Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2020/07/14 【ETtoday新聞雲／曾筠淇】


踏入投資理財的領域前，時常會有一些錯誤迷思，導致後續投資失利，或是做錯選擇，自由工作者「G理小姐&山姆先生」日前就點出了新手常犯的「6大理財迷思」，像是錯把投資理財當成同一回事、有錢才需要理財、複利是最偉大的力量等，然而這些全都大錯特錯，因此唯有適時的調整步調，才能讓自己慢慢學習，建立出相對正確的觀念。


G理小姐&山姆先生在IG「ms.g__mr.s」上發文表示，新手常會因為「6大理財迷思」而步上錯誤的路途，有些人會因為覺得自己很忙、沒錢、學不會理財而不願嘗試，也會有人覺得理財不會變有錢，因此只願意投資，但其實這都不是正確的心態。


首先，第一個錯誤迷思是「投資理財是相同的事」，雖然大多會將「投資理財」順口一起說，但其實這是完全不同的兩回事，且應該是先理財而後投資，理財是管理好自己的錢，接著才會分配一部分的錢來投資；第二是「有錢才需要理財」，理財可說是人生的一大課題，「你不理財，財不理你」，因此絕對不是有錢人才需要理財。
 

轉載 2020/07/11 【ETtoday新聞雲／網搜小組鄺郁庭】


「我今年31歲，我很慶幸自己對財務理財認知在我20幾歲的時候就得到啟蒙」，女網友曹小玉日前在臉書《存錢公社》發文，說她不僅靠股票在26歲存下人生第一桶金，27歲也順利買下第一棟房子，忍不住分享自己的理財之道，「真的很誠懇的告訴大家～人到了一定的年紀（越早領悟越好），一定要做未來規劃及吸收財務知識。」


曹小玉在貼文中透露，她很後悔自己在16、17歲打工時，把薪水都拿去買東西，沒把錢存下來，但慶幸一出社會就買儲蓄險，到25歲時定存存了30萬，就買了人生第一張股票，正式走上理財之路。之後儘管曾失控花錢、投資失利，但努力做功課，她在26歲時存下人生的第一個100萬，也在27歲的時候買下人生第1棟房子。


她忍不住勸世，「生活一張開眼，什麼都要錢，所以一定要增加理財知識讓你的錢去為你工作」，接著分享自己的理財習慣，包括寫理財日記，「把閱讀到的理財知識，或是正面的語錄寫在日記上，時刻提醒自己理財的重要性，也會給自己立下存款目標，你不理財財不理你，這是真的！」


曹小玉還在文中分享10點「成為有錢人的好習慣及特質」，勉勵大家一起賺錢，「我給自己10年的時間，期許10年後可以財富自由，希望大家也ㄧ起努力朝向人生自由的目標前進！加油！」

 

轉載 2020/07/09 【鉅亨網／林奇芬】


錢在燒，6月以來台幣緩步走強，外資也回流，台股更衝上12000點，資金狂潮湧進台幣與台股，讓許多投資海外基金的投資人擔心，現在錢放美元，會不會越來越貶值？其實，理財最重要的是分散風險、均衡配置。以下三個重點，讓你不用擔心台幣升值帶來的風險。


在這波新冠肺炎疫情衝擊下，台幣、台股可說是表現亮眼。台幣貶值最低僅到30.485，近期升值高點在29.34，漲幅有3.9%。相較之下，大多數新興市場貨幣呈現貶值走勢，即使近期反彈，與年初相比仍呈貶值，因此台幣可說是一枝獨秀，成為超強勢貨幣。


由於台幣升值，許多投資海外基金的投資人，可能擔心有匯率損失。但其實從長期投資角度來看，投資人實在不需要過度擔心匯率風險。主要原因如下：


 

轉載 2020/07/08 【591房屋網編輯部】


有這種好事？民眾上網瀏覽時網站時，常常看到有一些金融講座標榜讓你不用錢就買到房子、零成本買房術，但真有這種事嗎？專家警告，房產業界確實流傳著「0元買房」的方式，也就是做A、B約，但民眾若真的做了，除了因價格資訊申報不實，最高可罰15萬元之外，也會觸犯《刑法》「偽造文書」以及「使公務員登載不實」等公訴罪。

 

轉載 2020/07/06 【591編輯部】


實價登錄新制7/1上路，無奈資訊仍不夠透明，房產專家張欣民表示，以實價登錄資料為買房基準，這是外行人說外行話，畢竟目前實價登錄成交門牌區間無法精準判定成交社區、行情，再加上買方普遍缺乏相關市場資訊，仍屬於買賣市場弱勢方；而針對此問題，591實價登錄已剔除特殊交易、車位價格，並且精準配對社區名，讓民眾更能快速找到心儀社區成交紀錄。

