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轉載 2022/08/18 【經濟日報／游智文】

聯徵中心及不動產資訊平台資料顯示，30~40歲族群今年第一季購屋總價為1112至1153萬元，比起2011年第一季，總價分別多出386至416萬元。進入30歲世代的八年級生為了因應高房價，多透過長年期房貸因應，因此統計今年第一季國人平均房貸期數達289個月，比起10年前房貸年限就多了5年多的時間。

資料來源／信義房屋

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，10年前20年期房貸是主流，現在30年期的房貸才是主流，雖然這幾年經濟成長，國人所得也緩步增加，但一定比不上房價上漲的速度，部分購屋人可能有父母幫忙支付一些頭款，但大多數的購屋人多透過拉長還款年期方式，降低每月的房貸壓力，10年前可能還沒有甚麼人申請30年期的房貸，現在則已經是相當普遍。

根據聯徵中心資料，10年前國人30~35與35~40歲的購屋人，平均購買總價697萬元與767.5萬元的房屋，房貸金額約落在515萬與560萬元，不過經過兩波房地產大漲，今年第一季國人30~35與35~40歲的購屋人，購置房屋總價都衝破一千萬元，分別購屋平均價格為1112.7萬與1153.6萬元，比起10年前總價多出386~416萬元。

根據內政部不動產資訊平台統計，今年第一季全國新增平均房貸期數，已經拉長到289期，平均房貸年期超過24年，創下統計以來的新高，相較10年前的226期，足足增加了63個月，也就是房貸族10年來為了降低房貸負擔，房貸多揹5年多的時間。

曾敬德指出，每個世代都有自己不同的難題，政府為了降低民眾的居住負擔，也提出社宅、拉高租金補帖等政策，同時也祭出政策打壓投機行為，不過高房價問題仍難解，民眾購屋時應該留意未來利率還是有一些往上調的空間，避免將財務槓桿用到極致。

轉載 2022/08/01 【工商時報／朱漢崙】

北部六大重劃區房價漲太多，銀行業者自行出招嚴控房貸風險。金融圈人士指出，包括三峽、五股、淡水、青埔、林口及新莊六大重劃區均被點名，部分銀行承作房貸成數大多數已被壓低至不到6成，很明顯銀行正用類似「以價制量」的方式，透過縮減成數來婉拒對這些地區新房貸。

銀行業者指出，上述的重劃區，原先各有包括了工業區開發、輕軌、桃園航空城、副都心等各類題材，但現在央行升息加上政府打炒房措施、股市修正、經濟趨緩，勢會帶動房市下行，先前房價上漲、但實際上距離北市仍有一段距離的重劃區，讓銀行格外擔心後續價格變化。

銀行業者私下指出，三峽、五股、淡水和青埔，目前除非是交通運輸共構點才作，且絕大多數房貸案成數都被壓低在僅5成至6成，至於林口，新莊比上述四個地區的貸放成數相對較高，但也要看區域，例如像是新莊若離捷運站很近的地點，銀行願意承作，其他地點則會相對注意。

此外，銀行也強調，先前外界關注房市，向來以蛋白、蛋黃區定位，但比起蛋白區，現在更嚴重的是「蛋殼區」，舉例來說，屏東、台南一些偏鄉地區，許多都被看成「蛋殼區」，因為「科學園區」效益牽動房價大漲遠超過全國平均值，例如去年以來都有到2成、3成的漲幅，連宜蘭部分地區都被銀行業者認為有「漲過頭」現象。

由於央行升息使資金緊縮，加上打房措施一定會帶動房市下行，令銀行憂心這些區域一定首當其衝。

目前豪宅的界定，台北市是7,000萬元，新北市豪宅是6,000萬元，其他縣市是4,000萬元，豪宅的貸款成數已被央行壓到4成，銀行主管指出，上述重劃區的推案現在都不是大坪數，因此總價不太容易到「豪宅」的標準，但由於當地房價下行風險不低，因此銀行在承作房貸時，即便不是豪宅房貸，而是首購族或換屋族房貸，也會非常小心。

轉載 2022/07/22 【591房屋網編輯部】

第一建經統計聯徵中心資料指出，全台授信額度從2013年到2022年的增幅為41.5%；其中，高雄市近10年來平均貸款增幅達59.6%，是六都中貸款增幅最高的縣市，台南市則是六都中增加最多房貸族的地區。業者說明，授信額度翻倍，主要是受到房價飛漲、新屋交易量增加及自用購屋等三大因素影響。

因房價上揚、自住型購屋回歸市場主力 全台授信額度增加

據《經濟日報》報導，第一建經觀察六都近10年授信額度變化，高雄市平均貸款額從新台幣468萬元成長至747萬元，增幅59.6%最大；其次是台南市從444萬元增加至698萬元，增幅57.2%；而台北市從1372萬元增加至1650萬元，增幅20.3%，是六都中平均貸款增幅最小的地區。

第一建經總經理謝萬雄表示，貸款授信額度的變化，主要是反映擔保品的價格和價值。近10年來，全台授信額度增加41.5%，主要是受到房價增漲、新屋交易量增加、自用購屋增加等三大因素影響。

