Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2023/07/13 【今周刊／鄭鴻達】

行政院長陳建仁周四（7/13）拍板新版「青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安）方案，四大面向利多，分別最高貸款額度從800萬元提高至1000萬元、貸款年限從30年延長至40年、寬限期從3年延長至5年、貸款利率補貼1.5碼，利息補貼3年，預計自2023年8月1日起上路。

新青安方案的房貸利率將來到1.775%，遠低於現行一般房貸方案利率樓地板價2.078%；若同時使用財政部新青安方案及內政部加碼版「自購住宅貸款利息補貼方案」，以在台北市購置住宅為例，最高可獲得1000萬元（利率1.775%）加250萬元（利率最低0.812%），共1250萬的低利貸款購屋資金。

對於新青安方案的四大利多，大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，此方案有的四大利多，其中低利率對借款人而言壓力減輕不少，貸款額度提高可降低大都會區購屋者自備款壓力，且拉長寬限期及還款年限，有助每月可支用額度有限的購屋人，可增加小資、首購族購屋貸款意願。

新青安方案出爐　新增四大利多

行政院周四召開行政院會，並由財政部報告「財政部青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」。行政院發言人林子倫在院會後記者會轉述，陳揆對此方案准予備查，並表示青安貸款自2010年12月推動迄2023年6月底止，已協助34萬餘戶無自有住宅家庭購屋。

陳建仁表示，因應近年來升息趨勢，財政部已協調公股銀行自2022年3月利息減收半碼並自行吸收相關成本，減輕民眾利息負擔。他表示，為落實健全房市成效，財政部以四大面向精進青安貸款政策，包括提高貸款額度、提供利息補貼加碼、延長貸款年限及寬限期等。財政部表示，該部自2010年12月1日起推動青安貸款，由8家公股銀行以自有資金辦理以來，至2023年6月底止，已協助無自有住宅家庭購屋逾34萬戶，核貸金額達共達1.43兆餘元。

財政部表示，為擴大減輕無自有住宅家庭購屋負擔，財政部規劃推出青安貸款精進方案，將由四大面向精進青安貸款政策，包括最高貸款額度自現行800萬元提高至1000萬元、貸款年限自30年延長至40年、寬限期自3年延長至5年；另貸款利率補貼1.5碼（含現行公股銀行自行吸收減收半碼、政府補貼1碼）。

財政部表示，新青安方案預計自2023年8月1日起實施，其中利息補貼為期3年，至2026年7月31日止，新增補貼1碼所需的經費，由內政部住宅基金支應；青安貸款實施期程及原公股銀行減收半碼優惠同步延長，屆期再視辦理情形滾動檢討。

▲新版青安方案有四大利多。財政部提供

轉載 2023/06/21 【591房屋網編輯部】

銀行緊縮銀根？中信房屋研展室根據聯徵中心資料，觀察今年首季房貸狀況，六都平均房貸成數78.4%、平均利率2.07%，六都平均貸款利率全面上揚，貸款成數全部下滑。其中台北市貸款成數75.27%，成為六都貸款成數最低的區域，而在利率部分，桃園房貸利率達2.08%，為六都利率最高區。

轉載 2023/05/16 【聯合報／何醒邦、朱漢崙】

內政部不動產資訊平台資料顯示，去年第四季全國新增購置住宅貸款平均還款期限再創新高，來到二九七個月（廿四年又九個月），顯示過去利率還在低檔時，已有愈來愈多房貸族使用卅年期房貸，隨著房價走揚，卅年期房貸更為盛行。房仲業者說，若是四十歲才購屋的民眾，沒有提前還款規畫，房貸可能會繳到退休。

轉載 2023/05/11 【ETtoday財經雲／陳依旻】

全台首創的「全線上申辦」房貸業務開辦！3家純網銀目前僅將來銀行申請並獲准，不僅搶下頭香，將來銀行也於今（11）日宣布，只要是在9月10日前申請成功，且於9月底前成功撥貸的前500名，不僅可享地板價，還可抽百萬裝潢金。

轉載 2023/04/04 【經濟日報／齊瑞甄】

隨著央行上月宣布再升息半碼（0.125個百分點），利率連五升，累計升幅為0.75個百分點，直接影響銀行放款利率調高，對房貸族來說更是首當其衝。為了反映央行升息，各行庫的房貸利率地板價也調升至2.06%，正式突破2%大關。

作為房貸指標利率的公股銀行，舊貸戶利率調幅，略微超過0.125個百分點，新承作房貸戶則考量市場競爭力，房貸地板價落在2.06%，據了解，有公股銀行針對第三、四房者，利率水準已超過2.625%；房仲業者說，房貸族壓力更吃重，恐影響後續房市買氣。