 

轉載 2020/07/06 【鉅亨網／陳蕙綾】


台灣壽險滲透度達 17.48%，同時台灣人所繳納的保費對國內生產毛額（GDP）貢獻度，已經連續第 12 年居全球最高，儘管民眾對保險特別青睞，但仍有許多人並未認識保險的本質在於「轉嫁風險」。富邦人壽最新調查發現，國人對普遍對於自身的保單內容「很不熟」，連 60 分的及格分數都不到，且對於保險保障有 3 大問題點：不定期檢視保單、不熟悉保障內容、不與保險業務員聯繫，甚至有超過六成的民眾遇到意外才檢視保障，這都可能無法讓保險發揮最大效能。


為了解台灣人的保險保障意識，富邦人壽委由市調公司東方線上執行「國人保單健檢大調查」，調查結果顯示，雖有超過七成的受訪者，皆已持有壽險、醫療險、意外險，但對這些險種的了解程度卻全數不及格。


在不了解之餘，更沒有定期檢視保單的習慣，每兩個人就有一人沒有做好年度保單檢視工作（58.3%），更有高達 60.3% 的受訪者表示，只有在遭遇意外的時候，才會想要把保單拿出來看一看，往往風險已經發生，可惜保險無法發揮效用。


富邦人壽建議，民眾必須養成定期檢視保單的習慣，可以將檢視工作分為例行性體檢與彈性體檢，例行性體檢即是於固定時間全面清點保單內容，可以選在每年年底或周年紀念日、生日才不會容易遺忘，而彈性體檢則是在人生特定事件發生前即時檢視，像是結婚生子前等，才足以從容邁向下一人生階段。

 

轉載 2020/06/26 【591房屋網編輯部】


民眾買房誰都不想當「盤仔」，花錢卻買到虛坪，其中用來遮雨擋陽的雨遮，以往計坪計價，被揶揄拿錢買「鳥站的地方」，在2018年以後新制上路改為不計坪不計價，上路至今消費者買到的坪數真的有比較實在嗎？其實不然，反倒出現退戶潮及搶照潮、外牆喪失遮陽遮雨水功能、公設比變高、樑柱內移、房價上漲等5大現象，部分建商鑽漏洞，民眾權益堪慮。


看準建照「申請年份」很重要


雨遮經常被嫌棄為無法使用的虛坪，根據現行《建築技術法》規定，雨遮是指建物窗戶或開口的上方、距離窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物。早期雨遮「計坪計價」，卻看似使用不到，引發爭議，因此2011年改制為「可計坪不計價」，建商售屋多以總價包裝，並未特別扣除雨遮，還是有所糾紛，因此2018年以後新制上路，雨遮全面改為「不計坪不計價」。


民眾假如要買房卻不想買到雨遮，這時就要看看準建照「申請年份」，現階段因舊制雨遮建照尚有餘屋銷售，市場上出現「一國三制」現象，具體來說，只要是2011年5月前申請的建照，無論預售屋、新成屋，雨遮都是「可登記可計價」；2011年5月~2018年1月前申請的建照，預售屋雨遮「可登記不可計價」，新成屋雨遮仍維持「可登記可計價」；2018年1月後所申請的建照，無論預售屋或新成屋，雨遮都「不可登記不可計價」。建議有意購買預售屋的購屋人，第一步要先問接待中心的銷售人員，建照是2017年還是2018年申請的，以免買錯房。




 

轉載 2020/07/02 【經濟日報／游智文】


戴德梁行總經理顏炳立今（2）日表示，房市像橡皮筋，沒有拉開，就不會反彈，同樣的房價沒有大跌，也不會大漲。投資仍要戒急用忍，現在「買三年，房價也不會動」，不過現在利息負擔低於房租負擔，有自用剛性需求的人該進場了。


戴德梁行今天舉行第二季房市發布會，顏炳立表示，疫情讓房市春天充滿期待，價格逐漸打底，在建商備麵粉等風下，土地市場確實表現不錯，但有人說，只要土地丟出來就能賣掉，那是練肖話，市場沒有好到那種地步。


顏炳立說，正如他之前所說的，貓的市場不會有老虎的雄風，玉蘭花也不會有玫瑰行情，現在投資力道雖然有增強，但都是低接買盤，今年房市仍以自住剛性為主，市場只限蛋黃區產品有成交溫度，蛋白區預售剛性產品會有成交量，不是全面都好。


