本案前言：
這一位委託人以『匿名』型式於7月15日於網路版上提出『房貸轉增貸款』問題，內容約略為：三年前房貸申請300萬，屋主年齡是民國23年次，借/還款人是大兒子(民國55年次)，三年期間本息攤還記錄正常；現要轉增貸為500萬，請問：
1.屋主這個年齡有哪家銀行可以承辦?!
2.屋主有寫字障礙、但意識清楚，可牽手寫或辦理印鑑證明，這樣是否可以辦理?!
3.某銀行有說因屋主年齡，故不承辦可能有繼承問題的房貸
4.原本大兒子自營收入較不穩定，故本次要改二兒子申貸；
二兒子每月薪資約3萬
5.請問如找代書或代辦公司，兩者收費(除原本銀行辦理也需付的相關費用外)大約是多少?!
6.屋主已喪妻，僅兩個兒子一個女兒；女兒已出嫁，兩個兒子皆單身，無債務問題、三人共住
當我閱覽完這一問題後，我的回覆如下：
一、如欲以房屋轉貸增貸到500萬，請先確認評估房屋目前的擔保價值是否足夠；評估方式非以市價，而是銀行對於房屋的"初步估價"，再乘上銀行對於房屋座落位置該區域、以及屋況與周遭環境的"成數"。
二、房屋所有權人只要意識清楚，可以拿筆簽名、瞭解本次申請貸款所附的連帶責任；歲數就不是太大的問題。畢竟二等親親屬大兒子尚符合借款人的年齡，房屋所有權人需為保證人。
三、至於二兒子本身是否有正當職業？可否提供銀行所需要的制式財力證明(譬如薪資轉帳或是扣繳憑單等)？以及二兒子本身名下對銀行的負債多寡、繳款信用往來是否正常等等，就是銀行本次必審的要素。
之後於7月18日發問人寫信來詢問我後續，包括：『有朋友介紹C銀行，但對方以”屋主年齡已超過”~就婉拒受理了，根本不管借款人是二等親的兒子的部份...我們還需要告訴您什麼資料，才能憑斷銀行是否會核貸呢?!』…
經過幾次信件的往返後，我首先取得房屋擔保品的詳細地址並且初步進行初估，並且一併計算土地增值稅(因為本案擔保品位於新北市永和區、所有權人持有時間為民國83年登記後到目前都未曾移轉過)，得到土增稅約110多萬。
整體房價經我與銀行審慎初估，扣除增值稅後、增貸到500萬~可行度應無問題；再進一步確認借款人與所有權人的現況(包括收入、財力證明、負債、年紀、往來信用…等)之後，告知本次貸款需準備資料、與這一位Z先生相約於台北市信義區松德路丹堤咖啡店內見面……
擔保品屋況與周遭環境說明：
所有權人：Z先生(年齡80歲)
主要建材：加強磚造
房屋位置：位新北市永和區、屋齡超過30年的舊式公寓一樓(總樓層四樓)
建物坪數：總建物面積約22.5坪(含一樓19.6坪、平台2.9坪)
登記用途：住家(實際亦自住，具一般家居裝潢；但一樓前方整修為個人工作室)
土地坪數：約8.62坪(地目：建築用地)
周遭環境：位於永和區近福和橋，交通便利性與生活機能可
目前抵押權(房貸)狀況：
S銀行／民國99年6月申請／抵押貸款金額300萬／分20年本息攤還／月付金約15,900元／目前房貸餘額約為263萬多元(本筆貸款當初借款人為Z先生的兄長，父親為所有權人亦為連帶保證人)
借款人Z先生現況說明：
工作：目前服務於物業管理公司、職稱為派駐於台北市某豪宅安全管理。年資自去年10月計算到目前僅九個月；最高學歷為高職畢業、未婚。
薪資：101年度扣繳憑單(101/10~101/12)為76,214元，最近六個月(102/02~07月)薪資轉帳平均數據為29,122元
負債：本案借款人Z先生持有三張信用卡(Ca、Anz、F)均無任何循環信用欠款
繳款信用往來情況：不常使用，屬正常繳款情況
房屋所有權人、兼連帶保證人Z先生(借戶父親)現況說明：
年齡80歲、有輕微中風，具有清楚意識知道要提供名下房屋給兒子作為銀行擔保抵押貸款使用。手寫有困難、需人攙扶方能穩定簽名筆跡；無任何退休俸。名下一筆擔保債務即為大兒子向S銀行申請的房屋貸款300萬，目前房貸正常繳款無延滯。
對本案分析與意見：
1.我發現Z先生的薪資轉帳存摺明細『並沒有任何提款紀錄~全部都是薪資逐月累積的數據(從去年薪轉帳戶新開戶後，到今年七月的存款餘額已達29.9萬多元)』。
關於這部分~相信有貸款承辦的資深經驗者都可以大膽的推測：『不可能只進不出(生活日用都需要金錢)』~肯定是Z先生有別家銀行的往來存摺，而從另一本存摺作存提的進出；經詢問後、確定Z先生有另一本C銀行往來存摺，請其準備最近六個月的往來存摺明細後傳Line給我。而C銀行的往來存摺內容就一如我所預料：只出不進、存款從15萬多領用到七月的存款餘額剩下4萬多元。
2.本案擔保品經過初估與計算增值稅後，確定承辦到500萬~無殘值不足的問題；最大關鍵在於：『借款人Z先生的收入不足以負擔500萬房貸的本利攤還(亦收支比算不過)』。試算：
