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轉載 2015/12/26 【蘋果日報／畢務潔】


2015年進入尾聲，房地合一新制2016年元旦上路，以房屋出售實價計算，持有未滿1年出售利率高達45%，利率依持有年限遞減，遏止短期炒作。專家表示，若符合自住條件，享有400萬元免稅額，且稅率從優計算，民眾無須太過恐慌。


房地合一稅設有日出條款，包括2014年1月1日前取得、以及2014年1月1日到今年底之間取得，在今年底前售出，或是明年賣屋，持有滿2年的房產適用舊制，納入財產交易所得。若取得房屋時間為2016年1月1日後、及2014年初至今年底間取得，明年售屋時，持有未滿2年則適用新制，採出售實價計算。






保留單據實報實銷


新制上路後，出售房屋主要須繳納土增稅及房地合一稅，其中房地合一稅的稅基計算公式為出售價格扣除成本、相關費用，另外因已繳納土增稅，因此還得須扣除土地漲價總數額，再依據持有年限長短，利率會有所不同，持有未滿1年售屋課45%、1~2年稅率35%、2年以上10年以下20%、超過10年則以15%計算。





信義房屋聯合地政士事務所經理林以德表示，除原本購屋金額外，房地合一稅可扣除的費用，包括出售當時的仲介費、搬遷費及違約金，合計約出售價格的5%，成本則是指契稅、代書、裝潢費等任何有開立發票的消費。新北市地政士公會理事長林旺根表示，房地合一稅為「實報實銷」概念，民眾宜妥善保管付出相關成本費用單據，像是增設電梯等可以增加房屋價值的裝潢，就可以成為支出成本。


不過若符合個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有滿6年並且有實際居住事實，無供營業或出租使用狀況等自住條件，就可享有400萬元的免稅額，超過部分以10%計算，另外還有換屋重購退稅等優惠。林旺根指出，房地合一稅自用住宅的認定除居住事實外，還有年限的限制，整體來說較為嚴苛，但放寬重購退稅規定，換屋若大換小按比例退稅，貼近民眾實際需求。


善用400萬元免稅額


而自住與非自住到底會差多少？林以德舉例，若明年以2000萬元的價格購屋，持有7年後，以4000萬元出售，期間土地漲價總數額為100萬元，出售價格4000萬元扣除2000萬元的當時取得價格、出售價格5%，約200萬元的仲介相關費用，以及契稅等成本約500萬元，最後再扣掉土地漲價數額100萬元，約為1200萬元，乘於20%的稅率，計算下來須繳納240萬元的房地合一稅，但若符合自住條件，獲利1200萬元可先扣除400萬元免稅額，剩餘部分以10%來計算，只要繳納約80萬元，省下三分之二的稅金。


針對最高45%的高稅率，國立屏東大學不動產經營系副教授賴碧瑩表示，主要是針對短期持有非自住的族群，民眾無須太恐慌，另外新制也會針對財政部公告的調職、非自願離職或其他非自願性因素售屋，持有不滿2年之房地，調整稅率為20%，防範錯殺非自願短期售屋民眾。