本案前言：
認識本案委託人L先生、來自一篇貸款的諮詢(看似很簡單的內容、實際上隱藏著不少的問題…)：
『我有一間貸款400萬的房子.市價700萬.我可以2貸嗎?
在前年有轉貸增貸過還可以轉貸增貸嗎?
找過合法的金融公司還是沒辦法提供適合我的方案!』
我於8/22日回覆後(待釐清的疑慮很多)、當天L先生即寫信給我，答覆我對於內容的補充；
『我是目前從事直銷工作.目前收入不穩定.有薪轉証明但卻不能拿來當還款能力評估.有時候有收入有時沒有.因為現在還在初創時期!另外我的房子是在桃園龜山鄉X壽路二段X巷是X社區.目前有規劃要賣但房市低迷沒有那麼快賣.所以想先再貸資金出來運用周轉
我在前年有從S銀行轉貸到C銀行並增貸60萬.目前繳款正常.如果要再增貸轉貸可以嗎?如果有400萬貸款可以2胎嗎?
我已經結婚.我太太有工作且收入穩定.有薪轉証明可以請他擔保嗎?太太沒有任何銀行往來瑕疵.也沒有信用卡.我需要資金為100萬.償還朋友錢45萬.信用卡費有6萬未繳清.目前繳最低額度.另外50萬其中20萬是要準備租房用.30萬是要拿來繳貸款用!預計1年賣掉房子繳清所有貸款!謝謝您的意見』
L先生的回信內容有詳實地告知目前擔保品座落位置、曾經申請過增貸，與本次需求金額、資金用途、他與配偶兩方的工作薪資與負債情況等；他也表示增貸後、可以負擔房屋貸款的月付金沒問題，但是我也回覆L先生：
『銀行對於房屋貸款的收支比計算~都有一定的規範，譬如500萬的房貸、20年本息攤還月付金額約2.5萬；如果借款人加上保證人兩者的合併總收入，與房貸月付金相除後超過銀行規定，屆時可能影響申請貸款金額，甚至還可能須多加財力保證人也不一定…故、這一點並非您們單方面表示可以負擔即可說服銀行』
經過幾次信件的往返後，初次見面是由L先生先約定(8月29日、中和區~當時尚未到簽約程序)。除提供我房屋權狀影本，讓我可以先蒐集當地房價數據、銀行初估價與貸款成數外，同時L先生也希望經過我們的專業評估後，再約見面前、可以提供一些對他們最有利，也可以實際施行的初步規劃報告；與配偶商量如果沒有問題，即會準備資料委託授權給我們辦理(本案正式簽署委託時間為9月11日於板橋區)…
擔保品屋況與周遭環境說明：
所有權人：L先生(持有完整的1/1權利範圍)
主要建材：鋼筋混凝土造
房屋位置：位於桃園縣龜山區X壽路二段巷弄內、屋齡7年的社區大樓12樓
建物坪數：總建物面積約37.3坪(無車位)
登記用途：住家用(實際上為閒置空屋待租中、無家居裝潢)
土地坪數：約9.46坪(地目：田地)
周遭環境：房屋位於X壽路二段知名社區、鄰接台一甲道路，巷口對面即為中油加油站、整個社區僅一個巷口出入對外；往北達新北市新莊樹林區、南接桃園縣市(距離桃園較近)，整體生活機能普通
房屋目前貸款狀況：民國102年6月轉貸到C壽險公司，房貸金額400萬(餘額剩下約380~385萬)、20年期(綁約期內)
借款人與保證人現況說明：
借款人：Y小姐(L先生配偶)、目前服務於新北市板橋區某知名糕餅店，職稱為門市專員；勞保投保自100年11月至今、年資2年10個月(投保薪資為24K)。名下無負債、亦無持信用卡。平均六個月的薪轉數據為約為30K(不含秋節獎金)。
保證人：L先生、目前服務於直銷事業，薪資並不固定、名下一張C銀行信用卡(信用額度8萬元、循環信用帳款金額約6.5萬元，繳最低應繳款)；一筆房屋貸款C壽險公司400萬(原本攤還本息月付金約19,350元，於今年4月申請寬限期、每月支付利息約6,900多元)
繳款往來信用：L先生所持C銀行信用卡帳款，一年內曾發生“全額逾期未繳“一次記錄，房貸繳息則正常無誤
最近三個月聯徵信用查詢情況：無任何銀行送件與聯徵查詢記錄
對本案分析與意見：
1.本案擔保品因為對外僅一個出入巷口、且位於嫌惡設施中油加油站附近(據L先生表示從12樓就可以看到對面加油站)，故貸款成數會有所降低修正(甚至不承辦)；加上地目登記為田、又無任何裝潢閒置待租中(既然待租、也就無法提供租賃契約書作為審查上的附帶財力證明)，貸款成數恐怕因此再遭降低。
續上、委託人與配偶的戶籍亦無登記於本案擔保品內，以目前大多數銀行只願意承辦『自住性質有裝潢』的房屋貸款而言，就算有銀行願意承辦轉貸、貸款成數也因為上述負面因素影響降低太多，恐怕無法達到增貸到理想的額度。