盤點各行庫隨央行升息房貸利率的調整時間，華南銀行月調日期為每月的7日，土銀月調為10日，合庫銀、一銀生效日為每月的15日，遇假日將順延至4月17日；彰銀月調生效時間為每月的15日；臺銀、兆豐銀行房貸利率反映央行本次升息，落在4月21日；確切利率調幅須待各家行庫於季調、月調時，公布的數字而定。

另一方面，央行宣布調升利率後，公股銀行相繼公告調整後的存款牌告利率，於3月27日起實施。包括臺灣銀行、第一銀行、合庫銀行、華南銀行、彰化銀行（2801）等，具指標意義的1年期定期儲蓄存款機動與固定利率，調高0.125個百分點；土地銀行1年期定儲存款機動利率，超額反映央行升息幅度，將調升0.135個百分點，1年期定儲固定利率則是足額調高0.125個百分點。

轉載 2023/03/24 【經濟日報／游智文】

年輕人買房要多出多少薪水繳房貸？東森房屋統計聯徵中心資料，去年第4季年齡在25~30歲之間的年輕房貸族平均授信額度為789萬元、平均貸款利率為1.91%，以30年期本息均攤試算，每個月需繳房貸金額約為28,809元。

資料來源／東森房屋

而依據主計總處資料，去年25~29歲年輕人的平均月收入僅36,116元，計算可得，年輕房貸族的房貸占收入達到80%，也就是說，平均每個年輕房貸族都要拿出月薪的8成用來繳房貸，顯見年輕族群購屋壓力之沉重。

東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，俗話說「三十而立」，很多人都希望能夠在30歲之前解鎖成家立業、買房買車的成就，不過現如今薪水漲幅追不上房價已是不爭的事實，普通受薪階級想要在30歲之前買房安居確實愈來愈不容易。

黃勝暉指出， 年輕人買房要先後跨越自備款、每月房貸支出兩座大山，以目前年輕族群普遍3~4萬的月薪來看，若是沒有父母長輩金援，僅是想要存夠動輒上百萬的自備款，就要花費數年、甚至數十年的時間。

而且進一步觀察近10年，25~30歲年輕房貸族的房貸收支比可以發現，2012年年輕房貸族的房貸收支比約為59%左右，在不考慮自備款的情況下，10年前的年輕人生活過得拮据一些，或許還有機會可以獨立承擔每個月的房貸支出。

但是到了2022年，年輕房貸族的房貸收支比高達80%，一個普通的年輕人想要憑一己之力、扛起房貸幾乎已經是不可能的任務。黃勝暉表示，為了緩解年輕族群的買房壓力，近年來政府的確做出了不少努力，相繼規劃了多項重點政策，包括青年安心成家貸款以及近期熱議的青年購屋積金等，態度值得肯定。

不過，目前年輕族群買不起房的根本矛盾其實是在於飆漲的房價與緩漲的薪水之間形成了強烈的落差，若未能及時從根源解決問題，縱有再多的政策補貼，對年輕房貸族的助益效果也會相對受限。黃勝暉指出，央行再度宣布升息，房貸族群的還貸壓力也隨之加重。對於口袋不深的年輕族群來說，進場買房時務必要謹慎評估，如果房貸負擔過高，生活品質可能會因此大打折扣，面對升息與大環境變動的抵抗能力也會降低。

轉載 2023/03/13 【591房屋網編輯部】

政府打炒房、連續升息帶動利率上揚，當前房市不僅買氣轉冷，連銀行放款日益保守，購屋族買房預算更是不斷失守，根據統計，六都中除雙北市因房價過高，其餘桃園、台中、台南及高雄等四都，成交總價均以千萬內比重最高。業者透露，房市轉冷，銀行對房子估價縮水，造成貸款成數降低，增加買房所需的自備款，迫使購屋族降低對成交總價的期待。

購屋總價千萬內 台南市占比最高

房屋網平台統計實價資料，發現六都在購屋總價帶分布上，除了雙北市因房價基期較高，總價以1千至2千萬的區間比例達3~4成；其餘桃園、台中、台南及高雄四都，比重仍有逾半數落在以千萬內。根據《中時新聞網》報導，有業界人士透露過往銀行鑑價是以實價登錄上最高價估算，現在卻轉用一年平均價格為鑑界標準，房貸成數普遍滑落一成，讓不少首購族降低入手目標價。

敦璟開發不動產仲介經理蔡鴻霖說明，銀行對房子的估價不如以往那麼樂觀，特別是過往銀行會依照實價登錄的最高價認定，現在銀行則以一年內的實價登錄平均值來估算，兩者的差距也讓目前買房子，要比前兩年自備款多準備1成多，民眾為了降低負擔，只能下修可接受的總價門檻。

