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轉載 2016/09/30 【好房網News／林奇芬】


從稅負角度來看，目前在台灣投資股票稅負較低，買房地產稅負較高。特別在房屋標準單價、土地公告現值大幅調高之後，持有房地產成本日益增高，這將讓房市陷入長冬。5月繳完房屋稅後，10月又到了繳地價稅季節了，今年地價稅會不會讓屋主很「吃驚」呢？等10月收到稅單就知道了。


三大因素，影響房市興衰

一般而言，影響房地產最重要的三大關鍵。一，利率。美國房市泡沫就是在高利率下被戳破的，但目前全球低利率，台灣房貸利率也很低，因此並非主要關鍵。二，供給與需求。由於台灣房屋自有率高，空屋數也不少，再加上少子化趨勢，房市有供過於求現象。但因為民眾普遍具有「有土斯有財」觀念，仍然樂於買屋。三，稅負。過去買賣房屋要繳土增稅、財產交易所得稅，持有房屋要繳房屋稅、地價稅，但因為各項稅負都很低，房地產屬於租稅天堂。但近幾年來房屋稅制大幅變革，已經成為房市最大殺手。



有賺才課稅，還是持有就課稅？

以買賣房地產而言，大多數人一生中只會經歷一到二次，而且如果有大額獲利，繳稅也屬合理。此外，若買新屋換舊屋，還可以扣抵稅額。因此，雖然目前實施房地合一稅，主要是打擊短線投資客，對一般自住買屋族影響較小。

但是，房屋稅與地價稅，則是每個房屋持有人每年都要繳的稅負。目前各縣市政府紛紛調高房屋標準單價、土地公告現值，希望與市價拉近，因此各縣市房屋稅、地價稅都大幅提高，民眾每年稅負要比過去提高。


持有稅調高，有屋族負擔增加

此外，台北市還有路段率與豪宅加成計算，使得房屋持有成本大增。據統計，今年台北市地價區段調幅最高的是「華固松疆」，調幅高達189%，其次是「敦南樞苑」，調幅達157%，漲幅都很驚人。雖然台北市目前僅對2014年7月以後的新屋，課徵較高的房屋稅，但是房屋標準單價、土地公告現值，每二年、三年都定期調整，長期而言，房地產持有成本也會越來越高。


地上權宅，房屋折舊、土地租金飆漲

另外，有關於地上權住宅，房屋稅、地價稅大幅調高帶來的衝擊，似乎也值得注意。舉例來說，台北信義區松勇路上的「台北花園」，雖坐落在豪宅區，但卻是一棟地上權住宅，每年根據公告地價來繳地租，沒有土地所有權，房屋也僅有50年使用權。民國89年推出時，每平方公尺地價是7.6萬元，今年地價卻已經調高到21.4萬元，是原先的2.8倍，這是當初購買戶始料未及的成本。

由於房屋稅、地價稅大幅調高，衝擊屋主成本，今年7月前行政院長陳冲，曾發文主張房屋稅應該廢除，並引起廣泛討論。


投資股票相關稅負較低

如果將持有房地產稅負，與持有股票稅負相比，股票稅負遠低於房地產。目前股票證券交易所得稅已經廢除，僅有股息要納入所得課稅，同時再加課健保補充費。但這並不是持有股票就課稅，而是當有配息時，只針對利息所得課稅。因此近年許多投資人，會在除權息前先行賣出股票，等除息後再買回，這樣就可以規避相關稅負。相較之下，投資股票稅負較輕，且有避稅空間。

但目前房地產不僅稅負較重，且沒有避稅空間。房地產先前實施奢侈稅，為了打擊短線炒作，並達到相當效果。目前雖調整為房地合一稅，針對房地產買賣產生的利益，已經有完整課稅資訊，且持有6年以上也有稅負優惠，對自住民眾影響較小，是台灣房地產買賣稅制的一大變革，目前爭議較小。


持有稅成本，值得進一步討論

但是在持有稅部分，目前徵稅基礎提高，影響的是全體有屋族，因此也值得進一步探討。以目前台北市為例，新屋衝擊較大，此將阻礙建商推新案，也阻礙新屋市場流通性。而針對豪宅、精華路段的差異化課稅，計價基準是否合理？有沒有討論空間？另外，隨著地價、房屋標準單價逐年調高，是否也影響大多數民眾每年繳稅負擔？

為了都市發展，每年繳納一些房屋稅、地價稅，大多數民眾應可接受。但若租稅負擔過高，演變成「變相加稅」，好不容易買了房子的民眾，不僅要繳高額貸款，還要繳重稅，壓力更為沉重。

以租稅手段來打擊房地產投機風潮，已經達到效果了。但如何抑制投機，卻不至於把房市打垮，成為一灘靜止死水，也是需要好好考量的課題。