2.另外、本案於民國102年曾申請增貸完成後，至今仍是被房貸銀行綁約中；如果以轉增貸後、必須結清前一筆房貸餘額時，勢必會對委託人L先生計一筆違約金在內。再者、L先生從今年四月開始申請寬限期繳款，以某些銀行明白表示『不承辦有寬限期』的房屋轉增貸來說~無疑又增加本案的困難度。
3. L先生與配偶的現居地與工作地點又在新北市，與本案擔保品位處桃園龜山鄉、不屬於大台北區域，所以篩選承辦銀行的角度上、著實需要花更多時間進行規劃。而有利於我們後續向銀行總行陳述報告之完整性，途中還請L先生對目前所服務的直銷公司進行拍照動作(證明確實有賺取薪資收入)。
4.收支比部分：L先生本身無法提供明確財力證明，等於本次只能提供配偶Y小姐的薪資轉帳存摺；以平均薪資30K去計算、如果本次增貸100萬後的房貸總額達到480萬(原本房貸餘額約380~385萬)，分為20年本息攤還、一個月至少也需要攤還24K，收支比達80%~這數據恐怕沒有一家銀行能接受。
5.屋漏偏逢夜雨…L先生的聯徵信用報告還發生“一次信用卡全額逾期未繳“記錄，加上信用卡也有預借現金；故嚴格來檢視本案：擔保品只能算是『投資用途~待租且無任何裝潢(內勘拍照~需花心思處理這問題)』，而借款人Y小姐收支不容易算得過、保證人L先生又出現繳款上的瑕疵，回想當初L先生問題的簡單內容，到現在處理起來~確實隱藏很多的變數在本案中。
操作規劃與應變：
1.我們經過L先生的委託授權，進行評估擔保品與借款保證人雙方資格，之後跟據我們與各銀行業務主管的協調內容，提供給L先生兩種規劃參考(以下數據僅供參考，以銀行實際核准之結果數據為準)：
一、房貸轉增貸：可以申請的金額範圍約在60~80萬間(因為嫌惡設施等因素會降低貸款成數)，利率約為2.5%左右，分為20年本息攤還，須綁二~三年約(提前清償有違約金)、無寬限期(因為是空屋~銀行寬限期、僅提供給自用住宅且實際有入住裝潢者為限)，貸款460萬、本利攤還月付金約為24,376元。
二、二胎房貸：安排銀行承辦120萬的理財型房貸(須設定銀行二順位抵押權)，利息較高約5.X%左右(原因不再贅述)。優點：隨借隨還、不動用不計息，如果120萬用滿、一個月利息僅須支付5,800多元(可不還本)；且勿需綁約、隨時可清償無違約金。
2.經過L先生與配偶一段充裕的時間考慮商量，他們初步決定以第二種方式作為本次的申請方向；而本案最終程序須移送銀行的總行進行審查與特別簽核，故各項優缺點與影響因素、其報告內容都疏忽不得。
最終審查結果：
銀行核准115萬理財型額度／利息6.X%／開辦費用5,000元／不綁約隨時可清償／不動用不計息、動用滿115萬每月須繳息約6,600元
案後心得：
本案經過我們與銀行業代、業務主管的極力爭取後，最終到總行審查後象徵性地砍了五萬元額度(因L先生的信用卡有全逾一次)，利率也稍做提升到6點多(因信用卡循環信用與預借現金)；這可能發生審查變數還算是在我們預期的變數範圍內，畢竟本案最糟的情況、被總行退回婉拒承辦~仍是有其可能性。
我們評估過、以L先生與配偶的情況，套用銀行包括房屋轉增貸、信用貸款、二胎房貸這三種產品，最後決定以理財型房貸做為定調來送件，都非常適合本案：
1.達到100萬金額目標
2.未來售屋的可能性
3.避免轉貸產生額外違約金支出
與L先生本人碰面三次(初見面、收件、收款)、他每一次都很準時抵達，代表為人誠懇、做事很實在謹慎且講求時間觀念。閒聊中他表示：當初『先詢問四家銀行』~到最後都是異口同聲給予口頭上不予承辦的結果。之後『上網找代辦看到O.K忠訓』~也認為不可靠(對方一直催L先生提供資料)。爾後『因朋友從事代辦貸款』~詢問後又遇上『要先收一些諮詢費、以及對方所謂的掛保證(其實、貸款沒有所謂的保證~因為第一線的業務沒這權利，貸款掛保證的、通常不是錢莊就是膨風)』。
經過這些事影響，不放棄又在上網尋找專業與具經驗的代辦業者；看到我的部落格後、用心仔細閱覽各篇文章後，雖沒有立即留言與回應，但一偶然機遇、L先生提出他自己的問題在網路上，剛好也是我回答給他；只能說就是緣分。他還提到：很高興能夠認識我這一位朋友，希望以後有這方面問題仍會再請教予我。他最後還送一些本身經營的直銷試用品，如有機會~也會幫他介紹客戶。
最後仍是感謝L先生與配偶的信任與程序上的配合，才能讓案件順利的走完；預祝L先生直銷事業順利有成，也希望未來房屋能找到好買主且賣到好價格。
本篇真實案例，非經『作者本人同意』不得轉載~
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