Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2022/12/07 【好房網News／蔡佩蓉】

今年以來央行升息三次，10月五大行庫新承作房屋貸款利率，也來到了1.83％，銀行跟隨升息步伐，部份理財型房貸產品利率已突破2.5％，而針對自用型的貸款，目前甚至有青年安心成家購屋優惠貸款，新承作貸款利率有突破2％的狀況。

內政部不動產資訊平台彙整的房貸商品，截至7日，已有29種房貸產品利率突破2％，不過，多為理財型房貸，例如利率最高的是安泰銀行的「二順位房貸專案」，利率為2.80％；其次為王道銀行的「理財型房貸」，利率2.68％。

不過，利率突破2％的房貸產品中，竟也有自用型房貸。例如，台北富邦銀行的「青年安心成家購屋優惠貸款 一段式指數利率」利率達2.1％，為所有銀行的當中，率先突破2％利率的青安優惠貸款；而台中商銀的「安心成家住宅專案貸款」，利率也調升到2.16%。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，全球利率走揚，國內跟進也在所難免，對於自住民眾來說，常有貸款期限長達30年的狀況，因此一段時間的貸款利率起伏，買房前就必須做好準備，若真有困難，如轉貸、延長寬限期也是救急方式。

觀察市場現況，陳炳辰認為，部分新銀行需衝刺業績，消費者也有可能找到更優惠的貸款方案，比較之下，青安未必一定是最划算的，像前兩年低利時代，許多銀行的優惠貸款條件都勝過青安，因此民眾在高房貸時代，更得做好比較功課。

轉載 2022/11/29 【591房屋網編輯部】

貸方市場當道！據金管會最新統計，9月底為止，前十大房貸行中，華南銀、彰銀房貸餘額更不增反減、陷入負成長，全面嚴控房貸，顯示出銀行在有限資源下，只能「挑好客戶」，在資金行情終止下，民眾房貸資金取得難度增加，將進一步緊縮買盤進場、出價意願，也會形成未來出場的壓力，房市觀望氣氛會更濃。

房貸餘額年增連六個月下滑 探22個月低點

根據《經濟日報》報導，據金管會統計，9月全體國銀房貸餘額(不含催收款)9兆1903億元，總房貸戶數201萬1366戶，月增較上月各回升到0.38%及0.07%，但未能回到第2季交屋榮景時的水準，顯示反彈力道薄弱。再進一步觀察年增率，房貸餘額年增8.1%連六個月下滑，並探22個月低點，新貸戶數年增1.39%則是26個月低點，幾乎無成長動能。

若以前十大房貸行來看，9月以華南銀、彰銀、玉山銀等三家房貸量、新貸戶數全衰退，又以華銀和彰銀房貸餘額水位、戶數「不增反減」，對房市後市保守以待；位居第六大房貸行的國泰世華銀9月則是房貸量、戶數成長力道已降。國泰世華銀9月房貸餘額5,227.4億元，戶數8.6萬戶，即便年增成長力道仍是今年高點，但9月單月增1.1%及0.96%，各下探七個月和六個月低點，顯示出現縮手。

資金取得難度增加 房市觀望氣氛更濃

房仲業者直言，9月兩大房市指標「單月小彈、年增續衰」，顯示8月因民俗月季節因素及時任美國眾議院院長裴洛西來台引發的兩岸矛盾，確實已使買氣明顯收縮，9月即便因8月遞延交屋而小幅回彈，但整體年增率下滑趨勢不變；房仲業者也直言，目前房貸已明顯轉為「貸方市場」，尤其市占較高的公股行庫，在有限資源下，只能「挑好客戶」；民營銀行則視各家資金水位，可承作空間各有不同。

所謂「有限資源」，是指各銀行9月因股債市崩跌吃掉淨值、市場資金又轉緊，加上受制銀行不動產放款30%天條等諸多因素，大舉壓縮新承做房貸空間，在「手上銀彈不多下，自然得將有限資源、用在好客戶身上」，否就採拉高利率因應。銀行主管坦言，在資金行情終止下，民眾房貸資金取得難度增加，將進一步緊縮買盤進場、出價意願，也會形成未來出場的壓力，房市觀望氣氛會更濃。

轉載 2022/11/23 【聯合報／巫其倫】

中央銀行今（23）日公布10月五大銀行新承做房貸利率，持續上揚至1.827%，已連11個月上升，且創下2016年3月以來新高。央行經研處副處長蔡惠美指出，金融市場震盪、經濟前景不佳，都使房市購屋意願趨於保守，目前房貸已萎縮，且營造成本已逐月下滑，建商讓利空間增加，但是否房價會下跌，要看建商如何評估自身財務體質。

央行公布10月本國五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做放款加權平均利率為1.541％，較9月的1.451％上升0.09個百分點，除部分銀行因承做利率較低的大額企業貸款案，致資本支出貸款利率下降外，其餘各類貸款利率皆因央行9月升息，而較9月上升。

10月五大銀行新承做房貸利率持續上揚至1.827%，月增0.096個百分點，並創下2016年3月以來新高紀錄；至於金額則月減74.49億元至472.72億元，創今年2月以來新低，顯示房市有明顯降溫。蔡惠美分析，10月金融市場震盪，美股、台股都走跌，直到月底才出現反彈，加上經濟前景不佳，都影響房市買方轉趨觀望，加上銀行今年在升息循環下，加強控管風險性資產，也使房市需求受影響。

以六都交易量看房市走勢，10月六都建物買賣移轉棟數月減6.87%，年減28.2%，前10月六都建物買賣移轉棟數也年減4.39%。其中，桃園市月減幅高達16.3%、台南月減7.74%、高雄市月減7.2%、新北市也月減6.53%，均下滑至少5個百分點以上。

