Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2020/02/15 【591房屋網編輯部】


由於蛋黃區土地日漸飽和，促使建商往重劃區大舉獵地推案，搭配市府各項利多建設，成為近年房市主要戰區，更是不少人買房首選，但想卡位重劃區，房產專家提醒有5大重點務必注意，包括生活機能、購買主流產品、觀察銀行對重劃區放貸條件、重大建設是否落實及比較房價是否過高。

 

轉載 2020/02/10 【591房屋網編輯部】


買房壓力下降？內政部今（10）日發布2019年第3季全台及六都房價負擔能力指標，根據資料數據指出，全台房價所得比為8.47倍，較上季、去年同季均下降，尤其台北市的房價所得比為六都下降最多，不過若以貸款負擔率來看，六都中僅台中負擔數據是唯一走高的直轄市，房仲業者分析，主要是因為去年豪宅高價交易多的關係。




 

轉載 2020/02/06 【工商時報／魏喬怡】


買醫療險竟被拒保該怎麼辦，宏泰人壽核保部經理紀鈞文建議，若是遭遇投保醫療險被拒的狀況，建議民眾能夠做到以下三點：一是就要保書體況詢問內容，進行正確與充分的告知。二是蒐集提供完整的就醫資料或可保性證明，如病歷及用藥紀錄、近期健檢報告或診斷證明書等。三是請業務員就上述資訊，向保險公司討論可承保空間。


鄒小姐想要替自己投保醫療險，託人找了認識的保險業務員，沒想到過了一個月卻收到拒保通知。鄒小姐詢問保險業務員，對方卻回覆說，是礙於她告知的病史，導致此次投保被拒。這個回答引起鄒小姐心裡一陣嘀咕：人吃五穀雜糧，誰能不生病？


其實不光是鄒小姐，許多民眾也都遭遇或聽聞過這種狀況。究竟什麼情形會被拒保？哪些體況會不得其門而入？如果民眾投保時有項目被保險公司批註除外，究竟還要不要投保？宏泰人壽建議民眾，雖然這些名詞看似複雜，但由於關乎自身保險權益，因此民眾在投保前還是應該要先了解。

 

轉載 2020/01/31 【鉅亨網／林奇芬】


世事難料，投資永遠要做好安全準備。在這次武漢肺炎風暴擴大下，更應證這個真理。現階段投資人手上基金，哪些該留、哪些該賣？更要及時做好檢視，才能讓資產安心度過風暴。台灣大陸因為1月下旬正逢春節假期，暫時躲過金融市場修正風險，但1/30台股開盤第一天就重挫近700點，而大陸因為延後開工，預計等開盤後，也會面臨一波下跌風險。究竟這個黑天鵝只是短暫現蹤？還是成為壓垮駱駝的一根稻草呢？我們可以從以下幾點來觀察。


風險事件觀察重點


一，武漢肺炎疫情與控制程度


目前武漢肺炎傳播力不小，同時尚無疫苗可控制，因此未來幾個月內仍處與高風險期。但若中國可以有效控制疫情擴散，以及未來研發出疫苗或治療方法，這個事件的風險可以逐漸降低。因此主要關鍵還是觀察疫情發展程度，是惡化還是改善。


二，經濟景氣衝擊


由於中國大陸延後開工，若後續疫情加溫，可能生產活動受到更大影響，再加上民眾減少消費，勢必對實質經濟面帶來衝擊。主要衝擊時間會在第一季，若疫情控制不佳，可能延後到第二季。若中國經濟成長減緩，勢必衝擊其他國家，其中亞洲國家影響較大，美國、歐洲影響較小。但等疫情獲得控制後，政府也會採取刺激經濟措施，因此下半年反而有機會帶來經濟面較大的成長動能。


三，心理衝擊


短期內投資人恐慌心態帶來市場波動，由於對SARS風暴餘悸猶存，都想要先逃離市場，將帶來持續賣壓。再加上部分股票在相對高點，也趁機修正。不過，大跌後反而可吸引撿便宜買盤出現，但這個點何時出現，仍需要等待一下。

 