以台南市來說，雖然總價千萬內的比例在六都中最高，不過近幾年在科技議題帶動下，房價同樣熱到不行，不僅中古屋價格走揚，新屋同樣階梯式跳漲，根據591新建案調查，當前在精華地段如東區平實重劃區內，新案平均單價普遍站穩5字頭，像是適合一般小家庭居住的3房住宅大樓，平均總價約1200萬到1500萬，已然突破千萬元門檻，隨著銀行放款收緊，買房族壓力可說只增不減。

想在北市買房 至少要有4百萬

至於房價最高的雙北市，平台業者透露，當前雙北市平均房價一坪高達70萬左右、新北也要40萬以上，若想買一間３房產品，在台北市沒有2000至3000萬、新北1200至1800萬幾乎是不可能的任務。若以2成自備款來試算，民眾在台北市至少要準備400~600萬、新北則是240~360萬頭期款，若按照目前牛步成長的薪資及高居不下的物價，購屋族不知得花幾年才能存到。

轉載 2023/03/02 【591房屋網編輯部】

美國通膨居高不下、台灣通膨壓力同樣升溫中，金融界預期，台灣央行升息的機率大增，公股銀今年房貸態度轉趨保守。據了解，公股銀行調整房貸承作策略，加強風控及內控，且成長目標幾乎都在5％以下，甚至只增長2％到3％。

央行升息機率高 公股銀行房貸放款更保守

美國1月通膨高於預期，聯準會還有升息2碼到3碼的空間，而台灣也正面臨通膨的壓力。據《中國時報》報導，金融界人士表示，預期央行升息機率大增，即使央行今年不升息，也可能繼續調整存款準備率，對於放款仍有影響。加上《平均地權條例》修法，限制預售屋、炒作重罰等規範，使銀行對於房貸放款更加保守。據悉，公股銀行對於房貸放款餘額成長目標紛紛調整，大多降至5％以下，以一銀為例，今年房貸餘額成長率僅3％、華銀、彰銀也都在5％以下，甚至僅2％到3％微幅成長。

緊縮土建融放款 地段差可能就不承作

公股銀對於房貸轉趨保守有3大調整策略，首先緊縮建商土建融放款，預期今年幾乎「零」成長或低度成長，甚至建案地點較差的區域，銀行可能就不承作。

其次是即使是整批房貸客戶，今年也透過利率調整，加強風險控管。公股銀主管透露，以往整批房貸客戶利率幾乎沒有分區域，建商若是銀行自行客戶、具有相當口碑，分戶成房貸，客戶利率幾乎可獲得地板價（目前是1.935％）。不過自今年起，整批房貸會分精華區、次精華區、蛋黃區、蛋白區等，地點好、產品佳、價格合理或房屋產品好，利率仍然可能是地板價，區域若差1級，利率大約會增加1到2個基本點。

五大銀行承作房貸 漸趨保守

此外銀行對於《銀行法》第72-2條「房貸不可超過存款加金融債3成」更為謹慎，過往內控警戒線為29％，現在更可能降至28.5％、28％。而據央行資料顯示，五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀與一銀）今年1月新承作房貸僅為369.5億元，不僅較去年12月大降逾4成，規模更創4年來新低；而房貸利率1.953％，也創7年半以來新高，足以見得銀行在房貸態度上新的風向。

轉載 2023/02/21 【好房網News／林和謙】

民眾買房在向銀行申請貸款時，時常會被要求提供薪資轉帳證明，來證明自己有還款能力，若提不出收入證明，則銀行房貸金額核定方面，有很高的機率無法貸款到所需要的金額。此外，有不少自由工作者，比如在夜市擺攤做生意、自由工作者...等，多沒有薪資證明，要買房容易嗎？宜蘭縣房仲地政士、不動產雙證照講師邱明芳揭關鍵做法。

邱明芳指出，有客戶曾詢問，如果沒有公司的薪轉證明，向銀行申辦房貸時是否會遇到重重難關？邱明芳建議，「可自己做現金流，固定時間匯款進帳戶，不要全部提完，存到自己夠用的頭期款金額再買房」，或者辦信用卡，每個月刷一筆以上加油或至便利商店等支出費用，並使用悠遊卡功能的信用卡來搭捷運、客運、火車、高鐵等交通工具，或到超市、便利商店消費刷卡購物，且不要動用繳循環利息，必須每月全額繳清，每筆消費金額也不用支出太多錢，就會有不錯的信用往來紀錄。

此外，自由工作者包含工地工人、保母、外送員、計程車司機、小吃攤販、早市及夜市的生意人...等，大都為無薪資證明的工作者，邱明芳說，輔導過以上客戶，都有成功買房的案例。所以民眾不必過度擔心，只要能提供有效的財力證明，並保持信用正常，就沒有大問題。

邱明芳指出，房貸主要分四大項目，包括「還款年限／年期」、「貸款總額成數」、「房貸利率」及「只繳利息不繳本金的寬限期」，而購屋民眾的本身財力相當重要。一般來說，銀行針對無固定收入族群，提供的房貸條件通常不會太好，因此必須擁有「其他財力」證明，例如「活存加定存」長達1年以上的時間，以及持有保險單、股票等，且維持有增無減的狀態或保障型房貸。

