力道明顯較小，原因是他們擔心歐銀的決策再次令市場感到失望，導致歐元升值。瑞穗銀行外匯交易員日野景介說：「倘若歐銀的決策符合或超越市場預期，歐元可能就會走貶。」