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轉載 102/12/28 【蘋果日報／洪安怡】

2013年3月上路的「以房養老」方案，以反向抵押貸款的方式，讓老年人將房產抵押給政府，換取每月資金領取。但傳統留房產給下一代的觀念，加上申請資格的限制較多，使得該方案目前仍無人申請。專家提醒，有需求但不符合申請資格的民眾，可改將房產出售後，改買收租套房，以租金作為可活用的資金來源。

隨著國內人口結構邁向高齡化，老年人的照顧與安養問題備受重視，內政部統計，國人住屋擁有率高達79.2%以上，不少退休族空有房產，手邊卻無可供活用的資產，此時，將房產反向抵押貸款的觀念正符合此需求。房產反向抵押貸款指擁有房產的民眾，將房產抵押給銀行，銀行會根據借款人的預期壽命與房產價值進行評估後，讓借款人分期拿取現金，直至借款人去世，銀行則獲得該屋的產權。

抵押年利率1.417%

台灣由內政部於2013年3月1日上線「不動產逆向抵押貸款制度試辦方案」，即所謂「以房養老」，申請資格限定超過65歲，無法定遺產繼承人的國民，可將房產抵押給政府，比照國民住宅利率1.417%，採終身每月給付，以65歲男性，房產價值300萬元估算，可得每月給付8200元。

「以房養老」方案試辦人數限定為100人，試辦實施時間至2017年12月31日，申請人應檢附申請書與相關資料備審，審查通過後2個月內辦理簽約。該項業務由政府出資，土地銀行代辦，相關承辦人員表示，截止目前為止仍無任何民眾申請。土地銀行認為，無人申請推估為條件限制過於嚴苛，若能放寬配偶標準較能符合民眾需求。

傳統觀念難以接受

「以房養老」提供擁有房產卻缺少流動資金的民眾一個理財選項，讓老年人能在自己的家中頤養天年，解決人口結構高齡化的退休族安養問題，雖立意良善，但一方面台灣傳統觀念會將房產留與下一代，較難接受將辛苦掙得的房產抵押給政府，二來條件限制嚴苛，許多有需求的民眾難以受用。

台灣房屋智庫研究員洪佩君提醒，未來有「以房養老」規劃的民眾，首先要注意購屋的保值性，承貸銀行勢必會嚴格審核標物的客觀條件，條件愈好才能換得愈高的貸款金額。而條件不符合政策的民眾也可考慮「以租養老」，利用投資型的小套房收租，以租金作為收入來源，規劃完善的退休生活。

以房養老條件限制


項目 / 內容
★個人條件
．65歲以上國民
．無任何民法法定遺產繼承人
．最近1年居住國內超過183日
★抵押之房產條件
．房產為借款人自用並設籍
．房產用途為住宅；如農舍、套房、公寓等
．房產價值上限不超過社會救助法中低收入戶標準
．單獨擁有房產，貸款期間亦不能將房產出租或移轉
．房產無任何抵押設定


資料來源：《蘋果》採訪整理