Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2022/02/26 【鏡週刊／馬婉珍】


台灣七都房市正發燙，坊間因此出現零元買房、集資買房等團購方式，民眾看得心癢癢；律師提醒，天下沒有白吃的午餐，這類話術恐已觸法，一旦房市反轉時，更要當心被倒貨的風險。所謂零元買房，就是號稱房市老師的房地產業者，舉辦「零元購屋」講座，分享零元買屋經驗的成功個案，並提供一條龍服務，包括全額貸款、房屋裝潢、包租代管等一應俱全。不論是零元買房、還是集資買房，都充滿陷阱，一定要留意相關風險。


●零元買房


風險1：用AB約超貸 恐吃刑責

假設民眾大明買屋總價1,000萬元，核貸成數8成、也就是貸款金額800萬元，那麼大明的自備款是200萬元，這是正常版的A合約；但簽立B合約就會將總價做高、來到1,250萬元，這樣銀行核貸8成、就是1,000萬元，大明等於付出零元自備款就可買屋。

為讓買賣價金全額由銀行貸款，房市老師會慫恿民眾簽立「AB合約」。對此禾亞法律事務所主持律師陳夏毅提醒，這存在著極大的法律風險，也就是《刑法》的偽造文書、以及使公務員登載不實（AB合約的成交價不同）等罪，陳夏毅強調，房子買多少金額就在合約上寫多少金額，切不可簽立「AB合約」。


風險2：多重貸款 還款壓力山大

房市老師還會告訴民眾如何做全額貸，假設大明買屋1,000萬元，申請房貸期數30年期、核貸成數8.5成，則大明貸款金額為850萬元，3年寬限期「還息不還本」的方式，以利率1.6％計算，大明每月只需繳息11,333元。




資料來源：陳夏毅律師、記者整理

 

另外的1.5成、也就是150萬元的金額，房市老師建議承作7年期信貸，利率2.3％，月付19,350元，因此房貸11,333元+信貸19,350元=月付30,683元，出租後每月收租25,000元，則大明每月只需支付5,683元。

看似很美好，零元購屋再搭配老師幫你房屋出租，可用租金負擔房貸，然而陳夏毅提醒，一旦其中某個環節斷掉了，巨大的財務壓力會壓得你喘不過氣。

當3年寬限期屆滿，大明每月房貸金額激增至32,325元，加上信貸19,350元，肩上揹負著51,675元的貸款重擔，這還不包括空租時的零租金收入，且房市老師通常會慫恿民眾一次簽約買下2、3間房子，日後的還款壓力相當沉重。


●集資買房


風險：高於行情價買入 當心房市反轉

台北商業大學財政稅務系教授黃耀輝提醒，當房市景氣反轉時，要當心倒貨的風險，房價走弱、不易脫手，若民眾無法負擔長期的大額貸款，就是還款惡夢的開始。

地產祕密客Sam指出，集資買房跟零元買房是可以搭配整套運作的，所謂的「房市老師」，先舉辦免費的房地產課程，吸收學員上課，教他們怎麼零元買房，或是帶他們集資買房，實際上買到的物件通常都高於市場行情價，日後轉手不易。