Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國105年01月08日一位【來聊吧】網友提問：


想請問，我太太是家庭主婦，最近家裡想買第二間房，所以第二間房子想以太太的首購申請房貸，然後以我當保人，我本身信用良好，名下有一間貸款中的房子，想請問這樣做法可行嗎？貸款成數會因我太太沒收入證明受到影響嗎？ 如果加上第二間房貸我本身收支比大於150%，這樣有機會貸到8成嗎？



我的回答：


針對問題、提供個人承辦房屋貸款的實務經驗分析說明如下~


Q.想請問這樣做法可行嗎？

A：欲以妻子作為第二房的房貸借款人，房屋一併登記在妻子名下，原則上是可以。不過、因為妻子本身屬於家庭主婦，也可推測妻子本身『應該是沒有任何收入來源可以舉證』，故妻子主動徵提一位親屬財力保證人，本就是“必須”條件(銀行端絕對會對此提出保證人的要求，且該保證人資格財力等都必須符合相關銀行授信規定)。


Q.貸款成數會因我太太沒收入證明受到影響嗎？

A：當然會、銀行鐵定會參考借、保雙方的收入合併計算收支比與負債比。

畢竟版友本身名下已經揹負一筆房屋貸款，姑且不論第一房的房屋位置在哪裡，也先不提第一屋當初的房貸金額有多少、有無殘餘的擔保價值；既然是第一房的房貸借款人，每個月就勢必會有固定的房貸月付金支出。銀行的算法、就是將『兩夫妻的收入合併計算，與第一屋房貸月付金+第二屋房貸月付金相除後』得到一個收支負債比數據，再以這數據去決定保證人財力是否合乎授信規定。

續上、如果兩夫妻合併收入超過銀行房貸的收支比規定，銀行對應做法就是：

1.拿第一房進來做二順位債權抵押(通常第一房就須具有多餘的擔保抵押價值)

2.更換另一保證人、或是額外再加一位親屬財力保證人，以補強第二房的房貸授信條件，藉此達到符合該行的房貸規定

3.或者、直接向下修正第二房的貸款成數與金額，甚至於婉拒第二房的貸款申請亦不無可能性


Q.如果加上第二間房貸我本身收支比大於150%，這樣有機會貸到8成嗎？

A：坦白說、不具任何機會！

非但成數不可能到八成，且還有可能直接婉拒房貸申請；就算能夠提供保證人或擔保品給第二房房貸銀行做抵押設定，第二房貸款成數也將面臨下修(修正幅度可能七成以內)、且貸款利率相對會提升到2.3%~2.5%以上，都是可能會遇到的窘境。


總結：雖然不清楚為何您們要購買第二房(若是要做包租公、我建議版友打消這念頭，因為您的口袋恐還不夠深)，但從問題中、可見目前房貸月付金已經佔去版友月收入蠻多的比重，且妻子又無收入來源等因素，主要是第二間房貸一旦加到版友身上、收支比就大於150%~這數據是沒有任何一家銀行能夠接受的。


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Jerry~