謝萬雄指出，銀行普遍對新案的放貸成數較佳，觀察聯徵中心2013年、2022年第1季全台屋齡3年內貸款件數比例為30.5%，較2013年第1季的22.5%，增加8個百分點。顯示10年來整體房價上揚，讓平均授信額度明顯增加；加上政府近年透過信用管制降低多屋族的貸款成數，所以當自住型購屋回歸為市場主力，整體的貸款成數和授信金額也會隨之成長。

台南地價、房價逐年成長 新增房貸族也跟著成長

另外，六都中近10年來新增房貸人數，成長最多的是台南市，從2013年第1季的1292人成長至今年同期的3064人，增幅為137.2%，其次為台中市的107.3%，台北市則微幅減少7.3%，高雄也下降5.1%。

台南市新增最多房貸族，授信額度成長幅度也位居六都第2名。對此第一建經研究中心副理張菱育分析，主因是台南市為六都中房價最低之區域，且自從縣市合併後，獲得更多資源挹注，也陸續發展許多公共及交通建設、新興重劃區；加上台積電進駐台南科學園區，亦帶動人口遷移，更推升住宅需求，地價、房價因而逐年成長。

轉載 2022/07/23 【經濟日報／楊筱筠】

反映央行6月升息半碼（0.125個百分點），中央銀行昨（22）日公布6月五大銀行新承做購屋貸款利率，月增0.013個百分點至1.614％，寫2020年1月以來、兩年半新高。央行經研處副處長蔡惠美解釋，主因央行在6月17日升息半碼，6月22日中華郵政也配合升息，連結中華郵政利率的新承做購屋貸款利率隨之調升，但因各金融機構升息時間落差關係，有些為月調整或季調整，目前尚未足額反映央行升息幅度，7月新承作購屋貸款利率估將再走高。

6月五大銀行新承做購屋貸款金額月減78.83億元至606.98億元，寫四個月以來新低。蔡惠美解釋有四個原因，第一，疫情以及政府部門打炒房、經濟金融情勢比較動盪等因素影響，6月六都建屋買賣移轉棟數月減6.73％。

第二，央行今年以來在3月、6月分別升息1碼與半碼。

第三，部分銀行整批分戶貸款略為下降。

第四，少數銀行開始控管貸款，導致新承做房貸金額略微減少。

但蔡惠美強調，此數字為台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀的購屋貸款表現，目前國內大型房貸放款銀行不乏民營銀行，因此該數字主要提供民眾了解、觀察市場動向。五大銀行新增房貸利率升至1.614％， 寫2020年1月以來新高，月增加0.013百分點，上一次高點2020年1月利率為1.617％，且為連續七個月成長。

根據央行資料統計，6月五大銀行，包含台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀新承做放款加權平均利率為1.440％，較5月的1.435％上升0.005百分點，且為連續五個月增加並寫2019年7月以來新高。

央行官員解釋，主因除部分銀行承做利率較低的大額公民營企業貸款增加，使週轉金貸款利率下降外，其餘各類貸款因本行升息利率均上升所致。若不含國庫借款，則今年6月五大銀行新承做放款加權平均利率為1.513％，較5月的1.486％上升0.027個百分點。另外，6月資本支出貸款利率月增0.347個百分點至1.905％，但貸款金額月減83.29億元至771.91億元，蔡惠美解釋，利率增加主因受到央行升息，金額減少則是部分銀行土建融貸款較上個月減少。

轉載 2022/07/24 【經濟日報／廖珮君】

6月股債市大跌，間接牽動了國銀承做房貸量能，6月銀行大戶因資金調度降存款水位，銀行端不動產30%法定限額再度拉警報，加上6月也開始反映3月升息，房貸息走高壓抑了交易量能，這三大關鍵讓房市供需同步降溫，銀行房貸水龍頭再關緊。

銀行主管說，6月六都交易量出現明顯衰退，量跌逐月擴大，顯示市場對房市後市看法愈趨謹慎，除自住的剛性需求外，投資或置產等需求端明顯減少。該主管也說，6月各銀行房貸戶採季調的房貸息，開始陸續反映3月央行升息幅度，預估下半年隨房貸息一路走高，交易量縮會更加顯著。

市場需求端減少，銀行供給端也再緊縮

另一家行庫主管說，6月股債市大跌，市況差讓銀行投資部位出現評價減損，侵蝕淨值，也影響了資本適足率，部分行庫為了維持資本適足率，只能反向減少高耗資本的風險性資產，土建融、投資房貸戶首當其衝。加上6月又逢銀行存款大戶因每半年做資金調度，存款餘額下降，連帶牽動銀行72-2條的不動產放款30%限額，也讓銀行房貸縮手。

據央行統計，6月五大銀行新承做購屋貸款金額606.98億元，若排除2月農曆過年季節性因素外，新增房貸金額已下探近九個月新低，單月減少78.83億元或11.49%，已略為反映房市量縮狀況。五大銀行包括台銀、土銀、合庫、一銀和華南銀。

轉載 2022/07/15 【591房屋網編輯部】

美國公布6月CPI（消費者物價指數）飆升9.1%，市場預期聯準會下半年還會強勁升息，台灣央行很大機率也得跟著走。房仲業者指出，若央行第3、4季各升息半碼，青安貸款利率將升破2％，一般銀行房貸地板利率也會來到1.935%。這將是睽違逾13年以來，房貸利率再次見到2%。

