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轉載 2019/05/17 【蘋果日報／陳筱惠】


綜觀2019年第1季，5大銀行合計新增1305億元房貸，創2012年來同期新高；另3月5大銀行平均房貸利率為1.627%，也落至3個月新低；房貸利率穩定偏低，民眾買房自然得挑選適合自己的房貸還款方式，近年興起的「3段式房貸」方案，受到許多購屋族詢問，但專家點出羊毛出在羊身上的魔鬼細節，民眾購屋前不得不慎。


房貸還款的方式一般可分為「一般本金攤還貸款」、「前2年寬限期貸款」、「3段式貸款」，其中「3段式貸款」最近吸引不少買房族的目光，其還款方式為：第1階段只需繳納利息，第2階段是本金彈性還款，第3階段本金加利息攤還。看似輕鬆還款無負擔，簡單來說就是拉長貸款寬限期，以貸款金額800萬元、貸款30年、加上銀行對3段式房貸牌告的年利率1.98%為例，該方案第9年須開始每月繳款金額衝破3字頭，每月需繳交34712元的房貸。


最新5大銀行平均房貸利率為1.627%，貸款金額800萬元，3段式房貸比一般本金利息攤還方案，要多繳了85.7萬元，也比前2年寬限期房貸多繳74.7萬元。





適合新婚族創業者


台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，在物價漲而薪水不漲的情況下，使用該方案的民眾得先衡量，是否在9年後有把握賺取每月超過7萬元的薪資，讓房貸支出壓低在所得的一半，以顧及生活品質，否則斷頭危險機率就會出現。」


陳炳辰也表示，若以房地合一稅閉鎖6年限制來看，這6年加上緩衝2年共8年，每月最多繳2萬元房貸，倒是讓投資客進場機會大增。群義房屋不動產企研室張菱育也指出，3段式房貸雖然總利息增加，但對需要靈活資金調度的民眾來說，可有較多彈性，像是新婚夫妻，或是有創業經商需求的購屋族。


前8年輕鬆繳利息


準備購屋的中科單身工程師楊先生表示，已經準備購入離工作地點近的2房加車位產品，總價共1055萬元，但他看準市場上「3段式房貸還款方案」，認為前8年可以輕鬆繳利息，如果未來有論及婚嫁的對象，要結婚、購車可能會臨時性的大筆支出，資金調度上也比較靈活。但另一位同是工程師的林先生則說，「我屬於保守派，會以總額來看，幾種方案還是會選擇一般本金攤還方式，除了可以知道每月支出，固定分配收入外，還能省下不少利息錢。」



3低宅房貸更貴 恐爆斷頭危機


即便房貸利率創新低，但對一般受薪階級來說，買房仍舊不易，因此建商不斷推陳出新，主打「低自備、低首付、低月付」的3低小宅預售案，還是吸引不少資金有限的民眾進場買房。


房貸公司貸壓力大


不過建商祭出低門檻還款方案，如「自備XX萬元起」、甚至還有「0首付」可非佛心，羊毛還是出在羊身上，建商壓低首付款或自備款，只代表簽約或交屋的門檻變低，但總價並沒有變少；而低月付也只是將攤還的期數拉長，總利息其實更高。舉例來說，若自備款1成，銀行貸款8成，另外1成款項，可用「信用貸款」或是「公司貸」，提供公司貸的建商大多財力雄厚，換句話說，建商賣房時收取9成款項，剩下的1成讓購屋人分期付款，按月償還。


這種方式看似划算，但存在不少風險，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，首購族3低進場，如沒衡量好還款能力，扣除銀行貸款和尾款後，剩餘款項要在交屋前全部付清，恐讓交屋後發生斷頭危機。


另外，每月房貸已吃緊，如未把裝潢費、家具費算進去，日後可能要再借錢周轉，加上若無使用寬限期，須同時繳交銀行房貸和建商公司貸，還款壓力大增；如遇結婚、失業等臨時需用大筆資金，也只能賣房或轉貸。


群義地政士聯合事務所地政士謝正男指出，低首付主要是讓買方能輕鬆成家，若日後無法還款，房子恐出售或法拍；至於轉貸，陳炳辰表示，近一年已貸款的民眾，若轉貸恐怕佔不了便宜，還得額外支出手續費用。