保障型房貸就是房貸加房貸壽險，邱明芳解釋，其保險目的為保全貸款中的房子，貸款人透過銀行購買的定期壽險。他表示，房屋貸款人申請房貸時，可同時以自己為被保險人向銀行辦理房貸壽險，房貸期間貸款人因疾病、意外導致身故或完全失能，無法繼續繳納房貸，即可用來償還銀行房貸，若有剩餘金額則可支付指定受益人；缺點是保險費用增加，但可增加房貸申貸金額而貸款人也多一份保障，一旦投保後又中途解約，剩下的解約金，對保險房貸人來說非常不划算。以上各項都是貸款優勢加分之處，都能增加銀行貸款金額。

邱明芳提醒，對於收入不穩定的職業，想要銀行給予好的貸款金額條件，所須具備的財力證明最好在購屋前的兩年，就逐步建立起較優的年度綜合所得稅申報紀錄，或是增加60歲以下有房地產擔保的保證人，也會更容易申貸到自己需要的房貸金額。

轉載 2023/02/20 【好房網News／蔡佩蓉】

央行去年四度升息，累計共2.5碼，幅度為0.625％，但不少房貸族都發現，似乎銀行調升的貸款利率，幅度比央行大。例如有首購族2020年買房，貸到1.31％的「利率地板價」，但歷經去年總共升息2.5碼後，到今年2月利率已經升上2.01％，比原比推估的1.935％還高。

也有房貸族PO網說，去年7月時，銀行竟調升4次利率，從1.31％到1.45％，再到1.66％跟1.75％，讓他很納悶，怎麼調速度、幅度都比央行猛。原來這跟利率的組成有關，不同銀行會有所差異。

僑馥建經表示，房貸的利息計算方式，可以分為「固定」及「機動」兩種，前者利率在貸款期間維持不變；後者則是隨各銀行基本放款利率增減。但目前國內已經沒有固定利率的房貸了，市場上常見所謂的「固定型房貸」，其實只是前幾年固定，之後便轉為機動的利息計算方式了。

房貸利率組成當中的「加碼利率」，是由銀行的作業成本、風險、利潤所組成，並依客戶綜合條件而訂。圖／取自僑馥建經

僑馥建經指出，各家銀行房貸利率的組成是以「指標利率＋加碼利率」為主。「指標利率」是銀行的資金成本，依市場整體利率水準而訂定，大部分跟著央行的升、降息趨勢而波動；「加碼利率」則是由銀行的作業成本、風險、利潤所組成，並依客戶綜合條件而訂。

換言之，不同銀行的 「加碼利率」不同，才會出現利率調升幅度，比央行升息基點還高。此外，去年2月，金管會宣布提高國銀不動產授信的風險權數，當時就被解析，因銀行承作不動產放款成本墊高，可能會提高利率、降低貸款成數或減少承作不動產放款，這也是影響「加碼利率」的因素。

轉載 2023/02/20 【591房屋網編輯部】

房貸補貼拍板，但房貸族還是扛不住!隨著央行連續升息，目前自住型房貸有超過10家銀行利率均飆破2%，有人認為，就算拿到3萬補貼，也不夠付仲介費，選擇優惠方案成為首要條件。有業者就統計出全台各家銀行優惠房貸利率專案。

利率一直升 房貸族快扛不住

升息升不停，房貸利率衝破2%加重購屋族負擔，日前新版政府房貸補貼方案出爐，家戶所得120萬元內每戶可拿3萬，方案內容表示，台北市和其他地區的房貸核貸金額需在850萬元以下，其他地區則要在700萬元以下，才能享有房貸補貼。若以2%利率計算，20年期、本息均攤，貸款850萬的話，每月還款金額4.3萬元，若以3萬補貼來看，可消化逾2個月以上的利息支出，不過，仍有房貸族反映，還是扛不住。

而根據《ETtoday財經雲》報導，Money101也統整優惠房貸專案，現有房貸利率商品排除理財型，超過2%的分別有板信商銀、台中商銀、台銀、一銀、北富銀、日盛銀、彰銀、玉山銀、玉山銀、凱基銀、台新銀、國泰世華銀、華銀、渣打銀，其中，又以板信商銀「定儲利率指數型房貸專案」利率最高（2.31%）。

此外，針對非首購族群，Money101 副理張書敏建也建議，若申貸人有配偶，不妨可將第二屋登記在配偶名下，即能適用首購優惠。另外，可向常往來的銀行，詢問有無專熟客專案，或是透過轉貸找尋優惠利率。