蔡惠美指出，目前房貸已萎縮，而就成本面來看，營造工程物價指數年增率自5月起逐月下滑，10月已從過去雙位數降至4.6%，建商成本壓力已降低，建商在房價上確實有讓利空間，但房價是否真的會下跌，還是要看建商態度，建商會評估自身財務狀況，若財務狀況穩健，可能會堅守較高的價格以維持利潤，若財務狀況不佳，也可能因應買方需求調降價格。

其他類貸款方面，資本支出貸款利率1.997%，月減0.026個百分點，金額752.79億元，月增81.28億元。周轉金貸款利率1.479%，月增0.089個百分點；金額8739.13億元，月減1213.5億元。消費性貸款利率2.792%，月增0.083個百分點；金額52.2億元，月增2.33億元。

轉載 2022/11/13 【經濟日報／翁至威】

近年地上權住宅已不再是「票房毒藥」，尤其在中南部，成了不少民眾的新選擇，財政部國產署統計，截至今年8月，國有地上權住宅已取得貸款戶數已達1,228戶，其中又以高雄市1,139戶為大宗。

財政部官員表示，過去銀行較不願核貸地上權住宅，即使願意核貸，貸款成數也不及一般房貸，不過後來國產署與銀行公會溝通，了解問題主要在於地上權住宅估價較無市場基準，後來也請全國估價師公會協助，訂定估價作業相關規定，有助提高金融機構核貸意願、提高貸款成數、降低貸款利率。

根據統計，全國目前已取得貸款的地上權住宅，分布在台北市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市，合計1,228戶，光是高雄就占了1,139戶，其次是台南36戶，台中26戶，彰化17戶，台北十戶。

觀察地上權住宅分布，呈現「北冷南熱」，官員解釋，國產署目前在北部持有土地面積普遍不大，建商考量規模，發展地上權住宅案例仍不多，不過近年也觀察到北部地上權多元利用，發展為醫美中心、月子中心等，市場仍有需求。而由於北市素地一地難求，近期國產署推出的國有地上權，多數亮點商業區土地多集中在中南部，北部也慢慢轉向地上權住宅市場「試水溫」。

轉載 2022/11/08 【591房屋網編輯部】

房貸越貸越久！內政部不動產資訊平台資料顯示，今年第1季、第2季新增房貸貸款期數連續兩季都是創歷史新高的289個月，其中桃園、台南、高雄與新竹縣市，房貸期數都拉長到超過300期，也就是25年。房仲業者分析，數據顯示面對房價居高不下，購屋人選擇以拉長貸款年限方式，以求降低每月房貸負擔，以前20年期是市場主流，現在30年期才是市場主流。

全台房貸期數達289 約24年創新高

根據《經濟日報》報導，內政部不動產資訊平台資料顯示，今年第2季房貸期數全國為289期，約24年，房貸期數創新高包括新北市的298期，桃園市301期，台中市298期。另外超過300期，也就是25年的則有台南市302期，高雄市302期，新竹縣高達311期，高於六都，新竹市則也達303期，這些區域的平均房貸都達到25年。

對此，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，購屋人選擇以拉長貸款年限方式，以求降低每月房貸負擔，以前20年期是市場主流，現在30年期才是市場主流。手頭上資金比較緊的民眾，或者想要多留點現金在身上的房貸族，甚至還會搭配3年的寬限期，降低初期的每月還款負擔，30年期房貸一方面可降低購屋人每月負擔，同時也增加民眾對房價的負擔能力，推升房價走揚。

舉例來說，2016年平均房貸期數都在241~245期，之後一路走高到289期，以同樣月付款4.97萬元試算，利率1.81%，20年期房貸可以申貸千萬元，但30年期則可以貸到1380萬元，無形中可多增加約380萬元的購買力，不過，30年期房貸繳款時間長，加上利率也已經走升一小段，房貸族的房貸支出也會隨之增加。

轉載 2022/10/26 【工商時報／朱漢崙】

針對央行升息效應，根據銀行內部調查結果，以房價在2,400萬～4,000萬元的房貸案量所受衝擊最大，現在的新申貸案件，絕大部分的擔保品物件房價都在2,400萬元以下。至於豪宅市場，銀行主管表示，由於買豪宅的客層不同，相對而言財力比較雄厚，因此升息對豪宅借款戶的還款能力衝擊，反而沒有對於一般受薪階級來得大。

銀行房貸業務主管分析，倘若以房價2,400萬～4,000萬元，以最高成數8成設算，房貸戶的貸款負擔大約在2,000萬元～3,200萬元間，若以央行升息累計已2碼（0.5個百分點）來看，一個月因此增加的房貸負擔，大約介於8,333元至1萬3,333元。

銀行房貸主管分析，若以上述房屋價位來看，月收入至少要在10萬元至14萬元，也就是已經擔任中高階主管的借款戶才買得起，但央行升息的幅度，若換算成一筆2,000萬元房貸的利息，其實已相當於接近上述月薪10萬元的中高階主管一個月薪資的10％。至於一般的受薪階級，大型行庫主管則表示，有不少的房貸案，其實是父母出頭期款，然後由子女來繳房貸，這些父母所出的自備款，有不少超過房屋總價的2成，甚至也有多達4成，希望幫子女盡量節省利息負擔，但現在央行升息已引導房貸利率拉高至少2碼，父母要讓子女繳得起房貸，恐怕只有出更多的自備款，否則就是子女得扛更多的房貸利息。

不論是前者或後者，在衡量財務壓力之下，都可能縮手不敢辦房貸，也因此使得這些價位在房市中「不高不低」的物件，房貸新申貸案量萎縮最多。

轉載 2022/10/25 【工商時報／朱漢崙】

央行數度升息對房市衝擊已越來越明顯，尤其中古屋交易首當其衝。銀行業者坦言，比起以前房貸業務一半以上的案量是靠中古屋交易支撐，現在案量明顯萎縮，近來幾乎僅剩下剛蓋好的新成屋獨撐大局，而且現在建商推案的買氣明顯大不如前，明年房貸業務量受衝擊程度恐更甚今年。