如果以500萬、分成20年本利攤還、年利率2%計算，本利攤還月付金至少需要25,294元。以Z先生目前近六個月平均薪資29,122元計算收支比高達86.8%，幾乎一個月薪資繳房貸後、剩下無幾可作為生活支出，導致大多數銀行鐵定不會給予500萬的授信額度。
3.續上、除了我自己精算過之外，徵詢幾家銀行的收支算法、也對於此問題『很感冒』~紛紛協調要求是否能夠提供另一位兄長的財力做為本案保證人(註：因為Z先生的兄長為目前S銀行房屋貸款的原借款人，所提供的房貸繳息人也是Z先生的兄長之名)。如果無親屬財力保證人、就必須將本次申請貸款的金額修正到350~400萬間，收支比方算得過。
但是二兒子、也就是本案委託人(新借款人)Z先生則表示有困難，希望我們盡可能以『除父親外、不另外再提供保證人，申請到500萬整數的房屋轉增貸款』為前提去進行規劃辦理。
4.另一較為影響的因素則在於房屋所有權人~父親之整體情況(包括年齡、行動不便等)，因為Z先生曾經夠過友人的介紹找上某C銀行申請房貸，但只在『保證人年齡』這一關就卡住、被對方口頭上予以婉拒；都還沒有到『進行收支比計算』這一道關卡。
再者、本案擔保品座落於央行13個管制區域內，且房屋目前又有房貸；如果要辦理轉增貸款，增貸後的資金用途~可能會被新銀行要求對使用進行詳細說明甚至於簽署切結。畢竟從目前S銀行房貸餘額為263萬、一次增貸到500萬，多出將近200多萬的金額確實不算少；如被作為購置第二套房屋的頭期款，坦白說也可能會被銀行列為投資客而提高貸款利率、甚至於降低貸款成數等因應。
5.本案擔保品雖有增貸價值，不過也因為現持有者將近20年沒辦理過戶移轉，增值稅偏高；加上屋齡較舊、房屋現場前端也作為一般個人工作室恐有作為營業用之實。所幸到現場初勘，工作室外面無招牌、且委託人Z先生與房屋所有權人兩方的戶籍申登都在此處，故整體並不影響銀行授信成數與額度。
操作規劃與應變：
1.房屋所有權人雖年齡已長，經過現場勘查後、確定可由家屬攙扶簽完個人名字，且本身仍有清楚意識；唯輕微中風造成行動不方便。這些問題之後均逐一解決，包括可由銀行專員外出對保、找見證人見證所有權人的簽名均屬實等。
2.收支比問題，經過銀行的逐一篩選、與銀行資深經辦重覆計算確認無誤後，採取的作法從全額500萬的房貸本利攤還方式，改變做法以部分額度改搭配”理財型房貸”為名義進行。當然、作這一規劃也需要完整詳細的告知給委託人Z先生；畢竟Z先生對於部分本利攤、部分理財型的做法完全不瞭解，除了書面詳細說明外、也透過電話再對Z先生所提出的疑問進行釋疑。
最終審查結果：
銀行核准總金額500萬房貸、內容分為以下兩部分
*350萬：20年本利攤還／前二年利率2.67%、第三年起降低為2.25%(一段式指數型)／兩年寬限期內只繳利息，第三年起的本利攤還月付金約為19,721元
*150萬：理財型房貸／利率3.37%(一段式指數型)
附註：
1理財型房貸為”隨借隨還、不動用不計息”特性。假設150萬額度已全額用滿，一個繳付的利息金額約為4,212元
2.因特殊個案搭配房貸保險金額48,200元(躉繳)，每月多支付保險金約為249元
3.本案350萬房貸，因委託人要求搭配兩年寬限期只繳息不繳本金，第三年起本利攤還
案後心得：
大多數銀行對於房屋轉增貸款的做法都是本利攤還、不給予寬限期為主，原由在於『銀行提供借款人多增貸的現金、其風險高於一般首次購屋』；更何況本案增貸資金用途敏感、借款人本身財力亦不足夠，所有權人年歲又高……能夠逐一排除困難，達到委託人所訂定的目標，實為不易。
另外大部分的房屋轉貸、或轉增貸需求者，都不約而同會抱持一種想法：『只要擔保品有價值，剩餘的都不應該算是問題(也就是說銀行不應挑三揀四)』。殊不知各家銀行對於房屋貸款要求的不只有擔保品的條件，還包括借款人(保證人)的還款來源、負債多寡與繳款信用往來等各項因素均須一併評估。
所幸本案到最後仍能對委託人Z先生交出一張可觀的成績單。在此先預祝Z先生能夠充分利用本筆資金、理財順利。
本篇真實案例，非經『作者本人同意』不得轉載~
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詳全文 8月／房屋貸款／新北市永和區一舊式公寓轉貸增貸核准500萬的案例分享-Jerry's理財理債小棧~房屋增貸、負債整合與信貸的聚落-新浪部落 http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=646390
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