Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國105年03月04日【翲】網友提問：


地點：板橋區海山學區，屋齡：20
原貸款金額：850萬，已繳款4年，剩餘770萬
貸款條件：利率2.3%，20年本息均攤
條件狀況：薪資90~100萬，無信貸，房貸，信用卡都繳款正常
轉貸需求：利率一段式本利攤還，希望在1.9%以下，年限30年

另外，想再增貸...修繕房屋，預計需求200萬


我的回答：


針對問題、提供個人承辦銀行房屋貸款的實際經驗回覆如下，敬請參考~


房屋現況：座落於新北市板橋海山學區，但是版友尚未提供房屋型式(屬於一般傳統公寓或是大樓，如為後者、是否有車位，是平面車位還是機械式)與坪數等，故無法立即評估房屋是否有200萬的增貸價值。


或許版友會說：『房屋附近的買賣成交行情(市價)有千萬……』~這點我相信，但提醒版友：您本次不是作買賣、而是要找銀行辦轉貸增貸，銀行對於房屋轉增貸案件，對於房屋的實際鑑價金額就普遍比成交或市價低！原因：銀行是授信單位、是以『自行鑑價與成交價市價~兩者數據取其低去認定房屋價值』。在這原則下、房貸剩餘770萬的餘額加上200萬的實際需求，加總起來將近千萬的房貸本金，回推銀行對於房屋的整體鑑價數據就要達到1200萬以上，才有機會順利申請得到200萬的房屋修繕融資。


換句話說：『因為屋齡已屆20年~有折舊耗損問題存在，且持有房屋時間至少有四年、也會產生部分的增值稅而進一步影響到實際可增貸額度(銀行會計算增值稅並且先行扣除)，若再加上房屋總坪數不大、沒有車位等因素，就會直接壓縮到本次增貸200萬的空間。』


至於借款人年收入數據分析，如增貸後總本金約970萬、房貸支出比已佔版友收入的50%以上；而負債部分無信貸、信用卡如果也是全額繳清無循環信用，整體收支尚屬可接受範圍內。


續上、也因為房貸支出比增加，版友希望能於房屋增貸同時將攤還年限延長到30年~這部分我會覺得『銀行可能會保守看待(但非完全沒機會)』。畢竟增貸後又要一併拉長還款年限，對於大多數銀行而言就是風險遞延多10年；假設這段長期還款期間發生利息調升(房貸利息不會永遠在底部)造成月付金提高，或借款人收入減少、或無擔保負債增加的意外情況，對房貸銀行來說、借款人逾放的風險無形中就提高許多。故、銀行對延長還款到30年的接受度即低。


最後、我建議版友應將增貸200萬的金額嘗試調整降低，畢竟『銀行未必會提供30年的還款期，且房屋修繕應從“有多少錢做多少事”去重新規劃考量，未必要大幅舉債去創造型式上的價值』。尤其現況要揹850萬的房貸、利息2.3%、20年的月付金已經高達4.4萬元，加上銀行對於目前房貸市場授信很觀望，籲請版友需有『增貸額度、攤還年期』兩部分作可能被修正的心理準備。


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信、電( 0930-066-903 )、或加入Line：( jerry.chu ) 再討論

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Jerry~