主掌房貸業務多年的國銀主管指出，目前的房貸新進件量，絕大部分已來自於剛完工準備交屋的二、三年前預售屋案件，而以往作為銀行承接房貸業務主力的中古屋房貸進件量大減，其中與房仲公司有合作關係的銀行，對衝擊的感受更加明顯。

銀行的房貸市場一般分成兩大領域，一是中古屋交易，另一則是與建商推案直接相關的整批性分戶房貸，前者通常都是零星進件，後者則是在建商蓋好房子要交屋時，才會整批性的由建商先和銀行談好包括貸款利率、成數、最長年期、寬限期等條件，再由客戶直接和銀行進行對保。

以往這兩大領域占銀行房貸進件數的比重大約各一半，但近來中古屋的房貸進件顯著萎縮，甚至有銀行私下坦言，近一個月來中古屋房貸新進件量的占比，僅占全體房貸新申請件數1成至2成。

國銀主管示警，這只是銀行房貸業務萎縮的開始，「明年衝擊恐怕會更顯著」。金管會截至8月底止的統計，也顯示房貸總戶數已呈現衰退。倘若更拉長觀察期間，可發現和去年下半年的情況相較，今年以來的房貸戶數即使有成長，但成長幅度也較去年下半年大幅萎縮，顯示這已超出「季節因素」的影響範疇，而是房市景氣變化。行庫主管分析，建商的預售屋交易是重要的房貸先行指標，倘若預售屋交易不理想，那麼接下來二、三年銀行的整批房貸業務量一定會萎縮。

轉載 2022/10/24 【工商時報／孫彬訓】

銀行房貸鑑價愈來愈小心。公股銀行主管指出，房市今年來已出現量縮價穩，甚至價跌情形，因此除了在貸款成數、金額上更謹慎，對於鑑價金額也更保守。舉例來說，在房市多頭時，可能會用實價登錄的第一、第二或第三高價評估，現在則會落入實價登錄的第四、第五高價。

公股銀主管說，2012年8月實價登錄上路後就成為銀行的重要參考指標，但銀行還是會有內部的鑑價標準，之前房市上揚，因此實價登錄的價格是一直上揚，因此鑑價會貼近最近的實價登錄，但現在房市氣氛大不同，已經出現量縮情形，且央行今年開始升息後，買賣雙方的觀望氣氛更加濃厚，因此現在也會將可能的跌價空間列入鑑價的標準之一。

舉例來說，民眾買屋價格為1,000萬元，過去可能可以鑑價至900萬～950萬元，現在的鑑價可能只有850萬～900萬元，等於可貸款成數開始減少。公股銀強調，銀行雖然鑑價上保守，但會以其他的附加服務來吸引客戶，並優先以首購、自住、還款能力強的優質客戶為主，並會更加要求分行辦理房貸時，要更加嚴格審慎評估借款人的所得負債比。

公股銀主管分析，今年以來，央行升息並調升存款準備率，土建融貸款利率、消費者購屋房貸利率已隨央行升息開始走高，目前不動產業者面臨工期拉長、交屋延期、資金積壓增加的挑戰，部分大型建商宣布減少購地，中小型建商出售建案以降低資金壓力。

其中的關鍵就在於房價自2020年起大幅上漲，加上2022年初以來，連續升息使房貸利息增加，部分買方因負擔提高而轉為觀望，以致2022年上半年預售屋成交量下滑，整體交易量明顯縮減，惟下半年疫情趨緩，建商推案開始增加。整體來看，預期今年第四季房市回溫有限，將呈現量縮態勢，若成交量持續下滑，後續房價可能面臨修正，房市仍應審慎看待。

轉載 2022/10/22 【經濟日報／陳美君】

房貸利率步步高升，房貸族利息壓力愈來愈沉重。中央銀行昨（21）日公布，五大銀行9月新增房貸利率增至1.731%，連十漲並為近六年半新高，較8月微幅上漲0.002個百分點。由於央行9月底再度升息半碼，利率調幅將延至10月、11月才會反映，顯示國銀新增房貸利率「漲」聲，恐沒那麼快落幕。

圖／經濟日報提供

央行每月公布台銀、土地銀行、合庫銀行、華南銀行及第一銀行等五大銀行的新增放款金額與利率，由於五大銀行房貸市占率合計約四成，金額變化，被視為房市景氣風向球。央行資料顯示，五大銀行9月新增房貸為547.2億元，月增40.69億元。央行經研處副處長蔡惠美指出，8月適逢農曆民俗月，預售屋的交屋與辦理貸款時程會稍微往後延，使9月銀行的分戶貸款小幅增加。

不過，如果從六都交易量看房市變化，9月六都建物買賣移轉棟數月減4.16%、年減14.15%，今年前九月六都建物買賣移轉棟數年減1.41%，顯示房市交易量確實明顯趨緩。蔡惠美說，「從房市移轉棟數來看，不動產市場，包括商業用、住宅用等，市場氛圍確實較保守一點。」

至於哪些因素會影響房市景氣，蔡惠美說，包括央行升息、經濟下行風險升高，及全球金融緊縮、股市下跌等，因買賣房屋的金額很大，這些因素會讓投資者、自住型買盤趨於謹慎保守。此外，今年4月下旬國內疫情重起，5月27日達到確診數9萬多人的高峰，8月下旬又再度升溫，9月以來每日確診人數3萬、4萬甚至5萬，疫情升溫也會影響到房市買賣移轉棟數的表現。