轉載 2023/02/08 【經濟日報／廖珮君】

據金管會2022年12月底統計，僅剩3家銀行不動產放款比率落在逾28%警戒區，連五個月都未見超過29%者，整體國銀不動產放款比率更連續六個月下降到26.58%的35個月新低水位，顯示銀行持續從不動產市場抽回資金「放款額度全都空出來了」。依《銀行法》72-2條，銀行辦房貸、建融及商辦等不動產放款總額，以總存款加金融債總額30%為限，市場視為「不動產放款天條」；各銀行內部多以28%為警戒水位，超過者就會拉高房貸利率、砍成數因應。

2022年上半年，每月都有約近十家銀行不動產放款比率逾28%，6月高達4家銀行占比逾29%直逼30%的法定天花板「警戒紅燈」，讓各家大舉控管不動產放款，不惜拉高利率「以價制量」來減少進件，甚至還有銀行全面暫停承作新房貸。

銀行從不動產市場抽資金「抽了半年」成效斐然。據金管會統計，2022年8月起，已沒有任何一家不動產放款比率逾29%，落在28~29%者則是逐月下降，到12月底僅剩3家逾28%，整體不動產放款比率更僅剩26.58%，是2020年2月來的35個月新低點。

銀行主管說，國銀12月不動產放款比率續走低，有三大主因，一、12月總存款（計算分母）增加，尤其是從投資市場撤出，滿手現金的大戶，尋求存款做資金暫泊處，存款增速遠高於不動產放款，自然讓比率一路下探。二、股債市仍不穩，各銀行年底有「淨值與適足率保衛戰」，自然持續嚴控高耗資本的不動產放款，三、有出現部分客戶因升息而增加房貸本息攤還，藉以降低利息支出，這部分又以2023年1月較為明顯。

該主管說，2023年1月因適逢過年，房貸戶拿到年終獎金，增加房貸還款，預料1月整體銀行不動產比率仍會持續下降。金管會公布12月底房貸、建融及不動產限額30%等數據。12月底國銀不動產放款餘額13.41兆元、月增0.45%是三個月高點，主因過年前交屋潮季節性因素，年增7.02%連三個月下滑，顯示銀行承作不動產放款已趨緩。

12月底總存款加金融債總額50.45兆元，月增0.62%，月增幅遠高於不動產放款月增0.45%，讓國銀不動產放款占銀行總存款和金融債餘額比降到26.58%的2020年來近三年低點。以個別銀行家數來看，有11家銀行不動產放款占比落在27~28%，3家銀行占比落在28~29%，超過29%者則掛零，換言之，逾27%者僅14家，家數也是近年新低。

轉載 2023/02/03 【經濟日報／陳美君】

房市景氣出現下修風險 董座雷仲達強調不做餘屋貸款 小套房、豪宅房貸與土建融都要嚴審

政府祭出打炒房措施、中央銀行啟動升息循環，及國內外經濟出現下行風險，讓今（2023）年房市景氣出現下修風險，對此，國內房貸第四大行、合庫金控兼合庫銀行董事長雷仲達昨（2）日表示，合庫在不動產授信政策上將更趨審慎，除不做餘屋貸款外，也會嚴審小套房、豪宅房貸與土建融。

兼任銀行公會理事長、央行理事的雷仲達指出，截至去年底，合庫土建融餘額1,636億，房貸餘額6,241億，其中房貸年增約5.4％，土建融則因積極承作都更危老案，成長約6.7%，而合庫去年新增危老業務的承作量，已躍居公股銀行第二大。

身為房貸指標銀行之一，雷仲達指出，合庫將積極控管不動產授信風險，除拒絕承作餘屋貸款外，對於權狀坪數15坪以下的小套房房貸也會特別審慎，除關注借款人的信用與財力、擔保品座落地區等條件從嚴評估外，即使承作也會「以價制量」，包括提高利率、降低成數，控管授信風險。

雷仲達表示，由於小坪數套房不易處分，銀行會盡量避免承作這類小坪數的物件。此外，對於央行一路控管的豪宅貸款，合庫也較少辦理；截至去年底，合庫僅承作27件（每坪單價200萬元以上），其中有13件為私法人所購置，主要是基於財務規劃與節稅需求，由於平均地權條例上路後，私法人購置豪宅將受到限制，預計豪宅交易量將因此減少。

市場憂心，央行升息墊高籌資成本，加上政府持續加碼打炒房，恐掀起中小型建商倒閉潮，對此，雷仲達表示，合庫會嚴格控管土建融業務，對於過去較少往來、財力有疑慮的建商，會盡量避免承作，此外也會慎選建案座落的區域，他強調，「地點與市場性非常重要。」

轉載 2023/01/31 【經濟日報／陳美君】

銀行房貸利率驚驚漲，房貸族利息負擔愈來愈沉重。中央銀行昨（30）日公布，去年12月，五大銀行新承做房貸利率漲至1.864%，連13漲並創七年新高；央行經研處副處長蔡惠美指出，由於央行12月中旬再度升息半碼，預估銀行房貸利率在1月時漲幅會更為明顯。

