Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

本案前言：


本案是去年4月成功案例再次委託：【一船舶公司基層員工50萬信貸案例分享】(http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=650750)


借款人的配偶C小姐來電詢問，希望能夠委請我幫忙，嘗試用房屋轉增貸的方式將先生名下的信貸與車貸整合為一筆房貸。原因在於：

*對台X銀行經辦人員服務口氣欠佳不滿(青年安心成家主辦銀行之一)
*目前每個月的月付金偏高(房貸目前僅繳寬限期月繳約4,100元(未來寬限期結束後、因還款時間被壓縮，導致未來月付金可能提高到16,000元)，信貸每月支出約8,300元，另一筆車貸是去年6月核准，月付金約5,000元)


瞭解C小姐的轉增貸動機後，我們開始先對房屋進行初估；包括『實價登錄、實際訪問房仲該房屋之屋況、銀行初步估價』這三項數據資訊綜合之後，確定房屋應該具轉增貸款的擔保價值後，請C小姐告知先生、並且準備房貸需備資料，相約4月中旬於永豐街一連鎖咖啡店內見面……

轉載 2015/05/18 【蘋果日報／廖珮君】


5月繳稅旺季到，各銀行掀刷卡繳稅、分期零利率大戰。銀行主管說，民眾刷卡繳稅、想享分期零利率，得留意4大限制，包括得預先登錄、限最低繳稅門檻，部分銀行還限特定卡別、及得新增一筆消費款，才能享分期繳稅、零利率的好康。


據財部統計資料顯示，去年以信用卡繳綜所稅的筆數超過72萬筆，總金額高達460億元，每年的繳稅旺季，不僅牽動各銀行信用卡簽帳金額增減，更成為各銀行兵家必爭的市場大餅。銀行主管分析，綜觀今年刷卡繳稅方案，有3大特色：1是刷卡繳稅，不分稅額，幾乎全免手續費，2是分3期零利率成為基本款，3是各銀行多對大額稅款，再加碼送刷卡金，有意留住繳稅大戶。

轉載 2015/05/18 【工商時報／張中昌】


民眾若因繳稅需要，必須辦理信用貸款支應時，銀行業者建議，提出申請的同時，最好一併規畫預定清償的時間，才能估算每月的家庭收支現金流量。


銀行業者表示，許多人可能只想到眼前的「錢」關難過，解決這個問題時，卻忽略未來還款的規畫，導致發生拖延還款，陷入無止境的沉重負債循環。事實上，申請信貸的同時，最好就擬定償債計畫，並且強迫自己及早還款，才是短期周轉的正道。


此外，現在運用信貸解決資金困難，第一要比較有無前段優惠利率，另也要留意開辦費等附加費用，最後如果提前清償，是否須負擔違約金等，這些條件加上利息合計，才是所謂的借款總成本。

轉載 2015/05/17 【經濟日報／郭及天】


即使房市交易呈現窒息量，全台各地房屋單價僵持並未明顯鬆動，但今年以來21縣市有14個縣市住宅總價較去年下降，六都更全面大幅下修。業者認為，這顯示今年以來，買賣雙方面對新稅制考量、縮小目標坪數趨勢，更益明顯。


以實價登錄今年以來迄今的交易資訊統計，全台21縣市住宅平均總價與去年度相較，除新竹市、南投縣、嘉義縣、台東、花蓮以及金門、澎湖等縣市總價持續上漲外，其餘14縣市住宅平均總價呈現向下盤整格局。過去屬房價炒作盛行、房價「虛胖」的區域，平均總價都明顯下修。


以六都來看，今年迄今交易單價雖然較去年呈現0~4%之間的盤跌，但總價下跌幅度多半遠超出單價下跌幅度，其中台北市今年平均總價為2,130萬元、年減6.4%，新北市平均總價1,182萬元、年減8.5%，台中市、台南市總價下修幅度，均超過一成，其中台中市今年平均交易總價為719萬元，較去年減少18.7%，為六都之冠。

轉載 2015/05/15 【蘋果日報／于靜芳、詹宜軒】


行政院版房地合一實價課稅草案出爐，維持明年1/1後買進才適用，自用房屋獲利400萬元免稅門檻，根據財政部比對實價登錄資料、房仲業成交資料發現，對中古屋市場影響小，如群義房屋認為有95％以上屋主不受影響。





新方案規定自用房屋若獲利400萬元內免稅，超過400萬元部分，課稅10％，非自用房屋短期持有1年以下者課稅達45％，其中，對屋主影響最大的「日出條款」，仍維持明年1/1買進才適用。