蔡惠美說，「現在總體經濟氛圍和去年不太一樣，受到全球金融經濟緊縮影響，房市觀望氣氛確實變得比較濃厚。」住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，目前房市氣氛保守，原因除大環境景氣不佳，買方對後市悲觀，進場意願受影響外，許多買方想在股市中「博一把」卻慘被套牢的人不少，進而衝擊到原先的購屋規畫。

轉載 2022/10/11 【591房屋網編輯部】

身揹信貸、房貸的雙貸族越來越多人！聯徵中心統計資料顯示，今年7月身揹信貸與房貸的雙貸族，全國共有34.5萬人，創下2012年統計以來的新高，而雙貸族平均房貸金額為523萬元，平均信貸金額為91.3萬元，貸款金額也雙雙創下新高。房仲業者表示，過往有銀行推出高成數的房貸搭配信貸方案，協助民眾可以輕鬆購屋，但央行加強對於房市的資金管控，這類方案已不常見。

央行升息　將增加雙貸族還款壓力

根據《自由時報》報導，聯徵中心統計資料顯示，今年7月身揹信貸與房貸的雙貸族，全國共有34.5萬人，創下2012年統計以來的新高，而雙貸族平均房貸金額為523萬元，平均信貸金額為91.3萬元，貸款金額也雙雙創下新高，今年央行已經累計升息3次共兩碼，對於習慣低利的雙貸族而言，馬上就面對每月還款負擔增加的壓力。

統計顯示，過去房市較為低迷的時期，2014~2018年雙貸族數量相對穩定維持在28~29萬人，但隨房市景氣復甦，市場對資金需求增加，房市越熱雙貸族的數量越多且金額也越高，今年7月雙貸族人數、金額都創下新高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過往有銀行推出高成數的房貸搭配信貸方案，協助民眾可以輕鬆購屋，但央行加強對於房市的資金管控，這類方案已不常見，不過民眾購屋時需要裝修，仍有短期的資金需求，銀行也願意以較優惠的利率吸引條件較佳的民眾申請信貸。而通常動用到信貸的民眾，多屬短期手頭資金較緊的族群，現在遇到利率「升升不息」，加上通膨帶動日常消費支出開銷增加，恐怕會排擠到民眾的其他非必要性的支出。

轉載 2022/10/08 【中國時報／王莫昀】

聯合國貿易和發展會議（UNCTAD），日前警告美國FED及各國央行再大舉升息，恐將把全球推入經濟衰退。專家分析未來FED應會縮小升息幅度，利率會在明年第一季到頂，反觀台灣央行今年底前不再升息機率較高，至多升息半碼，如升息半碼，以千萬元房貸來說，一年還款利息較年初未升息前多了35％，占本息攤還整體金額成長6％，若分20年還，每月利息多出3.6％，如何找到適合且利率較低的房貸，引發購屋族關切。

銀行主管表示，目前各銀行利率差不多都壓在底線，差距不大，首購利率約在1.81％，軍公教或適用青年安心成家方案族群低率更低，如青安現在利率約1.775％，另多數銀行對律師等四師也有禮遇優惠。

優質客戶 利率相對優惠

住展研發長何世昌表示，民眾可多家比較，許多銀行以專案方式提供利率破盤價，如星展銀行「好家貸」、台企銀「幸福貸房屋擔保貸款」、兆豐銀「海悅聯名卡優惠方案」，利率都相對優惠。元宏不動產加值服務平台創辦法人周昆立表示，想要有好的房貸條件，「收入穩定」是銀行心目中的最優質客戶，軍公教、前五百大企業員工、醫師、律師、會計師、建築師等專業人員，這類的族群都屬這類範疇，只要有穩定的薪資收入證明，要爭取好的貸款條件才有空間。

另外，購屋者若想取得較高的貸款成數與較低的貸款利率，除工作收入穩定外，也應保持跟銀行固定往來，如是銀行長期的活存或薪轉客戶，信用卡總是按時繳款，沒有動用到循環信用利率，沒有辦過現金卡，有長期的投資等。這些條件，都能證明購屋者財務狀況穩定，對於銀行的評分也會有加分作用。

最高8成5 最長可達40年

如果民眾依據本身需求不同，希望有「最高貸款成數」、「最低貸款利率」、「最長貸款年限」或「最長寬限期」，周昆立指出，目前內政部不動產資訊平台或民間業者都有提供相關資料查詢，購屋者可多加善用。以目前市場來說，包含永豐銀、彰銀、中國信託都有提供最高8成5的貸款方案；利率部分，國銀所承做的青年安心成家購屋優惠貸款，目前利率不到1.8％，相當優惠，另土銀、兆豐、合庫、星展等也有提供其他利率不到1.8％的專案；最長貸款年限部分，市場上除常見20年期的貸款方案外，30年期的方案也普及，甚至有銀行提供40年的貸款，可以有效降低購屋者每月還款負擔。

物件位置 影響貸款成數

須留心的是，成數上因物件地點會有較大差異，銀行主管表示，有些銀行融資受限《銀行法》72條之2，能放貸空間較緊，就會從成數來調控，考慮物件所在位置，如在台北巿的蛋黃區成數會較高，可能達8成甚至8成5，往外擴散逐步限低，可能來到7成5、7成，甚至6成，外縣巿不在巿中心案件成數會較低，如新竹、桃園外圍，甚至是在農業區蓋房子，不管屋主信用程度如何，貸款成數多會壓低。

在寬限期上，目前2至3年較常見，以前最長約5年，現在巿場上已較少5年方案。銀行主管建議，寬限期太長，未來還本時貸款負擔會較沉重。首購口袋不深的民眾，若想買同坪數產品，可沿捷運隔幾站、總價較低的地方購買，減少負擔。

