Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國105年01月06日一位【小平】網友提問：


目前餘額1065萬，另有信貸及信用卡共100萬，房子約值1600萬，可搭配一些房貸保險產品，年限可以30年更好，年收入約100萬。謝謝



我的回答：


版友的問題內容看起來很簡單……不過房貸已有仟萬、無擔保負債也累積到百萬餘，要用房貸增貸去還負債，籲請版友還必須詳細補充下列事項：


一、年收入100萬：目前任職公司規模(資本額、或公司員工數)、職銜、年資(如未滿一年，需多說明前職年資與性質是否相同)、最近六個月薪資金額(如為業務性質工作屬性，需再註明底薪與獎金數據)與可否提供薪資轉帳存摺等項目。


二、房屋詳細座落位置：包括位於台中市哪一區域、物件型式(透天厝、還是一般大樓；如為大樓、有無車位，是平面車位或機械車位等)，坪數(如為透天厝、請告知土地與建物各多少坪)，當初房貸銀行核准金額多少等。


三、無擔保債務約100萬：務必詳細告知信用貸款、與信用卡各多少積欠餘額，是否有最近一年內新增負債(信用卡循環是否為近期產生，還是已累積一段長時間)、信用卡部份有無使用預借現金、有無爆卡(應繳總金額超過信用卡信用額度)、繳款是否正常等；當然還有一項特別重要的、就是近三個月內『有無找過銀行再申請卡或貸款等業務(攸關聯徵被查詢次數的多寡)』。


房屋市值約1,600萬~因為版友並非購屋房貸，故本次無法用買賣合約或市價去評估目前房屋的擔保增貸價值，相對的、銀行對房屋的鑑價數據普遍都比市價來得保守許多(取其低認定)。先做以下假設：

“銀行對房屋的實際鑑價數據為1,400萬*80%房貸成數=1,120萬，扣除目前房貸餘額1,065後剩餘55萬~這數據就可能是版友最後能申請增貸的額度”


又因為版友無擔保負債已累積百萬、致使銀行信用評分而因此降低，影響到貸款成數若不願意提供到80%(許多銀行不喜歡無擔保負債過多的房貸申請者)，此時恐怕就不是加房貸保險產品即可解決問題。原因：

1.不是每家銀行都會搭房貸保險產品；且非首購、銀行普遍也不會核到30年的房貸攤還期；畢竟房貸攤還期間拉長，對於銀行帳款回收期即延長多10年

2.搭或不搭房貸產品是其次；主要關鍵在於銀行審查主觀認定其申請者會滾到百萬無擔保負債，即質疑未來也可能會重覆發生信用再擴張的隱藏性風險


總結：目前『房貸加無擔保債務的整體負債與收支比都明顯偏高』前提下，尤其『收入部分』與『房屋現況』兩項需請版友據實以告，攸關有無機會可以協助版友、藉由房屋增貸方式來清償名下負債。待版友對於我上述所提問題逐一補充後，再給予詳細分析說明與意見。


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Jerry~