國內跟著市場升息連動 青安貸款今年可能衝上2%

據《ETtoady》報導，美國最新公布6月CPI年增高達9.1%，市場預期下半年美國尚有強勁升息機會，屆時國內利率也可能被迫有所動作。目前政府的青安貸款一段式機動利率最新為1.775％，若今年再升息半碼兩次，則青安貸款的利率就會衝上2%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，有些民眾為了爭取比較好的貸款成數，多會選擇「青安貸款」，但其一段式機動利率最新為1.775％，比一般民銀地板利率還高。以之前美國升息3碼，國內調高半碼推估，若央行再升息2次半碼，青年安心成家房貸利率有可能在今年也將衝上2%。

青安貸款優惠至年底 須留意非貸款期間長久適用

目前一般民營銀行的房貸利率為1.685%，若再經歷升息2次半碼，利率地板價格則會變成1.935%。且若非條件很好的地段及具有優良的個人財務條件，利率就有可能超過2%。雖未來若升息兩次半碼，一般青年安心成家房貸利率也會超過2%，不過為了爭取較好的貸款成數，即使青年安心成家的房貸利率比一般民銀地板利率還高，購屋人在比較後，還是有可能會選擇政策性的優惠房貸。

不過為了降低年輕族群的購屋負擔，有些銀行響應政策，青安貸款到今年底為止都優惠0.125%。曾敬德表示購屋人須留意這都是短期優惠政策，並非貸款期間都長久適用。

另外，曾敬德根據央行公布的五大銀行新承做房貸統計指出，上一次房貸利率超過2%，出現在2009年的一月份，從金融海嘯以後，資金面幾乎都是呈現寬鬆，民眾已經太習慣低利的環境，面對這波來勢洶洶的升息循環，雖然短期的利息負擔會較以前增加，但說不定幾年後市場環境不一樣，利率走勢說不定又是另一種局勢，因此建議購屋人不必太過緊張，只要避免資金過度槓桿，都將有助於渡過這波升息走勢。

轉載 2022/06/23 【ETtoday財經雲／陳依旻】

5大銀行５月新承作房貸利率已破1.6%，創下近2年半新高！根據央行今（23）日公佈的統計，5月已達1.601%、連6升，主因是少數銀行房貸利率採季調整，而我國央行3月升息，所以延到5月才逐步調升利率。

央行經研處副處長蔡惠美說明，我國央行3月升息1碼，雖然4月部分銀行已經反應，但有些房貸利率採季調整，因此，5月房貸利率仍比4月仍增加0.04個百分點。

我國央行６月升息第2次，有媒體關心，加上央行經過先前4次選擇性信用管制措施，會不會對房市造成壓力嗎？是否達到當初想到的打炒房效果？
蔡惠美回答，新增房貸利率持續上升，確實可壓抑房市，且周轉間貸款、消費性貸款利率也回到2020年3月降息前的水準，若單看房貸利率，預估市場都會有升息預期，估計民眾會對房市交易更加審慎。

蔡惠美也表示，不只央行會打炒房，還有金管會、財政部、內政部等部會，大家的共同目標就是希望壓抑投機行為，而目前已「慢慢有成效」；另外，地方政府7月1日起也開始課徵囤房稅，隨著措施陸續推出且持續發酵，將逐步朝正常交易市場的方向邁進。

央行也統計，5月本國5大銀行新承做放款加權平均利率為1.435％，較4月1.421％上升0.014個百分點，除了5月部分銀行承做利率較低的大額政府機關及企業貸款增加，使資本支出貸款利率下降0.248個百分點外，其餘各類貸款利率均上升；若排除國庫借款，今年5月新承做放款加權平均利率則為1.486％，較4月1.557％下降0.071個百分點。

此外，5月新增房貸金額為685.81億元，也較4月成長，除了反應六都買賣移轉棟數情況，也顯示市場仍有剛性需求，加上內政部將修法禁止預售屋換單，部分購屋者著眼與預售屋市場將因此而受限改買成屋。

轉載 2022/06/17 【591房屋網編輯部】

央行近日再次擲出市場震撼彈，宣布升息半碼(0.125個百分點)，將使有房族房貸利率飆升，不過，為了減輕購屋族群負擔，財政部指出，「青年安心成家購屋優惠貸款（青安貸款）」利率不變，將維持1.525%到年底。

1.525%有望成首購房貸最低樓地板利率

根據「中央社」報導，中央銀行昨(16)日舉行第2季理監事會議，一如市場預期利率連2升，繼3月升息1碼，這次再宣布升息半碼，調升政策利率0.125個百分點。央行表示，央行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率將分別由年息1.375%、1.75%及3.625%調整為1.5%、1.875%及3.75%，而此次央行再度升息，使不少首購族憂心房貸利率飆升恐讓負擔變重。

