Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2014/12/27 【蘋果日報／周以欣】


領固定薪水的你，想買房投資，自備款夠嗎？靈機一動，和親友集資，或許是好主意。但專家提醒，為避免日後物件轉移、獲利分配時產生糾紛，所有細節務必「白紙黑字寫清楚」、查明稅務問題，免得還沒嘗到甜頭，先吃又長又臭的官司。


首先，集資買房可採「共同登記」或由1人單獨登記、報稅。House123執行長邱愛莉指出，銀行供「共同登記」的貸款成數較低、利率較高，因此多數人採後者，「但再熟識的親友集資，都一定要簽契約！」她說，契約內容應註明退場機制（房價或時間點）、由誰負責等條件；合約之外，最好還有第3方或律師當證人。

預告登記添保障


「集資買房，其實隱藏著對外、對內的法律關係。」包租公律師蔡志雄分析，「對外」即登記人簽下「物權」，擁有該房地所有權，且公開可查詢。然而，「對內」契約的效力，僅發生於簽署人之間，也就是說，若登記人私自賣此屋，其他人無法限制其處分的權利，「就算拿合約去告，他可能也已經脫產！」


因此，想在契約之外、債權之上多一層保障，邱愛莉建議採「預告登記」，即登記人要賣房前，須取得合夥人同意，才能過戶給下位買家；但缺點為登記人若不幸過世，合夥人須透過官司，才能主張房子不只屬於登記人。登記人亦可將房子「信託」給合夥人，使夥伴擁有處分權，但稅務較複雜。


交易所得須申報


集資買的房最終若出脫獲利，蔡志雄提醒，須由登記人先負擔房屋交易所得稅，扣稅後平分給合夥人。此時合夥人會有「現金所得」，須再申報所得稅，否則可能有逃漏稅之虞。「不建議集資投資房地產！」房市作家Sway直言，目前市況不適合短期投資，且須集資的人，可能本身就資金不足，過寬限期後，常無法穩定繳房貸。他也提醒，若想集資買房，連看房都須一起行動，若資訊集中於某人，之後容易意見不合。


【集資買房要注意】


．看屋、裝潢時須經充分討論，以免日後產生糾紛
．採「共同登記」銀行貸款成數較低、利率較高
．合夥人應簽契約，寫明每人投資金額、退場機制等
．預告登記、信託可防止登記人私自變賣房產
．應如實申報所得稅

資料來源：《蘋果》採訪整理


【專家說】簽本票防登記人脫產


集資買房、僅1人登記時，若沒做「預告登記」、信託等產權設定，合夥人可於合約之外與登記人簽下本票，若登記人私自變賣，合夥人可假扣押登記人，再走官司一途，登記人較不易脫產。但前提是，登記人須有足夠財力，否則簽本票也沒意義。