房貸寬限期 最長達5年

住展指出，台企銀「幸福貸房屋擔保貸款」，寬限期原則為3年，但最長為貸款期限1/6，以30年房貸來說，寬限期就是5年。

轉載 2022/10/05 【591房屋網編輯部】

銀髮族還是照背貸款！根據聯徵中心數據統計，年過65歲還新承做房貸購屋者之中，有不少是買第二屋以上的置產族，因此財力有一定基礎，平均購屋坪數都超過40坪以上，且平均貸款成數都約6成，當中又以台南長輩最大氣，購買坪數最高，達61.1坪；而北市申請房貸且逾65歲案件，佔總數比例達4.3%，且購屋平均鑑估值達3376.9萬元，建物面積平均約46坪，其中購屋鑑估值更是其他城市近1倍。

年過65歲新承做房貸購屋者 多為置產族

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前全國購屋的主力年齡層是35~45歲，約佔36.6%，若承做30年貸款，可望在退休前財富自由，因此有些銀行會限定貸款人年齡，加上貸款年限後，需小於75歲。不過若財力條件佳，仍有可調整的空間。而年過65歲還新承做房貸購屋者，其中不乏是買第二屋以上的置產族，因此財力有一定基礎，平均購屋坪數都超過40坪以上，且平均貸款成數都約6成，當中又以台南長輩最大氣，購買坪數最高，達61.1坪。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，銀髮族申貸購屋族群一部份是換屋族，另一部分則可能是高資產族群將不動產價值兌換現金，並將金流轉往其他投資。針對中南長輩較少貸款、購屋坪數較高的現象，黃舒衛指出，主要與中南部當地不動產市場有關，中南部主要產品以透天為主，且房價相對親民，因此貸款機率較低，且小宅僅是近年來為因應首購族的產物，較不受長輩青睞，因此南部銀髮族大多購屋坪數較高。

而北市普遍銀髮族貸款比例較高，張旭嵐指出，台北市一間換屋宅動輒好幾千萬，因此對貸款的需求度高，且雙北的「資深高資產族」頗有理財投資觀念，樂於用最低自備款來購屋，再將資金做其他理財投資規劃，因此申貸購屋的比例也是六都之最。

轉載 2022/09/29 【591房屋網編輯部】

隨央行宣布調升利率半碼，青安貸款基準利率按中華郵政公司自9月28日調升半碼為1.345％，為兼顧央行升息、貨幣政策目標並減輕民眾房貸壓力，青安貸款基準利率維持減半碼調升至本年底止，以持續協助民眾購屋安家。而調整之後，青安貸款一段式將增至1.775%，而公教築巢優利貸也上調到1.81%。

郵局存款利率升　青安、公教同步跟進

為協助無自有住宅家庭購屋安家，財政部99年12月推出「青年安心成家購屋優惠貸款」（青安貸款），由台灣銀行等8家公股銀行配合辦理，並以中華郵政公司2年期定期儲金額度未達500萬元機動利率（基準利率）加碼計息。財政部統計，截至今年8月底止，已協助32萬9309戶無自有住宅家庭購屋，核貸金額達1兆3592億元，提供民眾購屋資金需求。

而據《聯合報》報導，中央銀行22日宣布升息半碼後，跟多項政策性貸款連動的中華郵政，27日也宣布自當日起調升存款利率。不過，教育部和勞動部皆已在上週央行公布新利率政策後表示，就學貸款、勞工紓困貸款利率都將凍漲，由政府代為補貼。但是，房貸族可就沒這麼好過了！包括政府考量居住正義，輔導購屋族所推出的「青年安心成家貸款」，以及提供給公教人士的「築巢優利貸」，都將因應調升。

青安一段式增1.775%　公教房貸增至1.81%

財政部表示，青安貸款利率選擇包括一段式、二段式機動利率及混合式固定利率三種調升存款利率，自中華郵政公司調升存款利率0.11%至0.17%之後，基準利率按中郵自9月28日調升半碼為1.345％，青安貸款一段式將增至1.775%，而公教築巢優利貸也上調到1.81%。

依此利率來看，之後依據中華郵政2年期定儲機動利率加碼0.555%的青安貸款一段式機動利率將達到1.9%。好在3月時財政部就已表示，為兼顧中央銀行升息之貨幣政策目標及減輕民眾房貸款資金壓力，將「維持減半碼調升到本年底」，相關成本由公股銀行吸收，以持續協助民眾購屋安家。計算調升存款利率由0.11%至0.17%後，目前一段式利率為1.775%，二段式則前兩年為1.565%%，第三年為1.865%。

至於「築巢優利貸」，也是依據中華郵政2年期定儲機動利率加碼0.465%，因此調升後，將從現行的1.685上漲至1.81%，這也將是一般民眾可取得的房貸地板價。而8月份五大銀行新承作房貸利率上揚0.026%至1.729%，也創近6年新高。

轉載 2022/09/27 【經濟日報／陳美君】

中央銀行上周四宣布升息半碼（0.125個百分點）後，中華郵政於今（27）日宣布，自明日起調整存款利率，調升幅度為0.11至0.17個百分點。調整後，公教人員「築巢優利貸」的貸款利率將增至1.81%，青年安心成家房貸（一段式）利率，也由1.65%上調至1.775%。

中華郵政存款利率與多項政策性貸款利率連動，不過，勞工紓困貸款、就學貸款等政府均已宣布利率「凍漲」，跟進調升利率的政策貸款已不多，其中包括公教人員的「築巢優利貸」，以及青年安心成家房貸。

中華郵政資料顯示，調整利率後，其中，1年期定儲機動利率將由1.185%上調至1.31%，2年期定儲機動利率由1.22%上漲至1.345%，調幅均為0.125個百分點。以公教人員「築巢優利貸」而言，定價依據為中華郵政2年期定儲機動利率加碼0.465個百分點，先前利率為1.685%，調整後利率上漲至1.81%。