轉載 2020/01/31 【蘋果地產中心】


儘管作法有爭議，但炒房無異是累積財富最快的捷徑，《蘋果》記者親身報名體驗，在老師唱作俱佳話術、不斷為致富掛保證下，都不免興起「想變得跟老師一樣厲害」的念頭。專家提醒，正規的房產課程不會宣稱獲利，以避免日後糾紛，如有「保證獲利」這4個字，就應提高警覺。


其中主打「輕鬆買房、環遊世界」課程的女老師聲稱，可全額貸款、省下百萬元頭期款，「零元買房絕無違法問題」，只要參加要價5.8萬元課程，學習「議價技巧、實戰演練劇本」就能做到。結束後記者觀察至少有20位學員走向工作人員刷卡、報名。





記者暈頭一度想報名


記者在老師風趣口條講解下，甚至也興起「想變得跟老師一樣厲害」的念頭，加上現場報名氣氛熱絡，一度有不如報名看看的感覺，雖反映課程費用昂貴，但老師回應，「免費的最貴！要是1坪買貴1萬元，20坪小屋你就至少買貴20萬元，我還能教你省下百萬元頭款，而且放心絕無違法。」


另場無本包租的課程，打出「報名付費課程後，可拿10萬元、15萬元小額集資買法拍物件，轉手可再依比例平分報酬」，讓記者也有動心念頭。進一步詢問報酬率，老師表示，「通常1年內轉手，相報酬至少30%至40%。」


房市達人Sway提醒，正規的房產課程通常都以內容為主，包括學術性的房地產知識、市場趨勢分析、買賣注意事項等，「不會宣稱獲利」，也不會「實際帶你進場」，因為風險太大，也能避免日後糾紛。若課程中聽到「保證獲利」4個關鍵字，民眾就要有警覺心。


Sway補充，有老師愛講「相信老師不會騙你」，但通常他所聲稱的內容都不會寫在合約裡，或最後跳票搞失蹤、以人頭登記規避責任等。另如「輕鬆讓你財務自由」、或像老鼠會等直銷概念的「找朋友一起來賺」等話術，可能非正派課程。

 

轉載 2020/01/21 【鉅亨網／陳蕙綾】


馬上就是農曆新年，不少民眾已開心領到年終獎金正待規劃運用。富邦金旗下台北富邦銀行針對薪轉戶進行年終獎金調查發現，有四成上班族會將獎金用於投資理財，比例較去年增加，而用於旅遊等娛樂支出上的比例則略有減少。


從星座來看，魔羯座、水瓶座和處女座的人最具理財觀念，願意將年終用於投資理財的人數佔比最多。北富銀建議，新春正是檢視消費和理財習慣的最好時機，不妨以年終獎金為起始資金，搭配全球 ETF 當核心等三招進行新春理財規劃，為自己多創造一份斜槓收入。


北富銀表示，從此次年終獎金調查統計可以看出，多數上班族投資理財的目的還是以「退休準備」為主，在 41 歲以上族群中佔比高達 82%，40 歲以下族群中佔比也有 47%。同時，調查還發現上班族較常使用的投資工具是股票、定存和儲蓄型保單。因應上班族的年終獎金理財目標，北富銀提供以下三招建議：

 

轉載 2020/01/15 【鉅亨網新聞中心】


大家都說 2019 年是「買啥賺啥」的投資豐收年，如果眾人皆笑、你獨自哭泣，不妨趁新的一年檢視自己的操作策略，是否誤犯了 3 個大忌，盡快修正，2020 年就能繳出漂亮的成績單。


錯誤 1：以為多買就能分散風險


很多人以為只要多買幾檔基金，就能達到資產配置的效果，那就錯大了。即便是專職投資人心力也有限，持有太多商品很難有效管理績效。理財專家林奇芬建議，手上最好不要超過 6 支基金，股票基金可以台股、美股、亞股為鐵三角；債券則全球債、高收債、新興債分散風險。透過簡單的標的來應對市場波動，會比隨時追著強勢標的來得輕鬆有用，與其跟著熱門買，不如關注自己了解的市場，更能降低錯看市場的風險。

 

