轉載 2022/06/18 【591編輯部／金筱筑】
近期央行為了抑制過熱房市交易，跟進美國聯準會腳步，再度升息半碼，今年已累積升息1.5碼，不少民眾擔憂緩款負擔變重，而傾向拉長房貸年期。專家表示，大致上來說，選擇20年期房貸的民眾可用繳房貸來「強迫儲蓄」；30年期房貸則是進可攻退可守，最適合首購族群；40年期房貸則貸款限制多，但每月還款金額低，負擔最輕鬆。
20年房貸 可用繳房貸「強迫儲蓄」
在低利年代，因為房價高、利率低，不少民眾買第二屋做投資時，會選擇「貸好貸滿」，年限也希望能越拉越長，使每月還款負擔可以輕鬆許多。不過，中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，若以這樣心態去借款房貸的民眾，一旦遇到升息循環，或是限縮年期的政策打房，就很容易明顯感受到還款壓力增加。
而且，若以公式計算，30、40年房貸雖然每個月的付款壓力小，但整體繳的利息卻遠比20年還要多出許多，因此假如民眾屬於相對收入穩定，但又沒有高資產到可以現金買房的程度，或是「本息攤還金額」佔「家庭收入」 小於1/3、甚至很需要透過繳房貸的方式「強迫自己儲蓄」的族群，只要每月房貸金額能夠游刃有餘負擔的話，就比較適合20年期限的房貸。
30年期房貸 進可攻退可守
金門地政士事務所所長、全聯會副執行長蕭琪琳認為，假如民眾收入還算穩定，每月還款金額佔收入的 2/3以下不到 1/2，而且不排除以後有換屋需求的話，30年房貸的確是進可攻退可守、剛剛好的選擇，也較適合首購族群，除了不會受到央行政策打房波及之外，由於房貸在眾多貸款商品中，利率還是算相對低的，假如民眾選擇30年期房貸貸款，以貸款1000萬，1.625%利率本息攤還來計算，20年房貸每月還款48832元，30年房貸每月還款35115元，在這之中每月13717元的差額可以選擇報酬率高的投資，讓利潤去追過利率。
40年期房貸 受利率影響更大
不過，現在也有不少民眾屬於好不容易才存到自備款、繳得薪水也通通奉獻了房子，本身也無多餘資金可投資運用，手中也沒多少貴重資產，此時為了降低每月房貸負擔，可能就會選擇申請40年房貸，但40年房貸也不是想貸就能貸，蕭琪琳表示，承辦40年房貸的銀行並不多，而且申貸時除了會看申貸者收入、信用條件等基本門檻之外，也規定貸款年限加申貸人年齡不得大於75，且貸款年限加屋齡也不得大於60，也就是說想要申請40年期的人，還得是35歲以下，購買屋齡20年以下的房子才行。
而且40年房貸的利率風險也要留意，為了抑制通膨，目前國內的低利資金寬鬆環境已經漸趨緊縮。若以40年期本利平均攤還，房貸利率1.625%試算，原本月繳28346元，可貸款千萬元；若未來升息1%利率來到2.625%，則同樣的還款金額，僅能貸款842萬元，無形中房價負擔能力就少了近160萬元。
選多少房貸年期 自身狀況是重點
蕭琪琳強調，選擇怎樣的房貸方案，最大的根本還是要考量自身狀況，而且也要注意利息變化，假如不會投資，但現金流穩定，那不妨選擇較短年限的貸款，穩穩還、強迫「存房」；若會投資，且中途有換屋、出售舊屋的可能，則可以選擇較長年限的貸款，靈活運用資金，換取更高報酬，而民眾在出價購屋之前，最好還是要請銀行鑑價，並先試算及詢問銀行，才能做好最適合自己的貸款規劃。
Tip：有些民眾申請30、40年期房貸，假如不想繳那麼多利息錢，江龍名指出，建議還是可以先辦長一點的年限，降低自己繳款的壓力，只要民眾有餘裕資金、且已過了銀行綁約的「限制清償期間」(通常為2~3年)話，就可跟銀行客服知會一聲，表示自己要請提前償還部分房貸本金，藉此讓每月還款利息負擔變輕鬆。
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