Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國105年01月09日一位【絢】網友提問：


想請問…家裡有一間公寓約還有150萬房貸(10年)…屋主年齡62歲…本身有債務協商～已正常繳款4年以上…


因為想債務整合…但是無工作無收入…房屋市值約有350~400萬…資金約需要80~100萬左右～請問還有機會做二胎嗎？還是有其他利用房子貸款的方法？



我的回答：


您的問題應分為兩部分解說：


一、房屋所有權人：也就是屋主目前年齡62歲，且本身有債務協商仍正常繳款中；站在所有銀行的授信立場而言：『房屋或還有擔保增貸的價值；但房屋所有權人本身信用算有不良記錄(協商、聯徵中心會有信用瑕疵註記)，摒除年齡不談、除非房屋能夠過戶給信用正常且可提供財力證明的親屬，由親屬來進行轉增貸款申請』~房貸才有獲准的機會。


二、欲債務整合、但是無工作無收入：想必這指的應該是版友您本人的現況？容我說一些比較現實的話：『如無工無收入、代表連負擔自己的基本生活支出都有疑問了，若是又有銀行負債(或是外面的私人借貸)，就算可以透過親屬名下的房屋來向銀行申請借款，未來要拿甚麼還給銀行？』


回到問題：


Q.請問還有機會做二胎嗎？還是有其他利用房子貸款的方法？

A：如上述回覆、房屋所有權人本身有債務協商，對於各家銀行來說、就不可能提供房貸的融資授信(包括房屋轉增貸款、二胎房貸皆然)；就算過戶到版友您的名下、恐怕也不容易向銀行申請到借款，原因：無工作無收入又有負債，在銀行端『等於是無效借款人』。但假設『經過我們初步對房屋估價後、確定有增貸80~100萬甚至於更多的空間』，我想、要拿房屋向銀行辦理貸款，應該還是有一些機會(我們與某銀行有簽專案約)...但前提必須符合(借款人需遵守)以下條件：

1.房屋經過初估與實地鑑價後，確定有足夠的增貸價值
2.增貸出來的現金、須優先還清房屋所有權人名下的債務協商積欠餘額
3.還清債務協商的積欠餘額後，剩餘現金、才能做為版友您還清負債的用途


結論：上述所說、只是其中一個環節，其餘部分還包括借款人不能無業無收入，若是借款人名下負債太多、我們或許會考量是否要先進行『代墊還清借款人名下的銀行負債』後再進行申請作業……諸如此類的程序，都必須等到進一步確認物與人兩方的整體狀況後再討論實際運作方法。


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Jerry~