對此，財政部則表示，為兼顧這次中央銀行升息的貨幣政策目標，及減輕民眾房貸款資金壓力，青安貸款基準利率減少半碼優惠，將延長至今年底止，但於上述期間轉貸的借款人不適用。也就是說，只要中華郵政儲金利率不調整，搭配青安房貸利率減少半碼優惠，一段式機動利率為1.525%，將有望成為首購房貸最低樓地板利率。

額度最高800萬元 年限最長30年

「青安心成家購屋優惠貸款」由台灣銀行等8家公股銀行，以自有資金辦理，並以中華郵政股份有限公司2年期定期儲金額度未達新臺幣500萬元機動利率為基準利率，加碼計息。今年3月央行已調升利率1碼，但財政部為了減輕民眾購屋成家資金負擔，協調各公股銀行，讓青安貸款基準利率僅調升半碼，相關成本由公股銀行自行吸收，至下次基準利率調升止。

目前「青安貸款」只要符合成年，本人、配偶及未成年子女無自有住宅者都可以申請。並且適用於申請日前6個月所購置的住宅，貸款成數最高8成核貸，額度最高800萬元，年限最長30年，含寬限期3年，貸款利率計息方式共分成一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率計息方式，一經選定不得變更。

轉載 2022/06/18 【591編輯部／金筱筑】

近期央行為了抑制過熱房市交易，跟進美國聯準會腳步，再度升息半碼，今年已累積升息1.5碼，不少民眾擔憂緩款負擔變重，而傾向拉長房貸年期。專家表示，大致上來說，選擇20年期房貸的民眾可用繳房貸來「強迫儲蓄」；30年期房貸則是進可攻退可守，最適合首購族群；40年期房貸則貸款限制多，但每月還款金額低，負擔最輕鬆。

20年房貸 可用繳房貸「強迫儲蓄」

在低利年代，因為房價高、利率低，不少民眾買第二屋做投資時，會選擇「貸好貸滿」，年限也希望能越拉越長，使每月還款負擔可以輕鬆許多。不過，中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，若以這樣心態去借款房貸的民眾，一旦遇到升息循環，或是限縮年期的政策打房，就很容易明顯感受到還款壓力增加。

而且，若以公式計算，30、40年房貸雖然每個月的付款壓力小，但整體繳的利息卻遠比20年還要多出許多，因此假如民眾屬於相對收入穩定，但又沒有高資產到可以現金買房的程度，或是「本息攤還金額」佔「家庭收入」 小於1/3、甚至很需要透過繳房貸的方式「強迫自己儲蓄」的族群，只要每月房貸金額能夠游刃有餘負擔的話，就比較適合20年期限的房貸。

30年期房貸 進可攻退可守

金門地政士事務所所長、全聯會副執行長蕭琪琳認為，假如民眾收入還算穩定，每月還款金額佔收入的 2/3以下不到 1/2，而且不排除以後有換屋需求的話，30年房貸的確是進可攻退可守、剛剛好的選擇，也較適合首購族群，除了不會受到央行政策打房波及之外，由於房貸在眾多貸款商品中，利率還是算相對低的，假如民眾選擇30年期房貸貸款，以貸款1000萬，1.625%利率本息攤還來計算，20年房貸每月還款48832元，30年房貸每月還款35115元，在這之中每月13717元的差額可以選擇報酬率高的投資，讓利潤去追過利率。

40年期房貸 受利率影響更大

不過，現在也有不少民眾屬於好不容易才存到自備款、繳得薪水也通通奉獻了房子，本身也無多餘資金可投資運用，手中也沒多少貴重資產，此時為了降低每月房貸負擔，可能就會選擇申請40年房貸，但40年房貸也不是想貸就能貸，蕭琪琳表示，承辦40年房貸的銀行並不多，而且申貸時除了會看申貸者收入、信用條件等基本門檻之外，也規定貸款年限加申貸人年齡不得大於75，且貸款年限加屋齡也不得大於60，也就是說想要申請40年期的人，還得是35歲以下，購買屋齡20年以下的房子才行。

而且40年房貸的利率風險也要留意，為了抑制通膨，目前國內的低利資金寬鬆環境已經漸趨緊縮。若以40年期本利平均攤還，房貸利率1.625%試算，原本月繳28346元，可貸款千萬元；若未來升息1%利率來到2.625%，則同樣的還款金額，僅能貸款842萬元，無形中房價負擔能力就少了近160萬元。

選多少房貸年期 自身狀況是重點

蕭琪琳強調，選擇怎樣的房貸方案，最大的根本還是要考量自身狀況，而且也要注意利息變化，假如不會投資，但現金流穩定，那不妨選擇較短年限的貸款，穩穩還、強迫「存房」；若會投資，且中途有換屋、出售舊屋的可能，則可以選擇較長年限的貸款，靈活運用資金，換取更高報酬，而民眾在出價購屋之前，最好還是要請銀行鑑價，並先試算及詢問銀行，才能做好最適合自己的貸款規劃。

Tip：有些民眾申請30、40年期房貸，假如不想繳那麼多利息錢，江龍名指出，建議還是可以先辦長一點的年限，降低自己繳款的壓力，只要民眾有餘裕資金、且已過了銀行綁約的「限制清償期間」(通常為2~3年)話，就可跟銀行客服知會一聲，表示自己要請提前償還部分房貸本金，藉此讓每月還款利息負擔變輕鬆。