至於青年安心成家房貸，以一段式為例，定價依據為中華郵政2年定儲機動利率加碼0.555個百分點，財政部在今年3月時宣布，青年安心成家購屋貸款由公股行庫補貼半碼，該措施將維持至今年底為止，因此，青安貸款利率由先前的1.65%，上調至1.775%。

銀行主管說，青年安心成家購屋優惠貸款是由台灣銀行等八家公股銀行以自有資金辦理。財政部先前表示，央行第3季理監事會議決議調升利率半碼，為兼顧央行升息的貨幣政策目標及減輕民眾房貸款資金壓力，財政部協調各公股銀行，青安貸款基準利率維持減半碼調升至今年底止，相關成本由公股銀行自行吸收，以持續協助民眾購屋安家。

轉載 2022/09/18 【工商時報朱漢崙】

隨著房價愈來愈高，民眾的平均薪資水準卻沒跟著一起上漲，使得民眾在辦房貸時，對於房貸壽險的需求愈來愈大，對此，保險業者特別列舉了五大最常碰到的民眾最常見的疑問。

其中業者特別提醒，很多保戶以為房貸壽險和屋況條件有關，但其實不然，因為房貸壽險屬於「人身保險」，所以保費和屋況無關，反而是被保人的性別、年齡、投保額度和期間，才是計算保費的重點，因此，無論購買新成屋或中古屋，都不會影響到保費高低。

業者分析，在民眾申辦房貸時，不同於火險、地震險等強制購買的保險，房貸壽險是民眾可自由選購，依所投保的保障項目及保障內容，當主要繳房貸的被保險人於保險期間內發生身故、失能、燒燙傷等風險時，即可獲得相關保險給付來輔助房貸的支付，可說是房貸壽險最重要功能。

根據業界觀察，民眾承保房貸壽險時的疑難雜症，主要包括：一、該如何選擇平準型或遞減型；二、沒有多餘的預算投保房貸壽險時該怎麼辦；三、房貸壽險的被保險人是否一定要是房貸貸款人本人；四、房貸壽險的保額可否超過房貸金額的總金額；五、貸款時若沒買房貸壽險，之後是否能補買。

其中，對於平準型和遞減型的房貸壽險差異，合庫人壽主管即釐清，「平準型」房貸壽險於保險期間內每年的壽險保險金額固定；「遞減型」房貸壽險，則是於保險期間內隨著保單年度增加，保險金額逐年遞減，因此兩種類別保費金額高低也會有所差別，也是在做選擇時最需要比較之處。合庫人壽主管表示，在受理相關業務時，經常會碰到民眾有先前沒保想要加保，或是缺乏預算來投保的問題，建議民眾若沒有多餘的預算可以繳納保費時，其實可在申辦房貸時同步向銀行申請「保費融資」，也就是除了房貸外再另外借一筆「房貸壽險」的保費，日後依照與銀行的約定償還，也是一種變通方式。至於申辦房貸之初沒買，但之後想加保的，隨時都可以提出申請。

合庫人壽也特別提醒，保額基本上要大於或等於貸款金額，當風險來臨時就不用擔心房屋被法拍的風險。至於房貸壽險的要保人與被保險人都須為「房貸借款人」，可以批註條款方式指定銀行為受益人，主要是將購屋後家庭新增的「貸款負債」，透過保險將風險移轉給保險公司，保障借款人萬一發生保險事故，保險公司就能依照保險契約的約定給付保險金。

轉載 2022/09/13 【591房屋網編輯部】

聯徵中心近期公布六都與新竹縣市第2季房貸狀況，利率毫無懸念出現全面上揚；貸款成數部分，核貸成數除了北市與新竹縣季減，其餘均增加，其中高雄核貸成數高達79.85%，連續2季都是各縣市中成數最高的區域。房仲業者分析，央行3月份升息一碼，衝擊市場買氣，接下來隨著央行持續緊縮銀根，接下來成數更保守，對買氣影響也更大。

第2季房貸利率上全面上揚

根據「ETtoday」報導，聯徵中心近期公布各縣市第2季房貸狀況，分析具指標性的六都與新竹縣市，在利率上毫無懸念出現全面上揚，北市在利率上依舊低於其他行政區，其中值得注意的是台中、高雄與新竹市均突破1.7%大關，顯見銀行端在資金成本增加的壓力下，不得不出手調整，想要獲得1.5%以下優惠利率，並不容易。

至於在成數方面，第2季由高雄獨占鰲頭，高達79.85%，連續2季都是第一名；北市與新竹縣較上季減少，其中北市成數為各都最低，推估為建案少，多為個別貸款，整批貸款不多，加上房價高，銀行放款相對保守所致。同時，台中比去年增加1.07個百分點，台南比上季多出0.4個百分點，推估為新案屋況好，加上利多話題未退燒，同時又有整批房貸支撐所致。

通膨將壓縮購屋人購屋能力

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，升息來勢洶洶，短期內也很難停歇，加上銀行從第二季開始緊縮銀根，雪上加霜的是還有揮之不去的通膨壓力，勢必壓縮購屋人的購屋能力，此時出手更應該注意自己的財務狀況；住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，央行3月份升息一碼，衝擊市場買氣，從這次資料來看，利率普遍增加0.2個百分點以上，但成數各有消長，接下來隨著央行持續緊縮銀根，接下來成數更保守，對買氣影響也更大。

轉載 202209/08 【591房屋網編輯部】

升息循環來臨，不少購屋族或房貸族苦哈哈。有民眾表示，近期買房在試算利率，擔憂幾年後會升息到2%，苦惱房貸要選青年安家貸款還是首購貸款好？對此，專家表示青安貸款是為輔助購屋族所推出之貸款專案，即使央行升息，利率調升並未足額，比起私營銀行仍相對優惠。

