轉載 2020/11/29 【591房屋網編輯部】
近期房貸利率探底，使得愈來愈多投資客紛紛出籠尋找標的，套房投資就是常見的熱門物件之一，不過想要買套房投資該如何挑選呢？專家建議，要掌握以下五大重點，像是從人口密集商圈下手，並選擇有良好管理的社區，提高出租率，另外，還要注意的是應選擇權狀坪數15坪以上物件，銀行放款成數才會比較高，最後則是避免被低總價吸引，而忽略計算單價高低，以為撿到便宜但其實是買貴。
重點1：地段選在人口密集的商圈
買套房投資，地段也是很重要，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民建議，首先要挑選的就是人口密集商圈，像是捷運商圈、辦公商圈與大學商圈，套房需求才會強烈，若可以挑選到2~3種商圈重疊的區域，物件更不怕租不出去。像是以捷運商圈來說，由於套房產品多不含車位，所以交通便利性佔很大的優勢，選擇鄰近距離捷運站或是與捷運共構的套房產品，這類產品不僅出租率比較好，同時銀行在放款時成數也會比較高。
另外，學校套房客源穩定，也是常見的熱門投資標的，若要投資學校套房，建議選擇老字號的私立大學，由於新的私立大學容易面臨少子化招生狀況較差的問題，而國立大學則因為宿舍床位較多，在外租屋需求相對少，同時張欣民也提醒，投資時得注意，中南部有些大學可能會慢慢退場，到時候房子想賣都賣不掉，因此也要顧慮到本金會不會被下跌的狀況。
重點2：良好的社區管理提高出租率
買套房投資除了要挑選良好的地段外，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，由於套房產品住戶水平不一，因此社區的管理也是另一個需要注意的地方，不僅關係到日後出租率與轉手性，甚至影響房屋本身的保值度。首先建議可以向社區住戶或管理員打聽風評，再來在看房時可以觀察樓梯間是否堆滿雜物，或是垃圾回收區亂七八糟，這代表社區缺乏管理，長久下來將會影響居住品質。
另外，更重要的還有社區的安全管理，尤其對於在外租屋的單身女性來說，首要會挑選的就是治安管理嚴謹的房屋，因此在看房時可以挑選社區有嚴格控管出入、管理員會要求訪客換證的社區，對社區住戶更有保障，出租時更能提高出租率。
重點3：勿因低總價而忽略單價高低
買房最怕被當「盤子」，尤其是預算有限的民眾，不少人會被低總價的套房所吸引，不過民眾往往只專注在總價，卻忽略了單價的高低，因此建議民眾在購買前應先查詢套房所在的區域行情價格，與鄰近住家物件做比較，或是透過詢問各家房仲業者當地的市場行情，民眾除了應從「總價」評估外, 也要計算「每坪單價」，以免以為撿到便宜其實還買貴。
重點4：15坪以上銀行放款成數較高
為避免市場上套房投資過熱，張欣民表示，銀行也會限制對套房產品的放款額度，一般來說，建議選擇權狀坪數15坪以上的套房產品，首購族才有機會貸款到8成；而低於15坪的小套房頂多約6~7成，且貸款利率又高；若是10坪以下更小的套房，由於空間小又不易轉手，銀行可能甚至不願意放款，因此建議有能力的民眾，以購買至少15坪的套房為主，才不用調高自備款。
重點5：投報率應納入隱形成本計算
投資套房最重要的就是計算投資報酬率，投報率有2種算法，包括「年收租金÷房屋總價」，得到的「毛報酬率」，但若要精準的計算，應該將出租時的其他成本納入，得到「淨報酬率」才會更加精準。
其他成本包括持有房屋所衍生的房屋稅、地價稅等稅賦，還有修繕費、管理費以及房屋裝潢費與家具家電等設備汰換的經費納入計算，並在租金收入扣掉房屋閒置的空窗期，通常以1個月計算，進一步推算，才會更加精準，而計算出的投報率，徐佳馨表示，只要能比銀行定存高，都算是可以入手投資的物件，如果可以達到定存的2倍最好，因此以現在來說，投報率達2%以上就屬於可以投資的標的。
Tips：不少民眾看到高投報率的物件就進場購買，但張欣民提醒，民眾買套房投資，最重要的除了看資金報酬率外，房屋本身未來的轉手性更重要，否則常見賺了租金但賠了房價的情況，所以建議選擇保值性好的物件，未來轉手時至少也要保有當初入手的價格，否則房價下跌幅度大於租金所帶來的效益，長久計算下來反而更吃虧。
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