轉載 2022/06/19 【經濟日報／廖珮君】

央行連2度升息，200萬指數房貸舊戶，最快7月起，房貸息恐衝破1.7%達1.73~1.75%左右；新貸戶的地板價也將從1.56%攀升到1.685%，房仲業者直言，依央行此升息速度，最快年底前，房貸息將上探2%追上14年前、2008年金融海嘯前的水準，國人買房抗通膨效果恐降低。

各銀行房貸指標利率（i）多以六大或七大行庫一年期定儲機動或固定利率平均值計算，各行庫最新存款牌告利率20日生效，連帶牽動各銀行房貸指標利率的漲幅。尤其這次各行庫一年期定儲固定利率調幅、多遠高於機動利率調幅，換言之，各銀行的房貸指標利率若是釘住「固定利率」做指標加碼者，房貸戶的付息壓力就會較高。

以七大行庫來看，土銀、合庫、兆豐銀都是釘住「六行庫一年期定儲機動利率平均數」，台銀、第一銀、華南銀、彰銀（2801）則是釘住「六或七行庫的定儲固定利率平均數」，台銀更是釘住六行庫一二三年期定儲固定利率平均數，指標加碼最高。

據初步計算，7月起土銀、合庫、兆豐（2886）銀房貸舊戶，房貸息將增加0.125個百分點，台銀、第一銀、華南銀、彰銀房貸舊戶，房貸息則會上升0.145~0.1555個百分點，換言之，七行庫共約94.8萬房貸舊戶，房貸息最高將上探1.75%。若以房貸1000萬、20年期，以最高房貸息增加0.1555個百分點、達1.76%來估算，一年本息均攤將增加8676元，對一般首購族也算是不小的負擔。

至於7月起的新貸戶，銀行主管坦言，各銀行「房貸地板價」一般會參考公教人員房貸利率，今年3月央行升息後，公教房貸利率已達1.56%，若郵儲機動利率這次也僅升息半碼，市場房貸新地板價將是1.685%。

行庫高層坦言，就算房貸指標利率（i）「升很多」，但為了市場競爭力、維持一定的房貸水位、及續搶首購族，多數銀行對新貸首購族，房貸息仍會盡量往1.685%地板價靠攏。但該行庫也坦言，就算是首購族的新貸戶，想要拿到1.685%地板價也不容易，得符合首購的A級客戶、低貸放成數，還得送區域中心或區營運處審，據了解，從3月起拿到房貸地板價者占比已非常低。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛說，若依央行此升息速度，估計最快年底前，房貸息就會攀升到2%，追上2008年14年前金融海嘯前的水準，若再加上稅費負擔，預估包租公、置產族的購屋需求將會減少，甚至「買房抗通膨」的功能也會失效。他說，在央行信用管制、加強金檢、升息、內政部打炒房等諸多壓力下，住宅投資客已快速退場，以租金收入為主、利息負擔為核心的晚近包租公也因利差被逐步擰乾，也開始陷入觀望。

轉載 2022/06/13 【經濟日報／盛季瑩】

買房，對很多民眾來說，不僅僅是一項人生成就的解鎖，更代表將進入人生新階段，開始安家立業，肩上將扛起更多的承諾與責任。為了理解目前房貸負擔能力，內政部以20年期本利均等攤還，貸款成數為七成的房貸，除上中位數月家戶可支配所得為標準來計算，了解每月應該償還的房貸，在這些家庭中占了多少比例。

然而依據內政部房價負擔能力指標統計顯示，2021年第4季全國房貸負擔率為37.83%，五都中台北市來到65.09%、新北市來到50.02%，代表收入中有50%以上都要拿去繳房貸，民眾房價負擔愈來愈高。這樣的統計，忍不住讓人擔憂，萬一在償還房貸過程中，自己要是出了什麼意外，龐大的房貸是不是會對家人造成經濟負擔？

其實，透過房貸壽險給家庭多一道防護力。房貸壽險就是與房貸和定期壽險結合，將可能的風險轉嫁給保險公司。針對預算較緊迫且有房貸需求的民眾，考量規劃保險保障時，房貸壽險的優先順序應該較高，其保費負擔相對較低，且又能幫助家人在喪失經濟支柱時，不會因無力負擔房貸而導致居無定所；接下來再考慮加購一般壽險，例如定期壽險來補足過渡時期的保障需求。

圖／經濟日報提供

而背負房貸的貸款人作為被保人來購買房貸壽險，可選擇先將身故的理賠金向銀行償還房貸，如果萬一天有不測風雲而不幸過世，理賠金就會直接用於償還房貸，若有剩餘的理賠金，會給付給房貸壽險契約的受益人；也可選擇將理賠金直接向受益人給付，再由受益人決定該理賠金的用途。

央行升息，加上政府對於炒房的管制措施，今年房市比起去年可能降溫，然而在經濟情景不明的情勢下，更是需要利用房貸壽險讓家人保有一個沒有負擔的房產。台新人壽首重家庭保障，去年推出「台新人壽福氣滿屋定期保險」為房貸族提供全面性升級的保障，轉嫁人生意外風險，提供意外傷害身故關懷保險金；依第1至第11級失能等級，給付最高保額60%的意外傷害失能安養保險金以及特定意外傷害事故和海外意外傷害事故額外給付一倍保額等保障內容。