青安貸款政府補助 升息利率也未調升足額

據《東森新聞》報導，有網友在論壇發問，表示近期因升息循環來襲，很猶豫該選擇青安貸款還是首購貸款？他表示目前青安貸款利率為1.65%，年底到期後若不延續就變成1.775%。至於首購貸款，永豐銀行提供的則是1.74%，但擔憂幾年後利率升到2%；同時他也抱怨，目前主要往來的銀行竟然只願意核貸7.5成，反倒是其他家銀行願意給到8成。

對此，大家房屋企研室副理郎美囡指出，青安貸款是政府考量居住正義，輔助購屋族所推出的房屋貸款專案，即使央行升息，調動幅度也不像私營銀行。尤其過去央行升息時，反應到房貸利率大概都僅有6至7成，但今年迄今累計已升息1.5碼，私營銀行都是足額反應，不過青安貸款就僅調升1碼，比起私營銀行仍相對優惠，同時她也預估今年到期後應該仍會延續政策。

青安貸款總額僅800萬 超出部分利率恐更高

不過郎美囡也提到，青安貸款有其限制，特別是對雙北地區購屋的民眾來說會出現落差，主因就是其貸款總額最高僅800萬，雖然超出的部分可以找其他私銀承貸，但由於私銀變成繳款第二順位，利率可能會更高，因此民眾若在中南部買房，反而更符合青安貸款的需求。

對於銀行提供的房貸利率和成數，最主要還是受個人財務狀況影響。郎美囡透露，青安貸較像是提供固定方案，但私銀受到各家銀行不同時期政策影響，也攸關各分行、各時期的主力業務，這都會導致同銀行不同分行的申貸結果大不同，建議民眾購屋前仍須要多問多比較。同時她也提醒，申請信用往來紀錄（聯徵）一次不要超過兩間銀行，否則銀行會認為急需用錢，大大影響信評分數和貸款申請。

轉載 2022/09/07 【經濟日報／朱曼寧】

房價上漲速度遠勝薪水，不少人努力工作，晉升為百萬年薪族，開始買房子時才發現不僅房價變更貴，坪數還更小了。根據聯徵中心最新資料顯示，年薪80~100萬元與100~120萬元的購屋人，今年第2季平均購屋總價分別為1114萬元、1216萬元，與10年前相較，足足多出了250萬元，且買的面積還小了約4坪。

資料來源／信義房屋、聯徵中心

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，10年前百萬年薪購屋人房價與所得比約為8~9倍，10年後則增加到11~12倍，雖然房價負擔增加，但因為30年期的房貸當道，可以有效降低當前每月的房貸負擔，不過買的坪數卻少了4坪，主要因為過去10年期間房價變貴，加上小家庭當道，因此購買的面積也變小。

統計顯示，2012年第2季年收入80~100萬與100~120萬元的族群，平均購買房屋總價為866萬與967萬元，10年前百萬年薪購屋總價還未突破千萬元，且貸款成數普遍落在74%左右。不過，今年第2季年收入80~100萬與100~120萬元的族群，平均購買房屋總價則來到1114萬元與1216萬元，年薪百萬的族群購屋總價也早超越千萬元，且貸款成數幾乎也是貸好貸滿，房貸中位數也約8成左右。

曾敬德指出，雖然現在百萬年薪房價所得比達11倍，不過這都是個人所得與購屋統計，實際上可能是雙薪家庭購屋，另一半的所得並未計算在內，實際上的家庭房價所得比不會這麼高，另外，30年期的房貸的確可以降低當前民眾購屋負擔，但長期利息也會繳得比20年前更多，尤其當前利率未來還是看漲的狀況下，建議理財偏向保守的族群，可以有錢就先償還本金，降低房貸負擔與利息支出。

*線上填寫初評表：https://goo.gl/forms/vFQOQfCjsYfuD1Pg2

*線上諮詢加Line：jerry.chu (或掃描QR code)

*評估過程完全免費，辦理成功才需付費

*不做債務協商也沒有當鋪私人借款

*不亂找銀行徵信也不調閱聯徵信用報告

前言：

與本案委託人H小姐認識、是在某社群網路服務網站上，她提到家人因獲長輩贈與得一戶房產，但這房屋曾發生些事故，導致向銀行申請抵押貸款被拒；希望能透過我協助申請一筆房貸，除還清家人名下負債外、順便將房屋整理後出租。

擔保品屋況與周遭環境說明：

所有權人：登記H先生名下(借款人W小姐兒子、於110年贈與取得)、持有完整持份

主要建材：鋼筋混凝土構造

完工日期：民國84年02月(屋齡約27年)

房屋位置：位桃園市平鎮區XX街XXX號XX樓

車位有無：無車位

建物坪數：總共39.39坪(包括主建物28.46坪、附屬建物陽台花台共3.78坪、公設7.15坪)

登記用途：住家用(實際用途：閒置、有基本裝潢)

房屋貸款設定：無設定抵押權

周遭環境：週遭幼兒園約有四間，鄰近新勢國小、平鎮國中。開車約五分鐘車程即達66快速道路、近台3線，交通便利；近戶政事務所、區公所、衛生所等，生活機能亦屬上等。

借款人W小姐(H先生母親)目前職業、收入、負債、繳款信用狀況：

最高學歷與工作職務：高職畢業、已婚、50歲，任職資本額1800萬中小企業、擔任職稱生產線作業人員、年資已有14年。

近六個月薪資轉帳存摺(玉山銀行)：

111/06/06 薪資轉帳 36,465元

111/05/05 薪資轉帳 38,523元

111/04/07 薪資轉帳 38,242元

111/03/04 薪資轉帳 36,318元

111/01/26 薪資轉帳 65,000元(年終獎金)

