Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2021/10/04 【591房屋網編輯部】


打炒房，買房反而更難?隨著日前央行新制上路，銀行也響應配合。根據銀行業者透露，未來銀行鑑價也會更仔細，像目前有部分銀行針對央行點名的八縣巿蛋白、蛋殼區的新屋鑑價，均比照中古屋，其房貸成數頂多5、6成，換句話說，消費者想在這些地區買房，隨著貸款成數下降，勢必得提高自備款，因此買之前最好先秤秤荷包裡的銀彈是否充足。





銀行鑑價更謹慎 消費者荷包得拿捏


根據《中國時報》報導，在熱錢、低利率助攻之下，國內房價漲勢未見緩和，引發央行再度出手，雖然新制並未下調第二戶房貸成數，僅針對寬限期出手，但對於銀行仍產生漣漪作用；據銀行業者表示，房貸的量能還在，短期內難以受到壓抑，房價也不會受到太大挫折，為配合打炒房，銀行房貸以四大策略因應。


首先嚴格控管《銀行法》第72條之2的比重。法令規範銀行房貸餘額不可超過存款與金融債的3成，過去銀行警戒線多控制在28.5％，現在銀行多調降警戒線，盡量控制在28％之內。其次，挑選優質客戶，排除投機客、多房貸者，同時銀行也更注意建商財務情況。


再來，針對央行點名的八大區域，包含台北、新北、桃園、台中、台南、高雄和新竹縣市的蛋白、蛋殼等第，銀行估價會更謹慎，如新北市的金山、三芝等區，房屋鑑價甚至出現新屋比照「舊」營造價格來估算，換句話說，相較蛋黃地段最高貸8.5成，日後這些地區的新屋房貸頂多5、6成，若民眾因預算、家庭考量想在當地購屋，切記要即早做足財務規劃，或向各家銀行的房貸專員詢問該地區房貸成數及鑑價標準，避免發生簽約後銀彈不足的窘境。

 

房價飆漲 政府是最大推手？


至於這波房價「遍地開花」，業者直言，禍首就是地價狂飆與原物料價格攀升。甲山林總經理張境在分析，近來地方政府標售精華區土地，頻創區域新高，有些溢價率甚至逾百分之百，等於決標價是底價的兩倍，政府成了最大贏家，但不敢全面反映成本的建商，與面對房價飆漲的消費者卻都受到衝擊。他也強調，中央政府包括內政部與財政部應出來想想辦法，如設定天花板，溢價若超過一定成數、如2成，超出的業者以抽籤決定得標者。


台北大學不動產城鄉環境系教授彭建文表示，以地方財政角度分析，土地有效利用是好事，惟現在房價漲勢難以抑制，建議標售土地可先緩一緩，等巿場平穩後再招標。清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚則建議，小地塊基地標售影響有限，可持續推動，但大面積基地建議可採地上權方式標售，減少推升地價的負作用。


中華民國不動產開發公會全聯會祕書長于俊明則呼籲，原物料價格攀升，除受國際價格影響，國內有無人為炒作，公平會應出面了解。