另外，市面上也有加強癌症保障相關險種，以台新人壽的「樂活滿屋定期保險」為，主要訴求為初次罹患癌症或輕度癌症額外給付1%保額，初次罹患重度癌症額外給付10%保額。在風險發生時減輕經濟負擔，讓家庭的經濟支柱能無憂無懼地打拚實現夢想，給最愛的家人最實質的照顧。

（本文由台新人壽資深副總經理盛季瑩提供，記者齊瑞甄整理）

轉載 2022/06/13 【591房屋網編輯部】

近期房市在央行升息、政府打炒房等態勢下，買氣逐漸降溫，讓公股行庫的房貸業務吹起寒流，根據銀行局統計，今年首季國銀房貸業務雖較去年底成長1.8%，但其中土銀、台銀及合庫僅有0.6%、1.7%、1%成長，低於全體國銀平均值。業界人士分析，在政策影響下，各大行庫自去年下半年對承作土建融等放款業務開始縮手，更有不少行庫為避免被政府「盯上」，採取以價制量方式，讓房貸業務熄火，才導致整體成長幅度放緩。

政策緊迫盯人 房貸成長趨緩

萬眾矚目的央行理監事會議，將於本周四(16)召開，《工商時報》在相關報導中提到，有不少公股金融圈人士認為，隨著美國聯準會釋放的鷹派訊息來看，央行為了避免台北利差造成資金流出，至少也會跟進升息半碼（0.125百分點）。因此，對房地產相關行業如建商來說由於，土建融的成數現在幾乎已「降無可降」，且許多中小型建商都已開始退場，因此若要再採房市管制措施，以對「二房」下手的可能性最高。

相關人士也指出，在政策氛圍影響下，各大行庫從去年下半年起對土建融業務的承作就開始縮手，也因此影響房貸最大宗的整批性房貸業務進件，加上早在央行3月升息前，就有不少行庫藉提高利率、降低成數等方式，來避免因房貸業務成長量太大遭到官方「盯上」的例子。

而目前央行可能採取的措施可能有三種方式，一是繼去年9月取消六都加上新竹縣市的二戶購屋寬限期後，現在可能全面取消；二是限縮房貸年期，例如最高不得超過20年；三是直接調降借款成數，最高成數可能降至七五成或六成，除了全國各地區一體適用，也有可能僅先調六都及新竹縣市這幾個區域的二房成數。

調降貸款成數 換屋族衝擊最大

行庫主管分析，其中以調降成數對於換屋族的衝擊最大，遠大於去年取消寬限期的衝擊，因為將使得要換屋的族群，將因為貸款成數短缺，直接面臨到新屋交屋時現金不足的問題。

至於民營銀行首季房貸情況，中信銀較去年底房貸成長2.7％，富邦銀則達4.5％；若以全體國銀今年首季比起去年底的房貸業務成長量來看，首季房貸淨增加1,599億元，其中富邦銀淨增加231億、中信銀增加194億，至於台銀增加147億元，土銀與合庫今年首季的房貸業務增加則都未超過百億元。

轉載 2022/06/09 【工商時報／孫彬訓】

針對有國銀降低房貸加裝潢貸款的上限，公股銀行評估，由於相關的裝潢貸款商品占房貸申請件數比重仍低，且未有遽增，成數也不高，暫時沒有調降比重的規劃。目前公股銀因配合鎖定首購族政策，主要還是看重政策房貸的青年安心成家等房貸，並搭配銀行自行推出的首購優惠房貸，且如合作金庫銀行、土地銀行、臺灣企銀等都沒有裝潢相關貸款。公股銀指出，就算有推出裝潢貸款的公股銀，成數也都不高，甚至還有銀行要提出支出憑證等證明。

華南銀行指出，現行提供的裝潢貸款產品（好利家值貸），目前貸款金額上限為買賣契約價或銀行鑑估值取低者的10％；以2021年申請情形為例，申請件數大約200件，將擬維持現行規範，未來視市場反應動態調整。

第一銀行2020年1月推出「加值型信貸專案」，借款人若有房屋裝修、購置耐久財、其他消費性，以及投資理財等用途所需款項皆可申辦，額度依擔保品鑑價金額的0.5成範圍內辦理，但符合央行管控的案件不得申貸該專案。彰化銀行則表示，裝潢貸款會徵提合約、支出憑證等相關文件。

一銀為配合央行管控措施，辦理購置央行管控規定不動產的消金案件，會徵取切結書，切結無另以修繕、周轉金或其他貸款名目增加貸款，查詢有無向金融機構額外增加貸款，落實相關查核事項，並考量放款成本與合理利潤予以差別定價，倘屬央行管控案件，有別於一般客戶案件，酌予調高利率。

華銀則是於2020年12月7日央行實施不動產信用管制前，即已針對投資客自行規範貸款成數、利率、寬限期等條件；央行不動產信用管制實施後，除依照央行成數及寬限期之相關規範辦理外，利率部分另依照借款人提供之建物用途及收入負債比率等考量，進行差異化訂價。華銀表示，為避免民眾未確實審酌自身財務負擔能力，即受不動產投資課程誘導買房或組團炒房，已於官網及營業廳投放相關警語，提醒民眾應多加留意。