為抑制通膨火焰，央行去年3月以來四度升息，累計升息幅度達2.5碼（0.625個百分點），而央行升息會帶動各類貸款利率走揚。央行昨日公布，臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行等五大銀行，去年12月新增房貸利率1.864%，創2016年1月以來的七年新高，且在央行升息與政府一系列打炒房政策夾擊下，房市交易量與大台北房價漲幅均已明顯降溫。

據統計，象徵房市交易量的六都買賣移轉棟數，自去年9月以來，與前一年同期相較均呈兩位數衰退，顯示房市交易量明顯縮減；另外，信義房價指數（中古屋）統計也顯示，大台北地區房價雖持續上漲，但漲幅已逐步縮減。

根據央行統計，去年12月，五大銀行新承做房貸為644.95億元，月增43.65億元，房貸利率持續走高至1.864%，月增0.013個百分點。蔡惠美表示，房貸利率還未完全反映升息因素，今年1月上漲幅度會更顯著。蔡惠美指出，按照往年經驗，農曆年前都會有一波交屋潮，因此去年11、12月的六都建物買賣移轉棟數月增率均為正成長。

不過，去年12月新承做房貸金額僅644.95億元，明顯低於2021年底的830億元，對此，蔡惠美解釋，除2021年房市熱絡、使比較基期較高外，央行升息加上政府打炒房政策發酵，也是房市交易量逐步走緩的關鍵主因。

展望今年房市，蔡惠美說，市場走勢取決於供給及需求，除央行升息與政府打炒房政策，國內外大環境、經濟成長的不確定性也都會影響房市景氣。另外，平均地權條例已於1月三讀通過，是否會進一步對房市景氣產生影響，需持續觀察。

轉載 2023/01/15 【591編輯部／黃鈺倫】

年後轉職潮到來，不過對於近期要申辦房貸的購屋族來說，換工作到底會不會影響房貸利率？對此，銀行房貸專員指出，銀行評估貸款條件，主要會參考申貸人近6個月的薪資證明，因此，若要換新工作，建議至少半年前變動才不影響，或是提供保證人、其餘財力證明做為加分項目。其他像是藉由增加銀行往來紀錄、成為銀行VIP客戶、避免預借現金或小額信貸、不動用信用卡循環利息等作法，也都是提高自己談到較佳房貸利率的方式。

新工作就職半年以上不影響房貸利率

換工作到底會不會影響房貸條件，對此，永豐銀行房貸專員表示會影響！不過得依換工作的時機點與性質綜合評估，首先銀行評估貸款條件，主要依申貸人近半年的薪資證明，以便判斷申貸人是否有穩定的收入；因此，若是新工作維持至少半年，基本上並不影響。然而若是新工作未滿半年，不過至少有3個月以上，同時是百大或國營企業等加分條件者，影響也不大。

不過需要留意的是，若是新工作未滿3個月內，想申辦房貸的話，條件就有可能不如預期，利率恐怕會比較高。此時建議可以提供保證人，或是存款、定存、儲蓄險等其餘財力證明，做為加分項目。

申貸前半年至一年開始累積信用

除此之外，向銀行申辦房貸，也要注意以下幾種能夠談到較佳房貸利率的方式，House123房產平台執行長邱愛莉表示，首先就是提高信用評分，應從買房的前半年到一年開始增加信用，首先可以先從薪轉銀行或是信用卡銀行等目前較常往來的銀行開始累積信用，做到長期刷卡並按時繳錢，同時增加與銀行的互動；此外，成為銀行的VIP客戶也能談到比較好的貸款成數與利率。

再來則是避免預借現金或小額信貸，如此一來恐會被銀行認為財務管理有問題，不僅會被銀行認為資金有問題，甚至會懷疑房子的頭期款就是從信貸而來，同時也不要每期只繳交最低應繳金額，動用到信用卡循環利息，這會讓信用大大的被扣分。最後就是不要頻繁調閱聯徵紀錄，由於申辦房貸時，銀行會向聯徵中心調閱紀錄，查詢借款人的信用評分，因此建議每次貸款紀錄最多就2家，否則到第3家調閱時，就會被銀行認為是信用狀況不利的因素，會將此納入評分考量。

Tips：雖然說穩定的工作是申辦房貸的基本條件，不過像是請育嬰假的民眾，若想要申辦房貸會不會受到影響呢?對此，銀行房貸專員指出，如果是留職停薪，由於沒有固定金流，因此申辦房貸時也會比較困難，此時建議同樣可以請另一半當作保證人，再來就是增加存款、定存、儲蓄險等其餘財力證明，做為加分項目。