轉載 2020/01/15 【鉅亨網／鄭心芸】


別以為退休規劃還很早！高齡化、少子化之下，全世界正掀起年金改革潮，不管是年輕族群，還是屆齡退休族，都應該及早正視退休議題，無論是存股或是買基金，都是累積退休金的好工具。理家專家建議，若要透過基金存老本，可以掌握兩原則，養大退休資金池。


20 年前動輒 6%~7% 以上高存款利率環境不再，全球各地政府也意識到人口老化退休問題重要性，紛紛步入年金改革中，法國總統馬克宏因拋出年金改革，讓法國出現創史上最長達 6 周街頭罷工抗議，顯示全球各界對退休金議題的重視，及面臨超高齡化社會的影響。


富蘭克林華美投信指出，人人都需要退休規劃，但一般人卻不知該如何進行，即使了解該趁早理財，但要達到退休目標與財富自由情況仍然不易。除了趁早投入規劃與執行外，選對投資標的、搭配時間累積，才是最簡單且基本的策略。


如何著手呢？富蘭克林華美目標 2037 組合基金經理人邱良弼分析，退休金準備主要是支付未來退休生活所需，面對退休金缺口，許多人選擇透過投資理財填補，不過，民眾要自行做資產配置，以尋求長期穩定正報酬表現並不容易，加上目前國人平均壽命長達 80 歲以上，退休後至少有 15 年以上生活所需，如何提早達到樂退、仍有賴專業投資機構的產品規劃與協助。
 

轉載 2019/12/31 【好房網News／賴淑惠】


根據內政部公布的2019年第二季「全國住宅價格指數」，上看101.59，比第一季上漲了0.49％，比起去年同期，更是上漲了1.51％，房價連漲是事實，但另一個數據，卻讓人霧裡看花，今年第二季的「全國貸款負擔率」為36.05％，比去年同期卻下降了0.84％，這代表房貸戶的負擔卻下降了，房價越高，但房貸負擔卻減少，怎麼回事？看似衝突的兩個數字，卻點出當前房市暗藏的兩大危機！


「小宅當道」房貸負擔減？建商降總價漲單價  化整為零賺更大！


所謂的「全國貸款負擔率」就是把每月房貸支出/每月薪資，「全國貸款負擔率」36.05，指的是國人需把薪資收入的三成六，拿去繳房貸，但在收入沒增加、房價也還在漲的情況下，最大的可能，就是降低「購入的房價」，而這幾年小宅當道，就是降低入手房價的最大原因，很多人願意改買較小坪數的房子，成交總額較低，每月需償還的房貸額度也相對減少。


說白了，表面上的房貸負擔變低，其實是大家買不起大房，乾脆把房子都變小了，事實上，台北市小宅的交易比例，已經佔了全北市四成以上，雖然在少子化的趨勢下，全台單戶平均人口數，逐年下降到約3人不到，多數家庭漸漸不一定需要標準三房，但，總價低就真的便宜嗎？數據會說話！

 

轉載 2020/01/13 【鉅亨網／陳蕙綾】


2020 年農曆年比以往提早將近半個月，各家企業年終尾牙自 12 月底就開始陸續登場，不過，員工最在乎的可能不只是尾牙抽獎，更重要的是「年終獎金」。根據人力網站調查，若覺得年終獎金不理想，有 52.2% 的受訪上班族「會萌生辭意」；若有拿到年終獎金，有 43.2% 的受訪上班族會將年終獎金存一半起來。全球人壽建議，拿到年終獎金除了發給長輩、晚輩紅包外，也要為自己的未來好好規劃，透過高 CP 值規劃 3 重點，為自己累積退休財源或實現未來的財務目標。

 

轉載 2020/01/08 【鉅亨網新聞中心】


越來越多投資人利用定期定額投資，累積退休金或子女教育金，因為不用盯盤進出，又能靠時間分散風險，但定期定額不是獲利萬靈丹，只要打破 4個迷思，就能為財務生活加分。


迷思 1：挑波動大的市場更容易獲利？

由於定期定額在市場波動時，能攤平成本，因此許多人認為波動較大的市場，可以創造更大的投資勝率。事實上，如果市場最終趨勢不是向上的話，波動再大也是枉然。

追蹤近 15 年數據，假設每月定額投入 5000 元，俄股波動度高達 32%，累積本金為 111 萬元；全球股市波動度 14.2%、美股波動度 13.2%，累積本金分別為 171 萬及 215 萬。顯示高波動並不代表長期有更好的投報率。