轉載 2015/05/15 【蘋果日報／陳韋廷】


美國近期經濟數據不佳，4月零售銷售表現更加深美國聯邦準備理事會（Federal Reserve，Fed）延遲升息的疑慮，衝擊周三美元指數大貶近1%，觸及逾3個月低點，但部分分析師仍堅稱，Fed可能在9月升息，美元後市仍有續升10%的空間。對此，Fed前主席葛林斯潘（Alan Greenspan）也警告，減碼風暴將至，債市波動無可避免，市場將迎來黑暗期，「Fed要將利率正常化是好事，但邁向正常化的過程中將十分艱辛」。





受到美國4月零售銷售數據表現意外失色的影響，表徵美元兌一籃子貨幣匯價的美元指數繼周三走跌0.97%後，昨持續震盪，雖一度拉回至93.75，但難以維持升勢，持續處於3個月低點，美元兌歐元匯率也創下3個月新低，走貶至1歐元兌1.14美元附近水位。


自今年3月創下12年盤中高點100.39以來，美元指數下跌接近7%，因投資人認為距離美國首次升息時間已愈來愈遙遠，並因此大砍看多美元部位。Fed啟動升息時間點預期的推遲，也致使與Fed相關基金期貨價格的全面走揚。

轉載 2015/05/15 【工商時報／張中昌】


因應5月報稅旺季，民眾面臨籌措資金需求大增，國內多家壽險業者陸續推出保單借款專案，除了強調利率優惠，申貸額度若達一定金額以上，還會再給予折扣，最低利率僅需負擔2.5％。以中國信託人壽為例，目前推出「優利貸」專案，「非首貸」客戶，借款利率為2.75％，但若是首次申貸，且金額達100萬元以上，就能適用最低2.5％的利率。





中國信託人壽表示，保單借款具有申辦簡便、快速撥款的特色，利息又是按天數計算，不用設定還款期限，可隨借隨還，對於像是繳稅這種短期、臨時需要資金的狀況，最適合運用。中國信託人壽也強調，目前旗下保單借款服務，可貸金額大約為當日保單價值準備金的7成左右，且可利用全台7-11的中國信託ATM申請，能馬上取得現金。


而保德信人壽今年推出的「好款貸」，最低優惠利率同樣僅2.5％，且保戶保單借款額度達20萬以上，就能符合資格。


至於南山人壽方面，今年更在報稅期間，一次推出3種保單貸款專案，今年1月19日，要保人名下所有保單皆無借款，可適用「優利貸」；若已有借款情形，則適用「幸福貸」。南山人壽指出，雖然都能享2.68％優惠利率，但「幸福貸」單次借款金額，必須達要保人名下保單所有已借款金額3倍以上。


另針對有投保鑫富利養老保險的客戶，南山人壽還特別規畫「鑫利貸」方案，符合資格保戶借款期間最長可達1年，利率為2.98％。台銀人壽也從5月起，推出保單借款優惠利率專案，保單新增借款金額利率，一律以3.1％計算。

轉載 2015/05/15 【經濟日報／張瀞文】


調查顯示，銀行理專對亞太股市的前景最有信心，99%理專看好未來一季亞太股市表現，主要是看好中國大陸新一輪的經濟改革。另外，93%理專也看好未來一季的歐洲股市。本次「2015年第2季全台理專大調查」期間為4月23日及24日，是由先機環球投資台灣總代理富盛投顧所進行，調查全台灣北、中、南三地理專的投資布局風向。

轉載 2015/05/14 【鉅亨網／王莞甯】


房市處高總價時代，2房小宅成交相對熱絡，台灣房屋智庫根據實價資訊，統計六都不同坪數的2房交易狀況，發現台北、新北、台南及高雄第1季以15-30坪的2房最為熱銷，其中高雄15-30坪2房銷售占比達70%最高，桃園、台中偏好30-45坪的大2房，交易占比近50%；進一步觀察六都15-30坪與30-45坪的2房銷售與去年同期相比，結果台北市因高房價，使15-30坪的2房銷售增加12%最有感。

轉載 2015/05/14 【中國時報／陳宥臻、王玉樹】


房地合一稅政院版出爐，自用住宅免稅門檻訂為持有6年以上、獲利400萬元以下，但產學界全不埋單，巢運發言人呂秉怡直嗆將提民間版，把免稅額門檻降到117萬，與政院版對決；不動產業者卻抨擊這是「跟世界各國相比最嚴苛」版本，連學者也忍不住直說政院版會錯殺一般自住客。