對於房價，顏炳立認為，買氣雖然逐漸恢復元氣，但下半年不會大漲，主要是房市如橡皮筋，拉得愈後反彈力道就愈大，現在既沒有拉，就不會大反彈。

 

轉載 2020/06/21 【好房網News／林和謙】


現今因為房價高、一般民眾普遍收入沒太多提升，加上少子化，所以小坪數的房子成為熱潮。最近有民眾在網路分享，在陪朋友看房時發現，高雄竟然也開始賣起兩房的房子，而且還造成瘋狂搶購，對此感到相當驚訝。


該民眾表示，高雄本來屬於地廣人稀的地方，而且高雄人有一個特色，那就是「非透天不住的基因，什麼兩房、小三房，都只是天龍國自我感覺『有房子』的安慰」。但前幾天陪朋友去看房子時發現，高雄也開始賣起「兩房」的房子，而且很快就完銷，讓身為土生土長高雄人的他非常不解。


永慶房屋集團業務總經理葉凌棋表示，以目前的趨勢與房市發展來看，小坪數、2至3房的產品會最熱，也比較好賣；四房大坪數的產品不好賣，而以往南部地區的透天產品很受歡迎，但因總價較高，也會不好賣，小坪數產品會成未來主流。

 

轉載 2020/06/22 【鉅亨網／鄭心芸】


雖然新冠肺炎疫情重創全球經濟，不過股市卻絲毫不受影響，全球各股市多數已收復失土，回到疫情前水準。由於經濟成長與股市嚴重脫鉤，法人認為，目前股市評價面被高估，必須格外慎重，而且仍然需要留意新冠疫情是否出現反覆的風險。


全球各國陸續復工，將帶動全球經濟回升，六月份美林全球基金經理人調查顯示，經理人樂觀看待全球製造業採購經理人將在 2020 年第三季回到 50 的榮枯分水嶺之上，較上個月大幅跳升 23 個百分點至 61%，是 2017 年一月以來的最高位。


至於股市方面，自從美歐經濟重啟、聯準會降息購債支持經濟、歐盟祭出 7,500 億歐元財政政策等激勵措施，全球股市從 3 月低點已經上漲約四成。儘管歐美各國開始陸續復工，不過，仍有 64% 的經理人認為經濟應該是 U 型或 W 型復甦，目前的漲勢雖然凌厲，卻是熊市反彈。


由於股市水漲船高，推升評價面，近八成經理人認為，目前股市評價面被高估，是自 1998 年調查開始以來的最高水平。此外，各國央行接力降息，高息時代已經回不去了，高達 67% 的經理人直言未來十年的股市年化報酬將介在 0%~5% 之間。

 

轉載 2020/06/08 【好房網News／王惠琳】


新鮮人初入社會工作，大多沒有能力買房，不是住家裡就是在外租屋，但工作時間久了，難免會產生「該繼續幫房東繳房貸嗎？」的疑慮，但動輒百萬、千萬的房價，往往又令首購族擔心是否負擔得起房貸。


一名網友在PTT發文，表示自己目前在新竹園區附近租屋，租金7000元，從出社會到現在也租了快10年，自己年薪只有65萬元，存款50萬元，每月可存2.5萬元，不知以這樣的條件，若向家人籌借頭期款，能否買下2房總價大約750萬的房子？還是得繼續租屋？

 

轉載 2020/06/04 【鉅亨網／郭幸宜】


渣打集團調查，兩岸三地民眾 60 歲時可望達到財富巔峰，其中，台灣受訪者 60 歲時預估財富巔峰值約 87.7 萬美元 (約新台幣 2622 萬元)，其中有約 75% 受訪者將面臨財務缺口，與理想的財富目標有超過 5 成的差距。


根據渣打集團最新發布的《全球財富預期》調查，包括台灣、中國與香港等兩岸三地市場中，根據收入與資產現況、存款、退休基金及投資等多項要素，評估受訪者將在 60 歲時預期擁有的財富巔峰值。

 

轉載 2020/06/01 【房地王／盧振池】


以前的你大概都聽過老一點的長輩對你説過：「欠錢，不能欠過年！」、「欠銀行錢，要趕快還！」之類的話，但是現在的時代不同了，房價如此的高讓大部分的民眾去買房子時，不但會向銀行申請成數高一點、金額多一點的房屋貸款，甚至連還款的年限拉得很長、民眾不想太早還完貸款，都變成了時下房貸市場裡最夯的趨勢。所以，如果你買房子還在想著「20年房貸，是要還多久啊？！」之類的問題的話，那麼現在的房貸情況真的會顛覆你的想像！