因此建議，想降低投資波動或不想讓持股過於集中的投資人，可選擇全球股票基金或是股債平衡型基金；較為積極的投資人，則可以利用定期定額布局體質良好，但受短期消息面影響的標的。

 

轉載 2020/01/07 【鉅亨網新聞中心】


為什麼別人手上的基金能替他存進好幾桶金，自己卻越理財越窮呢？收益多寡跟投資觀念大大有關，有些人明知故犯、有些人以為無傷大雅，最終都會影響整年收益，練功夫除了練拳腳，更要練心法，投資人常犯的 3 個錯誤，你中了幾項？


1. 預估的報酬率不切實際


絕大多數的投資人決定投資前，都會將報酬率列為首要考量，因此容易誤信浮誇的廣告言詞或過度簡化的資訊，事後才發現收益不如預期。那麼要如何知道「合理預期的報酬率」是多少？以股市來說，長期能左右股價因素不外乎是企業盈餘成長率、股利率和本益比成長率，可以參考過去歷史 10 年平均本益比和企業盈餘年增率，再加上對未來的預期做調整，找出合理的股價變化。


債券則比較簡單，只需要考慮到債券票息的再投資報酬，以及債券到期時公債殖利率，就可以得到合理的預估報酬了，風險性債券則要再額外加上對於利差變化的預估。

 

轉載 2020/01/03 【591房屋網編輯部】


隨著央行連14凍持續低利率，再加上許多銀行、建商陸續推出低首付、低自備款、拉長貸款期數，讓低薪、沒存到自備款的年輕人，可以跨越門檻順利購屋，種種現象看似是買房好時機，但學者卻警示，倉促買房除了恐淪屋奴之外，許多年輕人30歲過後收入快速下滑，屆時除了繳不起房貸得賣房子，嚴重的話銀行端還會產生許多不良資產。

 

轉載 2020/01/02 【鉅亨網／鄭心芸】


時代變化快速，投資腳步也要能夠跟得上新趨勢，才能賺到錢。放眼全球，目前最發燒的趨勢有哪些，值得投資？法人認為，聚焦「醫療科技」、「水資源與廢棄物處理」、「寵物經濟」等七大主題，最有利可圖。


世界正在改變，新趨勢帶來新契機，快速輪動的金融市場中，單一主題的投資恐怕已經不夠。安聯主題趨勢基金產品經理林佑憲指出，許多帶動股價的大趨勢，常橫跨不同行業和地區，因此，只專注「個別產業」或「地區」的傳統投資配置，不見得能真正把握這些機遇；而主題趨勢投資的驅動力來自於大趨勢，也就是歷時較長的大規模變化，諸如城巿化、資源稀缺、科技進步和人口結構轉變。


林佑憲表示，與過去的投資方式相比，「主題趨勢投資」有兩大利基：一、績效可期，主題趨勢投資可以擺脫一切限制，布局「正在發生的事件」，這樣的投資自由度，有利於長期投資表現。


二、讓投資人更容易了解投資內容，以配置較分散的環球股票組合來說，倘若內含 50 檔股票，投資人宜了解持有這些公司的原因，以及可實現怎樣的目標，反之，如果根據主題趨勢進行投資，只要了解相關主題便能一窺究竟，很多時候，這些主題都是日常生活可見。

 

轉載 2019/12/26 【房地王／胡兆陽】


行政院主計總處最近發布了有關去年度國人薪資的統計報告，裡面指岀有3分之2（66.98％）的上班族的年薪，沒有達到全體上班族年薪62.9萬元這個平均數字，而且66.98％的此項比率還繼續創下新高紀錄，意謂著「中產階級」和「頂端高薪」階層的薪資差距又進一步的拉開。不過，一般的上班族可先不要對「存購屋自備款」感到灰心，進而放棄購屋的念頭啊！