轉載 2023/01/09 【壹蘋新聞網／余奕賢】

打炒房本周拚三讀，房市將成「買方市場」，專家指出，央行去年度累積升息已達2.5碼，房貸利率地板價1.935%，國人購屋壓力日趨沉重，依照平均月薪3－4萬元的受薪階級，首購客群建議鎖定總價700－1500萬元的產品，現階段還有機會入手新成屋或是預售案，頭期款設定大約抓25％，房貸配置最多不超過家庭收入的4成，相對才能在不影響生活品質的前提下買房子。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，大升息時代下購屋更要精算成本，目前雙北市的民眾想買新房子，總價設定建議抓1000－1500萬元，雙北市以外以700－1000萬元為首選，還有機會找到新成屋或預售案，不過面對營造成本攀升墊高房價，首購族通常需要家裡金援，否則預算會浮動下修，但以平均月薪3－4萬元的受薪階級，頭期款建議抓25％，例如總價1000萬元的房子頭期款設定250萬元，用以支付裝潢、添購家具、繳交稅費等，相對不會影響其他開銷項目。

曾敬德指出，去年升息累計2.5碼（0.625%），假設房貸千萬元採用20年與30年期試算，每個月將多繳2313、2419元，全年至少得多繳2.7萬元，購屋壓力有感增加，如果偏向保守理財型的房貸族，有額外的獎金等收入不妨考慮償還本金，除了每月的房貸金額減少還能少付2%利息，若是偏向積極理財的房貸族，也要找到2%以上且低風險的投資才算划算。

他認為，平均月薪3－4萬元的受薪階級在房貸配置上，過去常見「333法則」做為資金運用參考，意即將家庭收入分成3等分，透過將房貸、生活費、儲蓄平均分配確保不影響生活開銷，但面對通膨及升息造成房價持續走高，實務上來看房貸額度必須相應提升，目前以家庭收入的35％－40％屬於更理想範圍，才能在不影響生活品質下爭取到更多購屋選擇。

轉載 2023/01/04 【中央廣播電台／王韋婷編輯】

蔡英文總統在國安高層會議上指示，超徵稅收中的新台幣1000億元投注在「加強韌性經濟方案」，方案內容共有7大項，包含補貼民眾房貸負擔等。根據了解，營建署規劃房貸補貼方案，將放寬目前申請住宅補貼的家戶年所得分位點的規定，從50%分位點往上提高至60%或70%分位點，並搭配房貸餘額設定可獲得房貸補貼的資格，提供每月定額補貼。

蔡總統在國安高層會議中指示，以1000億元投注加強韌性經濟方案，其中包括對因升息受影響的房貸戶給予補貼，減輕負擔。營建署日前發出新聞稿表示，研擬針對一定所得以內，僅有1屋且貸款中的家戶，進行房屋貸款定額補貼。

根據了解，營建署規劃放寬家戶年所得分位點的資格限制，減輕房貸族負擔。目前營建署的自購住宅貸款利息補貼規定，申請戶的家庭年所得須低於50%分位點家庭之平均所得，且所得總額按家庭成員人數平均分配，每人每月不超過最低生活費3.5倍；2022年提供4000戶名額受理補貼，全數受理完畢。

為了進一步減輕房貸族的負擔，營建署將現行申請住宅補貼的資格予以放寬，可能放寬至家戶年所得分位點60%或70%，且房貸餘額達一定金額以下的民眾，可獲得房貸補貼；補貼方式採每月定額補貼。至於放寬申請資格後所需的經費，營建署正在規劃方案爭，預算仍待估算。

轉載 2022/12/31 【經濟日報／陳姿穎】

內政部昨（30）日發布今年第3季全國及六都房價負擔能力雙指標，其中全國房貸負擔率首度超過四成創新高，六都中僅高雄市及桃園市房價負擔能力為「略低」等級。 

全台房價所得比第3季為9.8倍，創歷史新高，代表民眾要不吃不喝近十年才能購屋，六都中又以在台北市購屋最痛苦，房價所得比為16.2倍。另外，內政部昨日還發布今年第3季全台住宅價格指數126.33，較上季上升1.9%，年增10%，為自2018年第3季至今，全台住宅價格指數連續17季上漲，創下連漲最久的紀錄。

圖／經濟日報提供

房價所得比又稱購屋痛苦指數，根據內政部統計，全國從第1季9.58倍，第2季上升到9.69倍，第3季再升高至9.8倍，等於要9.8年不吃不喝才能買間房，刷新紀錄；六都中以雙北居冠亞軍，台北市房價所得比為16.2倍、新北市為12.96倍，台中市則以11.34倍拿下第三。台南市和高雄市分別為9.70倍、9.06倍，高雄市微幅下滑；六都房價所得比最低是桃園市，為7.98倍，有微幅上揚。

