Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國104年02月26日一位『孤鳥』網友提問：


小弟在百大企業上班
去年年收入約150萬
宜蘭縣宜蘭市東X路
屋齡一年半
權狀建坪68.43坪，地坪48坪
另有外推加蓋一層8坪
原始屋況簡易裝潢
目前房屋貸款640萬，二胎貸款約78萬
想要轉增貸整合掉二胎貸款，並有寬限期兩年
請問估價估不估的到？利率大概是多少？
(同一建案別戶近日售出價格約900萬，附近建案最近實價登錄價為958萬)  謝謝



我的回答：


我跟很多網友提到過：『實價登錄的數據、並非是作為銀行審查可貸金額之依據，甚至銀行鑑價普遍還比實價登錄數據來得低』。


計算：以您所提供的958萬數據計算，銀行鑑價若假設約少一成空間=863萬；863萬的八成房貸=690萬，扣除一胎房貸640萬、二胎房貸78萬後...增貸價值恐怕所剩不多？或許版友自行計算即知結果。
 

以上述初步計算後的分析：現況欲增貸去整合二胎房貸、可行機率並不高；除非願意等待(時間換空間)，繼續繳款一、二胎房貸一段時間後，等到房屋本身的殘值足夠，或許就有機會申請增貸去整合二胎房貸餘額。


其次、因為屋齡一年半，照時間來說一胎房貸申請時間應也不到兩年；而二胎房貸也必定是最近一年半內所為。推測、這一二胎房貸銀行應該也會對貸款有所謂的閉鎖期間(也就是綁約期)，.此時轉增貸、提醒版友還需注意『是否被房貸銀行綁約、違約金多寡』的疑慮。


回到問題：
 
『寬限期兩年』：此要求對於大部分房貸銀行而言，申請恐怕不易；畢竟寬限期多半是對『首次購屋』提供，即使有、也會要求是『自住型』的房屋貸款才有機會(假使版友並非住在此擔保品內，就很困難)。
 
『估價估不估的到』：首段的文字敘述與計算已經約略說明，不再贅述。
 
『利率大概是多少』：增貸後利率至少2.1%~2.2%起計，但至少比二胎房貸動輒超過3.5%起跳、平均也有7%~13%利息範圍，來得低很多。


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電(0930-066903)

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Jerry~