 

轉載 2020/05/30 【591房屋網編輯部】


肺炎疫情重創各產業經濟，為了協助民眾周轉度過難關，政府陸續提供紓困金及勞工紓困貸款業務，其中勞工紓困貸款可貸到10萬元額度，但有些民眾申請貸款後，會擔心是否會影響到日後房貸承辦成數及利率。對此，銀行專員說明，勞工紓困貸款畢竟屬於借貸行為，因此會影響「房貸收支比」與「負債比」，進而間接影響到可貸款成數。


勞工紓困貸款 第2年起按月攤還本金及利息


台灣肺炎疫情雖趨緩，但對於經濟產業衝擊仍未停歇，為了幫助民眾避免陷入生計困頓之中，政府陸續推動一系列紓困補助與紓困貸款方案，包括首當其衝的觀光、運輸產業者每人最高可領到6萬元補貼；自營作業者或無一定雇主之勞工，則每人最多可一次領3萬元；像舉廣告牌、賣玉蘭花、流動攤商、個人接案等無勞保工作者，則每人可領1萬元。


而針對勞工紓困貸款方案，主要申請對象為受疫情影響的本國籍勞工，申請資格如下：
1.民眾必須年滿20歲
2.並要擁有近12個月內有6個月以上的勞保投保紀錄，或近12個月內有3個月以上的勞保投保金額23,800元
3.申請人票債信無異常(如繳款延滯1個月以上、強制停卡、債務協商，票據拒往)，總分在60分以上就可以核貸


貸款方案內容則為：
1.每人最高10萬元
2.利率1.845%
3.貸款期限3年
4.貸款資金由銀行提供，中小企業信保基金保證10成擔保
5.經銀行核貸者，勞動部將補貼首年利息。


勞工紓困貸款第1年前6個月為寬限期，勞工無須繳納本金，第7個月~第 12個月必須攤還本金，第2年起按月攤還本金及利息，目前已有35家銀行及信用合作社承辦。申請除了免繳納手續費之外，就算申請人提前還款，也無須額外繳納違約費，但如果貸款人積欠貸款本金達3個月，會停止利息補貼，銀行也會追回貸款人未償還的本金。


由於紓困貸款本身是作來應急用，勞工局人員說明，在申請時會請民眾切結「有受疫情影響」需要資金周轉，但不會嚴格追蹤資金使用，只能透過道德勸說的方式，因此基本上管不到申請人用途。


銀行人員也表示，若剛好受到疫情影響收入銳減，導致每個月要繳的房貸有困難，的確是可以先用紓困貸款應急，避免房子被查封；或是民眾本身卡債太沉重，比起卡債高利率，一次性把卡債繳完，因為第一年免息，第7個月開始攤還本金，第二年本息攤還，共36個月還完這10萬元。


計算下來所付出的利息總共只要1500多元，可以減輕民眾不少負擔，但畢竟紓困貸款是借貸行為，民眾運用資金前還是得先思考自身財力，把錢花在刀口上，才是謹慎理財之法。




 

轉載 2020/05/26 【經濟日報／游智文】


內政部統計顯示，國人買房繳房貸時間愈來愈長，2010年第三季購屋人繳貸款190個月，不到16年，去年第三季已拉長268個月，超過22年。十年來繳房貸時間大增78個月，約6.5年。





信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近年銀行放貸條件偏向寬鬆，甚至連政策優惠房貸貸款年限都可達30年，其中還有寬限期3年，加上房貸利率頻創新低，許多人不急著把房貸還清，繳房貸時間因此拉長。


另外，房價短暫下修後，逐漸回到高點，面對當前房價居高不下，薪水偏低不調，愈來愈多人只好選擇30年、甚至40年房貸，拉長房貸時間，以減輕購屋壓力，也促使房貸還款期限拉長。


內政部不動產資訊平台每季公布住宅貸款平均貸款期數，資料顯示，過去由於銀行承辦房貸以20年、240期(月)為主，且利率較高，許多人會提早還款，以減少繳息金額，10年前，2010年Q3全國平均貸款期限190個月，購屋人不到16年就會還清房貸。但隨房價上揚，貸款時間一路增加，2017年第三季來到252個月，最新公布的2019年Q3，已達268個月，超過22年。

 

轉載 2020/05/21 【鉅亨網／陳蕙綾】


金管會今 (21) 日提醒，消費者購買保險時，就要保書的內容及財務狀況等均應詳實填寫，並審慎考量自身保險需求及評估自身保費承擔能力，金管會並提三大注意事項，提醒投資人避免以融資方式購買保單，以維護自身權益。