轉載 2022/06/02 【591房屋網編輯部】

中央銀行預計將於本月16日召開第2季理事會，根據《工商時報》報導，金融人士指出，當天美國聯準會可能再升息2碼，推估央行也會再次跟進上調，少則半碼、多則1碼。對此，中華經濟研究院表示，房地產景氣和利率有很大的影響，若明年初利率水準達到2％，可預見房市將會慢慢停滯。

預估央行6月最多升息1碼

6月16日除了美國聯準會將發布利率決策會議外，包括英國央行及日本央行均將舉行決策會議，台灣央行也將於當日舉行第2季理事會。對此，金融人士美國今年以來採取鷹派升息，全力壓制40年來的高通膨，但卻開始引發不利經濟成長，甚至可能造成衰退的擔憂。此外，央行總裁楊金龍更早在2021年12月就預告，今年將朝向緊縮的方向，並提醒房貸戶，應留意房貸利息負擔增加，對家庭財務可能的影響。推測6月16日也將跟進美國聯準會上調，少則半碼、多則1碼。

利率達2%房市將逐漸停滯

對此，中華經濟研究院長張傳章1日表示，近期經濟情勢不確定性大增，央行6月理事會的利率調整相當關鍵，在物價上漲不容忽視下，又要防止升息帶給經濟成長不利，每次升息半碼、至多1碼的機率較高。中經院副院長王健全也表示，房地產景氣和利率有很大的影響，央行3月升息1碼，接下來3季會不會升息，是影響房市的重要因素，若央行下半年如果持續升息，明年初利率水準達到2％，可以預見對房市將產生顯著影響，市場就會慢慢停滯。

轉載 2022/05/30 【工商時報／朱漢崙】

針對銀行以專案爭取房貸戶轉貸，銀行業者分析，目前市場積極爭取房貸戶轉貸的銀行業者，所爭取的轉貸戶有些以清償部位超過兩成，有些則以超過四成為目標，其中尤以已清償現有房貸超過四成的客戶最受青睞。

銀行主管分析，這類房貸戶若轉貸，除了現有的房貸一併轉檯，更重要的是較能衍生出更高的「理財型房貸」額度，接下來還能發揮對於自家銀行財富管理業務，諸如投資債券、基金等商品的外溢效果。

舉例來說，倘若原借款戶的原有房貸金額為1千萬元，已經清償了400萬元，則剩下的600萬元繼續由轉貸之後的銀行承作房貸，還可再空出400萬元的額度作理財型房貸的額度，而倘若房價有增值，依照借款規定計算，若房價增值200萬元，最高借85成，那麼還可再增貸170萬元，最高8成則可增貸160萬元。

至於借款年限，由於央行已屬意，只有首購族即自用住宅的購屋貸款最長借款期限才能30年，銀行業者指出，理財型房貸的借款年限不會給到30年，最多給20年。

除了看好理財型房貸的業務擴張空間，台股大震盪引發國人賣股避風頭，也因此反而帶來銀行承作房貸業務的空間。

金融圈人士指出，原本在去年底許多銀行的不動產放款都已到銀行法第72條之2的「臨界點」，但現在情況已有改善，且原因和台股有關，因為今年首季以來股市重挫，很多投資人因此縮手處分台股，因而使銀行的存款部位大增，也使得銀行意外獲得承作新房貸業務空間。 據了解，不少銀行因而新增不少可擴張房貸的空間，因而能爭取來自其他銀行的轉貸業務。

轉載 2022/05/30 【591房屋網編輯部】

隨著升息、央行限縮房貸年限等隱憂逼近，購屋族想買房越來越不容易。然而根據媒體報導，升息之下讓銀行放款出現利差，加速房貸業務競爭，有銀行為了吸引其他銀行的貸款戶轉貸，祭出最低利率1.63%、85成的優惠條件；其他銀行也紛紛跟進，但多數成數仍以8成為限。銀行業者分析，房貸成數高低，主要是反映銀行對於未來房價走勢的判斷，只要借款人自身財力沒問題，加上該擔保品條件不差，銀行判斷有漲價空間，那確實有可能談到優惠條件。

轉貸條件好壞 擔保品是關鍵

隨著升息時代來臨，銀行放款利差出現，房貸業務也再度進入新戰國時期。根據《工商時報》報導，目前排名房貸業務第三大行的中國信託，近來推出利率1.63%、房貸最高85成的優惠條件爭取其他銀行貸款戶轉貸；其他數家銀行業者也推出爭取房貸轉貸戶的方案，但多數成數仍以8成為上限。

銀行業者分析，成數高低主要在銀行業者對房價走勢的研判，弱勢借款人自身財資力沒問題，那擔保品本身是否有繼續漲價的條件就成為判斷重點，倘若銀行認為目前擔保品所坐落的地區房價還有恐間，那確實有可能談到85成這種超優成數。