111/01/26 薪資轉帳 33,499元

111/01/05 薪資轉帳 34,689元

借款人W小姐名下銀行負債：

1.A銀行信用貸款核貸60萬／分七年本利攤還／月付金約9,059元(利率約7%)／餘額剩51萬元

2.B銀行信用卡：信用額度10萬元／刷卡分期未清償餘額約4萬元／帳單最低應繳款5,346元／全額繳清

房屋所有權人兼保證人(1)H先生目前職業、收入、負債、繳款信用狀況：退伍不久、目前仍待業中，無銀行負債信用正常。

保證人(2)W小姐目前職業、收入、負債、繳款信用狀況：任職資本額5萬元微型企業、擔任職稱為服務人員，年資約1年6個月，薪資(領現金)約3.6萬元，信用正常。

最近三個月內聯徵被查詢次數：台北富邦銀行婉拒

對本案分析與運作規劃：

1.由於本案擔保品曾有狀況，故謹慎先初步先對房屋查詢並初步估價，同時與委託人諮詢本次借款人與保證人工作收入與信用往來等情況；待狀況能充分掌握後、請委託人通知借保雙方準備貸款所需資料。

2.送銀行進行徵信時、竟查詢到借款人W小姐在10幾年前在該行曾發生過『信用卡呆帳』情況！雖然早已清償，但銀行內部仍保留其歷史紀錄；換句話說，有過不良信用紀錄要再申請房屋貸款，勢必影響到徵審觀感、甚至授信意願。

3.另一方面、銀行徵信調閱W小姐信用報告，也發現信用卡並非每月都全額繳清(幾個月前曾使用到循環信用)，導致信用評分受到影響而降低。

4.續上、雖W小姐名下信貸與信用卡債務都有正常繳，但無可否認地、支出上明顯會有負擔；加上年齡稍長約50歲，影響到銀行徵審質疑其未來收入會否減少、與還款年限拉長後的授信風險，而本次房貸若核准、月付金也進一步佔支出比重更多，故希望借款人主動提供親屬做為一般保證人。

最終審查結果：銀行核准房貸總金額為300萬元／分為20年本息攤還／利率1.86%（指數+0.7%浮動計息）／月付本息金額約14,979元(以銀行計算金額為準)／開辦手續費5000元／綁約二年限制不能清償／全核給現金、不代償信貸與信用卡債務

另外我們跟銀行申請『額度內已繳還之本金做成理財型房貸』：可循環動用、未動用則不計息／動用部分以日計息，利率2.61%（指數+1.45%浮動計息）／合約期約訂三年、三年後視情況再給予延長或中止。

結案後心得：對於本案、最早得知此擔保品曾發生過事故，因為這事故屬於各家銀行負面表列、只要知道就都不會承作，故對於鑑價部份我們更謹慎小心；直到鑑價問題排除，接下來也須面對借款人年齡與收支比等問題，到最後還能協助爭取300萬一分不少、也不代償信貸與卡，更爭取到『額度內已繳還之本金做成理財型房貸~利率2.61%』的最低數據！相較於台新、新光等銀行理財房貸動輒4%起跳到7%都有，確實對借款人的負擔明顯降低不少，也增加了不少方便性。

最後誠摯地感謝H小姐與W小姐的耐心等待與積極配合，也預祝她們工作順利、身體健康、理財有成。

本篇真實案例，非經『作者本人同意』不得轉載~如發現網友擅自轉載刊登，將以違反『著作權法』提出告訴！請自重。

轉載 2022/08/23 【聯合報／巫其倫】

中央銀行調升利率之後，帶動房貸利率上升，央行今公布7月本國五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀）新承做放款利率，其中，購屋貸款利率已升至1.703%，為2016年2月、逾6年來新高；房貸金額則是558.93億元，較上月續減48.05億元，已連2月下滑。

央行今公布7月本國五大銀行新承做放款加權平均利率為1.475％，創2018年5月以來新高，較6月的1.440％上升0.035百分點，除因部分銀行承做利率較低的地方政府貸款案，使資本支出貸款利率下降外，其餘各類貸款利率皆因伴隨本行6月升息，而較上月上升。另外，7月五大銀行未承作國庫借款，致五大銀行新承做放款加權平均利率同為1.475％，較6月1.513％下降0.038個百分點。

央行經研處副處長蔡惠美指出，購屋貸款利率已達1.703%、較6月上升0.089個百分點，在央行6月升息之後，7月五大銀行都已調升利率，但少數銀行房貸利率是採季指標利率，部分銀行8月還會調升，將持續推動利率小幅上揚。

從房貸金額來看，6、7月新承作購屋貸款金額都稍微往下走，這部分從六都建物買賣移轉棟數月增率就可看出，6月月增率為負6.73%、7月更擴大為負13.27%，移轉棟數下降，已反映到購屋貸款金額下滑。此外，也有少數銀行整批分戶貸款較上月減少，且有些銀行在房貸管控轉趨嚴謹，都會使購屋貸款金額下降。

對於新增房貸金額連2月下滑，是否顯示房貸承作縮減已成趨勢？蔡惠美指出，就六都移轉棟數來看確實是逐月減少，量縮的主因包括疫情、央行升息以及政府打炒房政策影響，另外國際景氣下行風險也帶來衝擊，就當前房市來看，建商推案趨緩、交屋也延後，都會影響到買賣移轉棟數表現，自然會呈現在到購屋貸款變化上。

她也提到，大台北地區房價7月月增率為1.04％、年增率則為6.96％，年增幅已覺上月7.49％下降，多少反映出房市需求情況，整體大台北房價漲幅確實出現趨緩。至於是否祭出下一波打炒房措施，她強調，健全房市是部會通力合作，其他部會將持續觀察特定地區、少數地區是否還有投機炒作行為，例如內政部可能會考慮修正平均地權條例，各部會都會密切觀測市場目前動態。