Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國105年06月13日一位【蘇打】網友提問：


最近有想要購屋(首購)，但對於房貸有些些不了解，假設房貸貸款800萬，年利率維持2.3%不變(減少一點變數)

Case1.如果寬限期三年，之後可以轉貸然後重新寬限嗎？若可以的話寬限六年過後怎麼算(三+三寬限)？

Case2.如果寬限三年，之後房子以原價賣出，那我可以解除貸款嗎(假設想改租不想背房貸)？解除的話利息應該還是要賠給銀行，但應該怎麼計算呢？補充：可以直接把現有貸款轉嫁到新屋主身上嗎？感謝



我的回答：


一、銀行對首次購屋申請房貸者是有提供寬限期的優惠措施，最主要用意在於『銀行瞭解目前房價高，導致首次購屋者負擔也較重，所以提供寬限期可讓借款人能暫時緩解月付金上的壓力』。通常寬限期提供從1~3年不等(以20年房貸攤還期為例)，惟提醒：寬限期越長、對貸款申請者後續要攤還的月付金反而更重！譬如20年攤還、三年寬限期，剩下能還本金的時間剩下17年，也就代表寬限期後要攤還本息的月付金就相對提高。


至於寬限期三年結束後、申請者不想或無法繳納本息攤還而欲轉房貸至它行且繼續申請寬限期，它行作法恐怕就未必會繼續提供這麼長的寬限期了！原因在於我上述曾提到銀行對寬限期~是出自好意的提供，且通常針對首次購屋者才會提供較長的寬限期間；若轉貸它行又要求三年寬限期，它行很可能減少寬限期的年限(或甚至根本不提供)。畢竟銀行貸放出去的錢不只是想要賺利息，最終還是希望連本帶利的收回所有；故版友所提『三+三寬限期』後怎麼算？我認為還是會回到本息攤還的程序上，且繳越多利息、對於借款者來說也非好事一樁。


二、銀行會提供寬限期、通常都會有綁約限制借款人不得清償或塗銷銀行對房屋的抵押權設定(除非是政府政策性房貸方不限制)；然而寬限期結束後則無此綁約限制，無論轉貸它行或售出解除貸款均不會違約。


至於若要售屋解除房貸，房屋貸款利息都是計算到借款人清償所有貸款的那一天為止；也就是說：寬限期一旦結束(也代表借款人與銀行間的綁約限制結束)，屆時要如何處理房貸均不算違約(也沒有所謂的賠償問題)。


最後可否將房貸轉嫁到新屋者身上？當然可以。寬限期結束後您若選擇售屋，買方就必須負責一次清償(現金一次買斷)原借款人的房貸積欠本息總餘額；或者、買方需尋找新銀行申請房貸，當新銀行核准買方的房貸申請後，也就會將原借款人的房貸一次清償，房貸最終也就移轉到買方(新房貸借款人)的名下了。


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