因為從金融聯徵中心統計同一個年度購屋貸款與民眾年收入相關的數據可以看岀，在六都裡大部分（比例為37％）買房子、背負購屋貸款的民眾，其年收入只有60萬元以下，其次才是年收入在100萬元以上的購屋民眾，比例為34％，再來才是年收入在60萬～80萬元、以及80萬～100萬元的比例分別是15％、14％的購屋民眾。




 

轉載 2019/12/31 【591房屋網編輯部】


隨著房市有感回溫，很多人都說買房要趁現在、此時已是最佳進場時機點，倘若以目前的趨勢來看，10年後，房子究竟會變得更加搶手還是滯銷？房產專家胡偉良表示，必須依照「房地產的需求」、「城市群的分佈」、「房地產市場的金融模式變化」等三點來分析，並認為未來的房地產需求會下降，假如民眾要把手中的閒錢都換成房子，甚至還想加槓桿囤房，還是早點清醒比較好。


未來房地產的需求會下降


台北市老屋改建發展協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良在「台灣商務」平台表示，由於台灣相關數據的缺欠，所以很難量化未來房地產市場的需求，唯一可以確定的是，未來的房地產需求，大致上會下降，只是速度快慢的問題。


從台灣25~44歲人口數量來看，其人數下降也使得房地產和汽車需求進入了下降週期。根據預測，2015~2025年，25~44歲的勞動力人口會減少375萬人，2025~2030年，會減少500萬人。2030~2035年，減少幅度高達960萬人。


而這些消失的勞動力人口，也意味著長期的購房需求也會消失，畢竟只有年輕人的結婚房，中小學生的學區房，中年人的改善房，才是拉動房市增長的核心動力。由此來看，房子會不會滯銷很難預測，但肯定不會變得比現在更搶手。
 

轉載 2019/12/31 【591房屋網編輯部】


有想過年收入得要多少才買得起六都房子嗎？依據財團法人金融聯徵中心資料，今年前3季，台北市購屋貸款人年薪百萬以上占54%，代表在台北市買房的購屋人，有過半是是屬於年薪百萬階級的，其他五都百萬年薪的購屋貸款人僅占2~3成。其中台南市主要行政區平均房價仍在1字頭，房價只有台北市四分之一，最容易達成靠自己買房的願望。




 

轉載 2019/12/30 【鉅亨網／鄭心芸】


2019 年投資市場風生水起，不過，對於 2020 年金融市場表現，各界認為就是一個「震」字！面對如此高波動市場，法人建議，考量市場變數，投資人應該提高風險意識，以成長型資產搭配防禦型資產，穩健操作。其中，成長型資產看好「美國 + AI」，防禦型資產則看好「債券收益 + 高股息股票」。


2019 年全球股債齊揚，投資人整體財富大幅增值。邁向新年度，金融市場能否延續好光景？投資人的期待又是什麼？根據第一金投信「2020 投資關鍵字」票選活動顯示，「震」字拔得頭籌，反映美中貿易、全球經濟走勢等不確定變數仍多，讓市場機會與挑戰並存！


第一金投信2020年投資市場關鍵字大選


 

轉載 2019/12/24 【591房屋網編輯部】


愈住愈小！根據《ETtoday》報導，統計資料顯示，今年第3季新的房貸一族，平均購買總價約1079萬元的房子，觀察近4年貸款狀況，發現平均核貸成數增加、貸款利率偏低，但是民眾平均購屋面積卻從2016年的48.1坪降至今年的45.1坪，縮水了3坪，反應在高房價的時代，民眾購屋時礙於預算考量會縮減購屋坪數。

轉載 2019/12/23 【鉅亨網／陳蕙綾】


據財團法人保險事業發展中心統計，去 (2018) 年國人平均壽險保費支出為新台幣 14 萬 8865 元，比前一年度成長近 3%，投保率高達 249.45%，平均每人擁有約 2.5 張保單，但每個人都了解自己購買的保單內容嗎？保障項目符合現階段需求嗎？投保也要把錢花在刀口上，元大人壽建議，應養成至少每年一次檢視保單的好習慣，讓保障內容可以因應人生需求變化而調整。民眾若不確定應如何進行保單健診，元大人壽建議可抓住下列三大檢核重點，即可輕鬆檢視保單。