而從另一指標房貸負擔率來看，內政部表示，房貸負擔率主要為計算中位數所得家庭購買住宅時，其每月支付房貸金額占中位數家戶可支配所得的比率，呈現家戶房貸負擔情形。而第3季全台房貸負擔率為40.55%，較上季上升0.93%，較去年同季上升3.65%，房貸負擔率首度超過40%，房價負擔能力由「略低」再下降為「偏低」等級。

內政部指出，全台中位數住宅價格自上季850萬元上升至第3季860萬元，使負擔率增加0.47%；加上五大銀行平均購屋貸款利率由1.592%上升至1.721%，使負擔率略增0.49%；而中位數家戶可支配所得部分，雖然由87.72萬元增加87.80萬元，僅使負擔率減少0.03%。但仍受到購屋貸款利率及中位數住宅價格上升，民眾薪資漲幅跟不上房價，購屋能力持續衰退。內政部還表示，因國內經濟繼續成長、加上營建成本上揚等因素，推升住宅價格持續上升。

轉載 2022/12/23 【經濟日報／陳美君】

連12漲 創近七年新高 農曆年前交屋潮帶動 金額逾601億元

中央銀行啟動升息循環、帶動房貸利率步步高升，房貸族利息壓力日益沉重。央行昨（22）日公布，11月五大銀行新增房貸利率連12漲至1.851%，創近七年新高，較10月上漲0.024個百分點。由於央行12月再度升息半碼，銀行放款利率將陸續反映，明年1月前房貸利率都將持續走揚。

央行昨日公布台灣銀行、土地銀行、合庫銀行、華南銀行與第一銀行等五大銀行，11月新增房貸為601.3億元，為五個月新高，單月增加129億元。央行經研處副處長蔡惠美指出，11月房貸增加129億元，主要是年關將近，而農曆年前市場通常會湧現一波新屋交屋潮，才會促使新承作房貸金額增加。

對於目前的房市景氣，蔡惠美表示，政府推出健全房市方案成效已慢慢顯現，加上全球金融緊縮、下半年景氣趨緩，都會對房市造成影響；進一步觀察六都建物買賣移轉棟數，去年前11月為23萬9,949萬棟，今年萎縮至22萬3,156棟；今年前11月，六都合計年減7%，顯示房市交易已明顯趨緩。不過，11月除台南市以外，其他五都月增率均為正數，主要原因就是年前湧現的新屋交屋潮，以及隨著疫情趨緩，民眾恢復看屋習慣。

在房貸利率方面，蔡惠美指出，央行12月升息半碼（0.125個百分點），將持續帶動房貸利率往上走，由於央行是在12月中升息、房貸利率調升在12月僅反映半個月，預料本次利率調升，房貸利率至少會一路漲至明年1月。

此外，儘管國內房市成交量已明顯降溫，但大台北地區房價仍持續上漲。象徵中古屋行情的信義房價指數，台北市11月月減1.06%，但年增8.21%，新北市月減2.54%，年增6.65%，大台北地區月減1.69%，年增7.55%。蔡惠美解釋，大台北地區房價漲幅已經連兩月下滑，9月為10.53%、10月為10.22%，11月降至7.55%、跌破兩位數，顯示房價漲幅縮減。

轉載 2022/12/19 【591房屋網編輯部】

央行上周四升息半碼(0.125個百分點)，臺銀、合庫及土銀等八大公股行庫隨即宣布將調升新台幣各天期存款利率，而其他利率也是「升好升滿」，其中像1年期定存利率調升至1.465%、固定利率調升至1.475%；包括青年安心成家房貸(青安房貸)及公教築巢優利貸款，利率也將直逼2%水位。銀行業者指出，目前首購房貸戶，絕大多數仍能談到利率地板價的條件，不過對於首購之外如換屋族還是會造成一定衝擊。

房貸樓地板1.935% 首購族最有機會

而本週郵局也宣布定儲利率跟進調升，則財政部的青年安心成家購屋貸款，採用一段式利率，為郵局2年期定儲機動利率加上0.555％，足額反映後，利率將可能上看1.9％；公教人員築巢優利貸購屋貸款利率，為郵局2年期定儲利率加上0.465個百分點，有機會從1.81％上漲到1.935％。

根據《經濟日報》報導，央行升息，市場預期最快明年1月各銀行房貸利率也將跟進，屆時國內超過200萬的房貸族面臨支出增加。大型行庫房貸主管指出，央行本次升息前，房貸利率地板價是1.81%，升息之後利率地板價將上升至1.935%，若是明年央行持續升息，恐怕會讓更多原本有意購屋者縮手，將對想買房、換屋的民眾造成很大衝擊。

該主管也指出，目前五大行庫10月平均房貸利率為1.827%，顯示民眾只要符合首購資格，還是有機會可以談到房貸利率地板價，尤其房貸業務在大型行庫帶頭下，常會造成其他銀行在放款如利率、成數上受到比價壓力，為了業績競爭進而壓低利率水準，此時民眾就可以好好利用機會多方比較。