至於中信銀提出最低1.63％起跳的利率，也引發市場矚目。資深國銀主管指出，目前市場首購最低房貸利率不含貸款青安為1.56%，因此中信銀行推出的1.63%房貸利率在市場仍有一定競爭力；若以理財型房貸來說，1.63％的利率更具吸引力，因為理財型房貸比一般房貸利率會增加10～20點（1點是0.01百分點），中信銀等於是以房貸最低利率加碼不到10點來訂價。

祭優惠條件 目的為擴大客群

行庫主管分析，中信銀祭出較高成數，應與對房貸業務固樁，同時爭取其他銀行的客戶作為其信用貸款、財富管理等消金業務的新客源有關；而且比起房貸業務的本身，中信銀更側重的應該是「理財型房貸」的業務拓展，以及借款戶房價增加所衍生的理財型房貸空間。

國銀主管指出，這類理財型房貸，不像一般的房貸會受銀行法第72條之2的限制，因為透過理財型房貸所貸出的資金，銀行已有限制客戶用途，不能用於買房子，而是用來作為生活開銷支出的零用金或投資財源，所以不會受到銀行法第72條之2的不動產放款總量不得超過存款及債券發行30％的上限，成為銀行擴張消金的重要渠道。

轉載 2022/05/24 【經濟日報／游智文】

央行擬針對特定區域第二屋限制房貸年期，房仲表示，若買房只能貸款20年，估算家庭每月要有六位數高所得，才有望在六都生根落戶，許多的換屋族，恐將被擠出都會區。

房價漲不停，央行日前表示考慮針對特定地區縮短房貸年限。台灣房屋以聯徵中心去年Q4的六都平均鑑估值，試算各都20年期房貸的每月還款金額，並以房貸佔月薪的三分之一，推算可合理負擔的家庭月收入。

結果顯示，台北市月繳房貸高達9萬元，換算家庭每月需有27.3萬元的高收入，才有辦法取得首都門牌，而負擔最輕鬆的桃園市，每月也要繳3.8萬元的房貸，推算家庭月收入亦須達11.6萬元。

資料來源／台灣房屋

轉載 2022/05/23 【ETtoday財經雲／陳依旻】

銀行4月陸續調升房貸利率，央行今（23）日公布五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀） 本月房貸利率 為1.561%，較上月增加0.183 個百分點，但因並非足月即調整，為陸續升息，因此，整月利率僅增加0.183百分點，但仍創下連 5 月成長的紀錄。

央行統計也指出，5大銀行4 月承作購屋貸款金額月減 120 億元，央行說明，中央銀行經研處副處長蔡惠美指出，因央行實施四度管制措施奏效，加上升息、疫情昂、3 月交屋量較多，使 4 月分戶貸款較上月減少等原因所致。若不含國庫借款，4月五大銀行新承做放款加權平均利率為1.557％，較3月（1.351%$）上升0.206個百分點。

3月升息效應基本上已在4月反映完成，但在房貸利率部分，因為參考的指標有很多，各銀行調整利率日期也不盡相同；如台銀、土銀要到5月10日才調整基準放款利率，因此還是有部分利率調幅會到5月才反應。

不過，4 月移轉棟數未有明顯下滑，六都 4 月移轉棟數共 2.24 萬棟，僅年減 0.36%。其中，以南部下滑幅度較為明顯，台南市 1,933 棟、年減10%；高雄市3,389 棟、年減 9%。其餘則是新北市 4 月移轉 6,113 棟、年減 3%；桃園市 3,687 棟、年減 2%；台北市 2,747 棟、年增 1%；台中 4,570 棟、年增 18%。

針對第2季房市發展是否會受疫情影響？蔡惠美指出，去年疫情升溫後來到3級警戒，對房市的直接影響是看房意願降低，而今年5月起確診人數攀高，雖然沒有3級警戒，但應該還是不利於房市發展。「但自住買房需求一直都在。」蔡美惠指出，民眾就算現在不看房，還是可能會有遞延效果，所以，第2季房市是否降溫仍無法現在判斷。

轉載 2022/05/19 【591房屋網編輯部】

要收傘了？根據金管會最新統計，台銀、華南銀、國泰世華銀和兆豐銀等四大銀行，今年3月房貸年增率持續探低，幾乎全回到2019~2020年增率狂飆前的水準，其中國泰世華銀和兆豐銀，成長幅度都都一口氣從雙位數降到個位數，房貸可說全面縮手。銀行主管指出，3月房貸年增率下降。除了因受惠去年下半年房市熱潮，銀行業績早早就達標外，也與金管會、打炒房等大環境變化有關。

轉載 2022/05/12 【經濟日報／朱曼寧】

央行總裁楊金龍今（12）日表示，國內銀行不動產貸款集中度仍偏高，選擇性信用管制「還有空間」，可能瞄準3方向，包括縮短30年以上房貸期限、六都或漲幅較高的地區調整貸款成數、第2戶納入貸款成數規範，對此，房產專家坦言，沒有30年房貸，首當其衝的就是首購族與建商。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，從大環境來看，升息加上第五波打房措施，比較要留意的是降低實質購買力，直接從買方進行截斷，可能產生房市流動問題，對建商來說，土建融升息壓力之外，沒有30年房貸後，未來交屋時，房貸違約率恐將攀升，引發金融不穩定的問題。