Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國105年01月06日一位【要幸福】網友提問：


剛轉職3個月，目前只有三個月薪轉，每月是92000左右，匯入名稱是這樣
11/5 匯款 (XX有限公司) 92418
12/4 匯款 (XX有限公司) 92433
1/5   匯款 (XX有限公司) 92418


名片頭銜是經理，一般小公司，因為有詢問過，有些銀行薪資認列，若不是寫薪資就不會認列，所以詢問看看，另外有租金收入15000入賬。前職是9月底離職，10月到新公司，11月領第一筆薪水，但新公司沒有勞健保，另外前職與新工作為不同性質，名下有台X90萬信貸，月付15000左右，已貸款1年。


房貸已貸款一年半，貸580萬，當初買730萬，目前只繳息。雖然也想用房貸增貸，但我想是估不到，當初是因為跟信X房屋買，所以銀行願意給我們買賣價的8成…雖房子在台北橋捷運站大概走3分鐘路程，但用房貸增貸我想是機會不大因為估值關係，3個月前曾找過銀行，大部分估不到，原因是因為此房為公寓頂加，所以當初買的時候單價就比較高。信用是沒有瑕疵....



我的回答：


先說結論：『要順利申請到信貸100萬的可能機率是非常低』，原因：

*任職單位沒有提供勞保加保，可見公司規模小
*薪資發給為一般匯款方式(非版友陳述的薪轉)，大多數銀行均不認定
*年資短、經理頭銜亦無任何加分效果，且版友對銀行的負債與收支也偏高了


大多數銀行對於『服務單位規模小、年資淺、薪資數據較為異常』的信貸申請者，信貸審查過程除較為嚴謹外、就算會核准~坦白說也不會給多；原因在於版友薪資是以『匯款方式』進到帳戶內，除非能夠進一步提供現職單位發給的年度扣繳憑單、或國稅局所得清單等財力證明來補足『匯款』財力的強度，否則這匯款金額與方式，確實難以取信銀行端的審查人員。


但話說回來、版友年資僅三個月，現況應該也難拿得到公司扣繳憑單；就算有扣繳憑單、公司也未必會誠實申報員工的薪資數據(連勞保都沒申報了，推測扣繳憑單應該也很難有漂亮的數據)。再者、前職與現職的工作性質又不同，何原因負責人會願意提供“9萬多元”的高薪給版友(通常屬同業性質、才會支付高薪聘任挖角)？諸多疑點、均難說服銀行徵審這份薪資的合理性，認定上就更不用提了。


另外、版友目前揹一筆房貸金額580萬，一筆信貸90萬；對銀行的算法而言，均會以本金利息攤還的方式去計算版友目前的收支與負債比(繳寬限期非永久)，整體來說負債與收支都有略高情況。至於租金1.5萬也難做為主要收入證明；畢竟收租可能會中斷，認定效果亦差。


至於房屋增貸、版友所預料的『無空間』確實是有可能發生的；包括當初銀行是以買賣契約的八成房貸給予授信，目前還在繳寬限期、等於本金尚未還到分文。尤其版友也自己找過銀行初估名下房屋的擔保增貸價值、銀行端回應均估不到，雖不清楚版友是找哪些家銀行進行初估，不過就單純以『貸款金額580萬』去回推：物件的總坪數應不算大，附近雖有捷運、但公寓座落三重區，假設又剛好位於巷弄內，加上折舊等因素自然就估不太到理想的數據了。


現階段作法、我認為還是『先審慎評估房屋擔保價值，用房屋向銀行申請抵押貸款(雖版友曾詢問過機率不高，但不代表完全失望)』，通過機率應會比用個人信貸來得高些。但額度部分、恐怕暫時無法評斷能否申請到100萬額度；我仍需要對房屋進行初步估價後才能給予進一步意見。


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Jerry~