金管會說明，消費者倘若以貸款、保單借款、定存解約或終止保險契約等方式再購買保險商品，將暴露於更高的財務風險中，因此，消費者如果確實有籌措短期資金購買保險的需求，應注意三大事項：


一、 辦理保單借款時，應事先瞭解保單借款可能衍生的利息負擔、保險契約效力、保險理賠金額將扣除借款本息等權利義務關係，於借款期間並應隨時注意還本、繳息狀況及保單效力。


二、 終止保險契約，除保險保障中斷外，恐有使保戶承擔領回解約金低於過去所繳保費、健康險等待期重算、年齡增加、體況變差致保費提高，甚至有因違反告知義務或被拒保等權益損失情形之虞。


三、 如果貸款或解約金是用來購買投資型保險商品，這些商品的保險保障程度通常較低，投資損益亦由消費者自行承擔，所以，消費者更應審慎評估自身風險承受能力。

 

轉載 2020/05/11 【591編輯部】


內政部今(11)日發布2019年第4季全台及六都房價負擔能力指標及住宅價格指數，其中全台貸款負擔率為35.15％，房價所得比則為8.58倍，更進一步觀察，六都當中以臺北市貸款負擔率最高，高達57.11%，房價所得比來到13.94，上一季為13.73，有些微的成長。另外，在住宅價格指數方面，全台為104.14，較上季上漲0.55%。


北市房價負擔能力為「過低」等級


2019年第4季房價負擔能力指標，全台貸款負擔率為35.15％，較上季上升0.42％，與去年同季持平，房價負擔能力為「略低」等級；房價所得比則為8.58倍，較上季上升0.11倍，與去年同季持平，從長期觀察，本季貸款負擔率雖較上季上升，但仍是2016年以來第3低，房價負擔能力有逐漸提升的趨勢。


房價負擔能力指標是參考貸款負擔率及房價所得比2項指標，以衡量對房價可負擔的程度，數值越低表示負擔能力越高，內政部表示，本季因房價中位數較上季上漲，致貸款負擔率及房價所得比呈現上升的趨勢。





更進一步分析，六都當中以臺北市貸款負擔率最高，高達57.11%，房價負擔能力為「過低」等級；房價所得比一樣最高，來到13.94，也就是說需近14年不吃不喝才能在台北市買房，其次則是新北市的11.72與台中市的9.80，房價所得比皆高於全台平均。

 

轉載 2020/05/08 【591房屋網編輯部】


受到疫情影響，不少人會問可以拿勞工10萬元紓困貸款來繳交房貸或房租嗎？中信房屋就分析，勞工紓困貸款是協助受疫情影響的勞工，因此如果因疫情而有繳納房貸或房租的壓力，當然是可以利用這筆貸款來應急，不過建議最佳的方式還是透過協商的方式與銀行、房東爭取降低繳納金額。


申貸前應先評估償還能力


中信房屋研展室副理張漢超表示，這次的勞工紓困貸款方案只要有工作事實，即使沒有投保勞保也一樣可以申請，勞動部會以補貼方式提供申貸勞工第一年利息的補貼，前6個月寬限期，勞工無須還款繳息，自第7個月起開始攤還本金，第13個月起按月攤還本金與利息，貸款期間為3年，不過申請時還是要注意未來資金的償還能力，避免發生挖東牆補西牆的狀況發生。

 

轉載 2020/04/23 【鉅亨網／林奇芬】


近年ETF成為投資人熱門追逐商品，除了耳熟能詳的元大台灣50(0050)和元大高股息(0056)之外，近期還有二檔ETF爆紅。就是一度有下市危機的富邦VIX(00677U)與元大S&P原油正2(00672L)。這二檔ETF衍生出許多怪異現象，最終還讓金管會修改遊戲規則，暫時紓解下市命運。


從台灣市場的怪現象，投資人應該要認清，買ETF沒有你想的那麼簡單。如果沒有搞懂遊戲規則，下一次你還會深陷危機不自知。以下是買ETF前，你一定要先搞懂的五大眉角，別再當誤入叢林的小白兔了。

 

轉載 2020/04/21 【591房屋網編輯部】


肺炎疫情嚴峻，重創全球經濟，央行日前因應情勢啟動降息，房仲統計央行過去5波降息房市表現，發現降息後一年，買賣移轉棟數全部成長，不過隨利率從天花板下降至地板，帶動房市買氣效果愈來愈不明顯，但低利環境與寬鬆銀根必然會造成資金流向資本市場，土地、收益型產品預料仍會受惠。