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轉載 2017/02/27 【工商時報／朱漢崙】


由合庫、土銀帶頭銀行相繼投入的「以房養老」業務，截至目前為止，已有合庫、土銀、華銀、一銀、台企銀、台銀等六大公股行庫，以及民營銀行中信銀共襄盛舉投入，迄今申貸量已上看2,000件，特別是以房養老越來越夯之下，現在連高資產族也來嚐鮮，可見得以房養老對於銀髮族退休生活的財務幫助，已越來越獲得認同。





對於退休生活的經營，錢自然是不可或缺，而以房養老在「所得補給」的效果，的確顯著，這可以從一般退休金的所得替代率來分析。


所謂的所得替代率，是指退休之後的各類型給付，大約佔退休前所得的比率。政院現在正進行年金制度的改革，相關部會已作出所得替代率的統計，根據統計顯示，若以所得替代率來看，以公務人員超過80％以上為最多，至於一般勞工階級，則大約在60％左右。


除了勞保、勞退等退休給付之外，退休族的退休金定存，利息收入也是非常重要的一塊來源。但隨著經濟大環境並不是很好，儘管美國聯準會升息，但國內的低利狀況勢將維持一段時間，此時國人的利息收入縮水，相對而言，其他所得的加入來彌補利息收入的減損，相對更加重要。


根據合庫內部的最新統計顯示，截至2016年10月底止，以房養老的平均月付金額已達2.5萬元，相較於一般勞工平均的月退休所得替代率僅6成至6成5，倘若以一般非中高階主管退休的基層勞工，退休時月薪約7萬元的行情來估算，一般退休所得可能連4萬5都不到，如今透過以房養老的方式來套現，對於退休所得約可發揮超過50％的彌補效果。



北市房價高 以房養老意願強


土銀、合庫兩大行庫的以房養老申貸量，在2016年的6月暴增，即反映了這個現象，公股金融圈當時即解讀，應與5、6月間，市場瀰漫降息氛圍，退休族擔心定存利息縮水，不夠日常生活開銷所需有關，這也使得以房養老－逆向抵押房貸因此更相對有「往上竄紅」的空間，使得退休族對逆向抵押房貸意願增加，以彌補不足的生活開銷所需。


數字可以說話。例如，合庫內部最新統計即顯示，截至2016年11月底為止，全台灣已有4件案子，貸款金額超過3,000萬元，介於3,000萬元至4,000萬元之間，若以最高成數7成推算，擔保品本身的價值至少要有約4,500萬元的行情，顯見以房養老市場發展潛力已越來越高。


統計結果也顯示，首善之都台北市由於房價為全台最高，因而貸款戶透過以房養老所能發揮的「所得替代」效果也更顯著，根據合庫銀行截至2016年9月底的統計，目前在全體核貸的433件個案裡，總金額超過3,000萬元的個案已有4件，其中有2件的每月撥貸金額已超過10萬元，貸款戶已因此為退休後所得創造出「倍數」效果。


特別是由於北市房價高，因此台北市民參加「以房養老」的意願最強，合庫主管即對此舉例，目前台北市佔合庫全部核貸件數已達26％，其中，有一對夫婦還「兩房養老」，名下各一棟房子都拿來申辦，現在兩夫婦合計月領達8萬元，可支配所得也因此比原先的退休所得高出一倍之多。


根據合庫的最新統計，截至2016年10月底止，合庫以房養老案件位於台北市26％、新北市19％，而申辦年紀集中於75歲以下，65至75歲的合計達57％，其中，比重最大的為65歲至70歲的年紀層，這一部分就佔37％，由此也顯見多數的承辦人都認為要辦就要趁早。


合庫截至2016年9月底的統計顯示，目前月領3萬至5萬元，以及5萬至10萬元區間的以房養老撥貸金額的比重，已佔全體26％，近3成的比重，絕大部分都集中在雙北市，除了台北市佔比26％之外，新北市也高達19％。


在各大承辦銀行的受理申貸過程中，亦不乏溫馨的故事，例如，土銀日前就有一件個案，是63歲的退休族，透過向土銀申辦以房養老，讓88歲的母親不用靠賣房子，亦仍能由房子取得現金，來支付日益增加的醫療、看護費用，並在居住逾40的老宅安渡晚年。


而上述合庫的案例中，這對老夫妻相繼拿名下的房子來抵押，同樣也可從中感受到人間的溫情；由於這對夫妻膝下無子，而且本身就有退休金，因此，比起很多貸款戶是為了維繫日常生活開銷所需，這對夫妻辦理以房養老，反而目的在於投入社會公益，算是相當難得的案例。


可結合政府住宅及老人安養


未來以房養老可以發揮的空間還非常的多，特別是可以結合政府其他住宅及老人安養政策，合庫高層即對此表示，未來可以配合政府的安養政策，讓以房養老的貸款戶，透過以房養老的每月津貼「換租」到所謂的「智慧高齡健康公共住宅」。由於智慧高齡宅將有較多的無障礙設施，對於年長者更為方便，因此，原本已有屋，想「換屋」住到這類專門針對銀髮族開發的新型住宅，未來合庫也將透過以房養老措施予以協助。


此外，由於現在「百歲人瑞」越來越多，包括合庫、土銀等多家行庫，都有兩大因應措施，作為基本上包括最高貸款成數7成、最長貸款以35年為限等兩大原則的「例外條款」，包括：1.首次貸款成數最高為7成，但若屆期辦理延長貸款期間者，貸款成數可增加1成至最高8成，若再超過8成，將授權經理部門核定；2.倘若屆期，但貸款人仍活著，合庫、土銀將延長貸款期間，不會讓借款人因為貸款期間因為達到35年而「斷炊」。在銀行對於以房養老的措施，幾乎是一路放送到借款人往生的善意之下，退休銀髮族，只要願意嘗鮮，將更有資金調度的能力，來經營美好的退休人生。